Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС рассказал, как доказать заключение договора купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками
В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.
Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему. Допускается оформление одной (единой) расписки, но при этом каждый из продавцов пишет собственноручно, что он получил определенную сумму денежных средств и ставит подпись и ФИО полностью с расшифровкой.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Отсутствие этого документа при продаже недвижимости само по себе не гарантирует какие-либо проблемы — сделка все равно состоится и право за покупателем будет зарегистрировано.
Проблемы начнутся, если бывший владелец окажется недобросовестным и заявит, что денег не получал. В таком случае он даже вправе обратиться в суд и, если покупатель не докажет, что передал деньги, выиграет его.
В качестве подтверждения оплаты может выступать не только расписка. Например, стороны сделки вправе в акте приема-передачи квартиры указать, что деньги по договору переданы: это также служит доказательством исполнения покупателем его обязанности при продаже. Также подтвердить передачу денег можно и без расписки с помощью банковских бумаг о переводе средств, если расчеты происходили в безналичной форме.
Если никаких подтверждающих бумаг нет, придется доказывать исполнение иными способами, например аудио- или видеозаписями (при их наличии).
Правила составления расписки
Продавец должен написать расписку от руки и лично. Ни в коем случае, она не должна быть напечатана на компьютере. Лучше, если расписка будет составлена следующим образом:
Прописью: место (географический пункт) и дата составления; Кто и от кого получил деньги (Ф.И.О. участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации); Для тех, кто чьи интересы представляет доверенное лицо: номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документе нотариусе; За что именно были переданы деньги «в качестве оплаты за проданную квартиру»; Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, «отдельная трехкомнатная квартира» или «1/2 доли комнаты 14 кв.м. в трехкомнатной квартире»); «Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею»
ФИО продавца полностью и подпись.
Значимость и незначимость расписки
Есть мнение, что расписка «ничего не доказывает» в суде. Однако, чтобы так утверждать, нужно учитывать контекст документа. Очень часто при составлении расписки стороны не указывают какие-то незначительные для них детали — к примеру, график платежей, — из-за чего и возникают определенные трудности представления этого документа в суде.
Кроме того, необходимо знать «пределы власти» расписки, когда можно обойтись только ею, а когда необходимо составлять полноценный договор. Так, при передаче денег в качестве задатка при покупке квартиры безопаснее оформить это действие по предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Пренебрежение данными правилами обычно приводит к недействительности расписки как доказательства.
Как происходит передача оговоренной суммы
Выделяют следующие способы:
- Собственноручно. В этом случае, после подписания договора, одна из сторон передает все деньги другой. Этот процесс может проходить в МФЦ, у нотариуса или на объекте. Однако данный способ является небезопасным.
- Банковская ячейка. В этой ситуации, покупатель оставляет средства в арендованном сейфе до заключения сделки. Они находятся там в процессе составления и подписания. После их оформления, приобретатель дает владельцу ключ от ячейки. Однако он может получить доступ к сейфу только после предоставления оригинала ДКП.
- Аккредитив. В этом случае собственник недвижимости открывает счет в банке, на который потом переводятся деньги. Когда подписано соглашение, владелец получает доступ ко всей сумме после предъявления документов.
- Депозит у нотариуса. Составляется соглашение. Платеж вносится в банковскую ячейку ответственного лица. После подписания договора, юрист передает все средства второй стороне.
- Безналичный расчет. Покупатель кладет все деньги на свой счет в банке. После завершения сделки они переводятся второй стороне. В данном случае составление не требуется, так как банк выдает квитанцию о переводе.
- Риэлтерское агентство. В этом случае в отдельной комнате, расположенной внутри конторы, при свидетелях происходит передача платежа.
Подарок от налоговой: вычет на покупку жилья
Купили квартиру? Идите в налоговую инспекцию! Но не для того, чтобы заплатить деньги, а совсем наоборот — получить! Итак, налоговый вычет на покупку жилья предоставляется каждому резиденту Российской Федерации, купившему квартиру, комнату, дом либо построившему дом своими силами. Раньше получить налоговую льготу можно было только раз в жизни, но с недавних пор появилась возможность оформлять вычет после каждой покупки жилой недвижимости.
Размер вычета — 13 % от стоимости квартиры, указанной в ДКП, но не более 260 000 руб. (Вот почему вам невыгодны «квартиры за миллион»: вы теряете 130 000 руб.) Если квартира куплена в долевую собственность, вычет делится между собственниками пропорционально их долям.
Форма акта-приема передачи денег
Как правило, подобные документы оформляются между сторонами в простой письменной форме, однако, когда речь идет о достаточно большой сумме денег или между сторонами отсутствуют какие-либо признаки полноценного доверия, такие документы рекомендуется составлять, подписывать и заверять у нотариуса.
Также не лишним при заключении предварительного договора или акта о приеме-передаче средств, который предшествует заключению основного договора, обменяться копиями паспортов.
Резюмируя описание основных нюансов и особенностей при передаче денег в счет оплаты за квартиру или другой объекта недвижимого имущества, стоит отметить, что ни в коем случае нельзя пренебрегать сбором максимального количества информации о второй стороне сделки. Любая копия документа, любая информация относительно владения другим имуществом, наличия родственников, места работы и т. п. может иметь весомое значение для положительного судебного решения в случае мошенничества или обмана.
Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег
При проведении сделок с недвижимым имуществом расписка в получении денег является весьма важным, а в некоторых случаях и необходимым документом. Несмотря на свое несколько «простодушное» название, она считается одним из основных документов при взаиморасчетах за квартиру на вторичном рынке жилья. О значении расписки в сделках с недвижимостью и пойдет речь в этой статье.
Расписка продавца в получении денег от покупателя нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры.
Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через аккредитив или банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью. Расписка о получении денег в таком случае становится своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретение квартиры и выполнил свои обязательства.
Кроме того, этот документ всегда остается на руках у покупателя и может быть использован, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
№ 3. Без расписки и свидетелей
Запомните: любую передачу денег продавцу, будь то внесение задатка, авансовый платеж или полный расчет по договору купли-продажи, нужно дополнительно оформлять распиской. Эта бумага — главное, а подчас и единственное доказательство факта оплаты и того, что одна сторона выполнила свои обязательства, а другая не имеет претензий ни к сумме, ни к условиям сделки. В документе должно быть подробно описано, кто, кому, когда и за что отдал конкретные средства. Также желательно заручиться подписями хотя бы двух свидетелей. При необходимости они подтвердят в суде подлинность бумаги и обстоятельства ее составления. Если расписки нет, то после регистрации сделки бывший хозяин в любой момент сможет заявить, что никаких денег он не получал, и попытаться вернуть жилье в судебном порядке. К сожалению, такие случаи не редкость, и далеко не всегда разбирательства заканчиваются в пользу покупателей. Вот свежий пример из Подмосковья. В 2015 году пенсионерка решила приобрести квартиру у дальней родни. Договор составили чуть ли не на коленке, рассчитались тоже по-семейному — дома, наличными. Брать расписку старушка постеснялась. Как выяснилось, зря. Спустя полгода предприимчивые родственнички пошли в суд и расторгли сделку. Подтвердить оплату обманутой покупательнице было нечем.
Форма акта-приема передачи денег
Как правило, подобные документы оформляются между сторонами в простой письменной форме, однако, когда речь идет о достаточно большой сумме денег или между сторонами отсутствуют какие-либо признаки полноценного доверия, такие документы рекомендуется составлять, подписывать и заверять у нотариуса.
Также не лишним при заключении предварительного договора или акта о приеме-передаче средств, который предшествует заключению основного договора, обменяться копиями паспортов.
Резюмируя описание основных нюансов и особенностей при передаче денег в счет оплаты за квартиру или другой объекта недвижимого имущества, стоит отметить, что ни в коем случае нельзя пренебрегать сбором максимального количества информации о второй стороне сделки. Любая копия документа, любая информация относительно владения другим имуществом, наличия родственников, места работы и т. п. может иметь весомое значение для положительного судебного решения в случае мошенничества или обмана.
Видео совет, как происходит купля-продажа квартиры и передаче средств
Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры
Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.
У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.
Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.
Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.
Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.
Передать деньги за квартиру можно через нотариальную контору. Для этой операции нотариус по заявлению покупателя предоставляет свой депозит, на котором покупатель размещает деньги до или в момент подписания договора. После государственной регистрации на основании подтверждающих документов (договор с отметкой или выписка из ЕГРН) нотариус переводит средства продавцу.
Стоимость данной услуги составляет 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 1000 рублей. Если стороны удостоверяют у нотариуса ДКП, то расчет через депозит обойдется им в 1 500 рублей. Срок перевода также незначительный – продавцу будут переведены положенные деньги течение 3 рабочих дней с момента представления подтверждающих документов.
Плюсы: высокая безопасность расчетов по достаточно низкой цене, достаточно просто оформляется.
Минусы: не выявлено.