Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Политика девелопера и количество комнат
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Страховка — всему голова
— С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные московские или питерские фирмы.
И вот почему. Дело в том, что изначально было три способа страхования застройщика. Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Однако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.
Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.
А вот третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.
— Сейчас осваивают рынок крупные московские и питерские страховые компании, — считает Сергей Петров. — То есть те, у кого в любом случае найдется, чем выплатить страховку. Темпы строительства в столицах крайне высоки, и несколько несданных объектов картины не меняют. Это как с автострахованием – будут, конечно, ДТП, но большинство-то ездит по правилам и в аварию не попадет.
Кстати, по словам Сергея Петрова, в последнее время попытки мошенничеств с обманом дольщиков и заморозкой строительства встречаются лишь изредка. Все дело в контроле со стороны органов власти.
— По ныне действующему законодательству санкции против нерадивых застройщиков такие «кудрявые», что едва ли кому то захочется их нарушать, — поясняет Петров. — Если раньше МРОТ был 100 рублей, а санкции — 1000 МРОТ, то это наказание сравнительно небольшое. Но сейчас МРОТ равен прожиточному минимуму. Все санкции умножаются на 5554 рубля. Тот же предварительный договор долевого участия до получения разрешения на строительство, может обойтись юридическому лицу штрафом на сумму более 20 миллионов рублей, а физическому – то есть руководителю, будет стоить от восьмисот тысяч рублей. —
Такие санкции невыгодны и компаниям, сотрудничающим с застройщиком, — уверен директор АН «Адрес» Сергей Петров. — Например, для своих застройщиков-партнеров наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению, так что никаких рисков у наших партнеров не возникает.
Повысилась и сознательность самих застройщиков.
— Они, конечно, могут заключить предварительные договоры долевого участия, или нарушить закон в других частях, но при этом, любой конкурент, собрав об этом информацию, может обратиться в контролирующую организацию и «помочь» прекратить существование такой компании.
— Каковы самые надежные с вашей точки зрения схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично? — Конечно же, самый надежный способ – договор долевого участия, — считает Никоненкова. — Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.
Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия
Как избежать такого вида мошенничества?
— В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса, — считает Никоненкова. — Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты.
Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег. Что ж, о том какая ситуация сложилась в этом сегменте рынка и как избежать рисков при покупке квартиры «с котлована» мы вам рассказали. А уж покупать или не покупать такую квартиру – решение за вами.
Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату. Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.
Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.
Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.
Вам нужен ремонт?
Bpeмя пpoдaжи инвecтициoннoгo oбъeктa
Чтoбы зapaбoтaть нa paзницe цeн, нyжнo вoвpeмя пpoдaть oбъeкт. Нa caмoм дeлe, квapтиpy мoжнo пpoдaть нa любoм этaпe cтpoитeльcтвa: y кaждoгo из ниx ecть cвoи нeдocтaтки и пpeимyщecтвa. Уcлoвнo мы paздeлим cтpoйкy нa тpи этaпa: cepeдинa, дoм пepeд cдaчeй и дoм пocлe cдaчи.
Пpoдaжa в cepeдинe cтpoйки. Пpeимyщecтвo тaкoй пpoдaжи — в быcтpoй oбopaчивaeмocти дeнeг. Bы пpoдaётe oбъeкт и вклaдывaeтecь вo чтo-тo дpyгoe, вoзмoжнo бoлee пpибыльнoe — вeдь cтapтoвый кaпитaл y вac yвeличилcя. К тoмy жe, ecли y зacтpoйщикa вoзникнyт пpoблeмы, и cтpoйкa бyдeт «зaмopoжeнa», вы мoжeтe ycпeть вытaщить cвoи дeньги.
К минycaм этoгo этaпa мoжнo oтнecти cpaвнитeльнo нeбoльшoй дoxoд и пpoблeмы c пoиcкoм пoкyпaтeлeй: вcё-тaки люди oxoтнee пoкyпaют квapтиpы ближe к кoнцy cтpoитeльcтвa.
Пpoдaжa пepeд cдaчeй дoмa. Из плюcoв — дoвoльнo выcoкaя цeнa и вoзмoжнocть быcтpo выйти нa cдeлкy. Дoм пoчти пocтpoeн, люди yвepeны, чтo нe пoтepяют дeньги, нo вcё eщe мoгyт cэкoнoмить — нaйти пoкyпaтeлeй бyдeт гopaздo пpoщe, чeм нa пpeдыдyщeй cтaдии. Eщё oдин плюc — пepeoфopмить квapтиpy пpoщe, чeм пocлe ввoдa дoмa в экcплyaтaцию. Нa этoм этaпe пpoдaжa бyдeт oфopмлятьcя пepeycтyпкoй пpaвa, a нe кyплeй-пpoдaжeй.
Ecть и минycы. Moжнo пpocчитaтьcя c зacтpoйщикoм и пoпacть нa дoлгocтpoй. Ecли бyдyщиe пoкyпaтeли yзнaют oб этoм — пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки. A этo пoтepя вpeмeни.
Пpoдaжa пocлe cдaчи дoмa. Ocнoвнoй плюc — выcoкaя цeнa, a знaчит и caмaя бoльшaя пpибыль. Пoкyпaтeли идyт нa cдeлкy eщё oxoтнee — дoм пocтpoeн, cдaн, c дoкyмeнтaми вcё в пopядкe, пoчти нeт pиcкoв.
Из минycoв — вoзня c дoкyмeнтaми. Teпepь этo бyдeт пoлнoцeннaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи — oфopмить тaкyю cдeлкy гopaздo cлoжнee, чeм пoдпиcaть дoгoвop o пepeycтyпкe пpaв тpeбoвaния. Кcтaти, ecли вaм нe yдacтcя быcтpo пepeпpoдaть жильё, пpидётcя oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги вcё тo вpeмя, пoкa квapтиpa бyдeт ocтaвaтьcя в вaшeй coбcтвeннocти.
Инструкция: как купить на стадии котлована?
Покупатели, которые приобретают квартиры на начальном этапе строительства экономят до 30% от стоимости квартиры. Это объясняется более низкой ценой на квартиры в новостройках на стадии котлована. Покупатель получает возможность сэкономить до трети цены на жилье, а застройщик приобретает возможность инвестирования не кредитных средств на строительство.
Именно по этой причине приобретение недвижимости на стадии котлована пользуется большим спросом среди покупателей. При покупке квартиры на этой стадии строительства, юристы рекомендуют пойти по пути договора долевого участия.
Очень вескую роль при покупке недвижимости в ипотеку играет стадия ведения строительства. В случае если дом возведен и прошел государственную комиссию, то банк предоставит вам кредит под залог приобретаемой квартиры. Когда идет покупка недвижимости на стадии котлована, то нужно внести дополнительные гарантии: поручительство третьих лиц или залог имеющейся собственности.
Внимание! Приобрести жилье на стадии котлована в ипотеку очень проблематично, поскольку банки крайне редко и неохотно аккредитуют объекты на ранних этапах строительства.
Основные варианты, по которым возможно приобретение недвижимости на стадии котлована:
- жилищный сертификат;
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
- участие в жилищно-строительном кооперативе.
Необходимо помнить, что регистрации ДДУ не будет, если ответственность застройщика не застрахована. Договор страхования составляется с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.
Договор страхования заключается на весь срок ведения строительства, а также на два года после его завершения. Страховым случаем договора является ненадлежащее исполнение или неисполнение установленных обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда.
Список документации, которая должна быть у застройщика, в случае приобретения недвижимости на стадии котлована:
- инвестиционный контракт;
- проектная декларация;
- правоустанавливающие документы на землю под строительство;
- страховой договор или договор поручительства;
- допуск СРО, лицензии;
- учредительные документы;
- проектная документация;
- разрешение на строительство;
- бухгалтерская документация за три последних года;
- технико-экономическое обоснование проекта.
При покупке квартиры на стадии котлована, необходимо обратить внимание на проектную декларацию. В ней указаны кадастровая информация, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, сведения о правоустанавливающих документах.
Также необходимо проветрить наличие всех требуемых разрешений и заключения государственной экспертизы. При отсутствии этой документации, строительство является не согласованным.
Внимание! Опасно приобретать квартиру, если застройщик пользуется землей на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.
○ Способы мошенничества.
Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает. Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо. Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.
Покупка готовой квартиры.
Покупая уже готовое жильё, вы, в первую очередь, сразу получаете то, за что платите. За годы ожидания может случиться что угодно, а возможность въехать в квартиру сразу после сделки для многих перевешивает потенциальную выгоду при покупке недвижимости на стадии котлована. Если говорить о выгоде, то всё не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Так, приобретая жильё на ранней стадии строительства, есть риск того, что оно упадёт в цене, что по итогу сведёт всю выгоду на нет. Поэтому купить готовую квартиру в Москве от застройщика сейчас – стабильное решение, исключающее лишние затраты времени. Анализ можно проводить уже сейчас, не думая о том, что произойдёт через 2-3 года.
Купить готовое жильё сейчас, или же выгодно инвестировать в котлован – каждый выберет для себя сам. Выгодно купить как готовую квартиру в новостройке, так и на ранних этапах строительства вам помогут наши специалисты.
Ситуация в сфере строительства на стадии котлована
Интерес инвесторов к котлованам резко возрос в самом начале века. Тогда вкладчики смогли оценить выгодность вложений – они получали прибыль в размере 20 – 50% от стартового капитала.
Ситуация серьезно изменилась в 2008 году. Финансовый кризис стал причиной заморозки множества строительных площадок. Получилось, что многие компании просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами.
Сегодня же интерес к вложениям в котлован опять возрос. Люди готовы рискнуть ради получения большой прибыли. При инвестировании средств в жилую недвижимость Санкт-Петербурга и Мосты на этапе начала строительства можно надеяться на возврат 120 – 125% средств после продажи квартиры. Но цены на них после долго спада в последние полгода начали расти. При положительной динамике экономической ситуации уровень доходности может вырасти в 2 раза и достичь 50%.
Доводы за: можно сэкономить
Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.
Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).
Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным. По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации). Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.
Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.
Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.
○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.
Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:
- Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
- Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
- Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
- При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
- Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.
В какие квартиры лучше не инвестировать?
Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом (работа общественного транспорта налажена плохо, дороги разбиты, пробки). Во-вторых, так называемые «социальные гетто». «Это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма», — говорит Смирнов.
По его словам, также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однушек.
Какой этап строительства выбрать?
Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.
У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.
Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.
И все же, покупать сейчас или ждать?
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся
А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.