Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.

Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния

Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.

Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.

Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.

Может ли одаряемый отказаться от договора?

Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.

Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.

---

Когда можно оспорить договор дарения?

Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:

• Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
• Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.

Как переоформить квартиру на родителей (мать/отец)?

В избегание неприятностей связанных со страхом перехода имущества в нежеланные руки, люди всё чаще стремятся закрепить нажитое за самыми близкими родственниками (родителями).

Самый удобный способ передачи имущества одному из родителей, это составление дарственной, заверенной нотариусом.

Для осуществления этой задачи понадобится:

• Заявления от руки родителя, на которого переоформляют жильё, о том, что была осуществлена регистрация собственности конкретного имущества.
• Паспорта (определённое количество копий и паспорт).
• Технический и кадастровый паспорт на недвижимость или план квартиры с деталями.
• Справка с жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ) об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
• С ЖЭУ о количестве прописанных людей в переоформляемой квартире и документы, подтверждающие их личность.

По осуществлению государственной регистрации, родитель получает свидетельство права собственности.

Даритель не платит налог и госпошлину на квартиру, в связи с осуществлением сделки между родственниками первой линии.

Если даритель и родитель, на которого оформляется имущество на разных фамилиях, для реализации процедуры понадобится подтверждение степени родства.

Налоговый вопрос при дарении квартиры

Налог платит тот, кто квартиру получил, если между ним и дарителем нет близкой родственной связи. Налог составляет 13% от цены квартиры. Для расчета используют кадастровую стоимость на 1 января года, в котором состоялась сделка, либо рыночную цену, которую за деньги определил профессиональный оценщик. Услуги оценщиков начинаются от 5 000 рублей.

Произвольную цену из договора брать для расчета нельзя. Инвентаризационную использовать можно, если не установлена кадастровая.

Например, если по выписке из ЕГРН квартира оценена в 2 900 000 рублей, то заплатить придется 377 000 рублей. Сумма большая, но, к сожалению, никаких исключений или льгот НК не предусмотрено.

Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу

Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:

1. Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
2. Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
3. Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
4. Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
5. Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.

Пакет документации для Росреестра включает следующий список:

• заявление от собственников;
• правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
• выписка из домовой книги;
• при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
• техпаспорт объекта;
• паспорта участников сделки;
• платежный документ об уплате пошлины;
• договор купли-продажи.

Переоформление доли квартиры на другого собственника

Если предстоит переоформление доли квартиры между родственниками, предварительно выясняют, имеет ли покупатель часть в том же объекте недвижимости. Если родственник уже является сособственником, он вправе воспользоваться первоочередным правом на выкуп и увеличение своей доли.

Если покупатель не входит в число владельцев недвижимости, для переоформления долей в квартире придется заручиться согласием других. На принятие решения о использовании права на приоритетный выкуп отводится 1 месяц.

В каких случаях в регистрации собственности могут отказать или признать договор недействительным?

Несмотря на простоту оформления, договора дарения часто оспаривают или не позволяют зарегистрировать право собственности. В Росреестре могут отказать:

• если не был предоставлено согласия на дарение совладельцев недвижимости;
• был подан не весь пакет бумаг;
• органы опеки не дали свое согласие на сделку;
• даритель не имеет права распоряжаться квартирой.

Дарственная может быть признана недействительной, если:

• даритель или одариваемый на момент составления документа был недееспособен;
• передача имущества скрывает другую сделку, например, купли-продажи недвижимости;
• договор дарения был оформлен под действием насилия, шантажа или угроз;
• бумага оформлялась без уведомления залогодержателя.

Где можно оформить дарственную?

Сделка по дарению квартиры дочери может быть оформлена тремя способами:

1. У нотариуса. Особенностью такого оформления является то, что договор дарения не придется оформлять самостоятельно. Нотариус за определенную плату сделает это за вас. Договор будет составляться с учетом мнения обеих сторон. Чтобы немного сэкономить, можно договориться с нотариусом о том, что сбором документов вы будете заниматься сами, а оплачивать будете только юридическое сопровождение сделки.
2. У риелторов. Риэлтор способен оказать помощь в составлении договора дарения и сборе нужных документов, но он не обезопасит вашу сделку с юридической стороны. При оформлении на риелтора доверенности, он в силах получить за вас все документы. Услуги риелтора также оплачиваются, но затраты будут ниже, чем у нотариуса.
3. В МФЦ. Здесь также окажут помощь в составлении договора дарения. Что касается сбора документов — в таком случае это будет полностью ваша задача. Но при необходимости доказать родство, документы о прямом родстве с дочерью могут быть запрошены самим многофункциональным центром.

Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.

Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.

Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.

Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.

В каких случаях нужно ли платить налоги?

От налогообложения освобождены супруги, родители, дети (в том числе усыновлённые), бабушки, дедушки и братья, сёстры, если у них с нынешним собственником есть хотя бы один общий родитель. Для дальних родственников предусмотрен налог в 13%, отсчитываемых от кадастровой стоимости квартиры.

Если речь идёт о продаже, вы, как человек, получивший прибыль, платите эти 13% сами, но только если были владельцев квартиры меньше трёх или пяти лет (в зависимости от того, когда она стала вашей). В некоторых случаях, например при дарении квартиры или составлении завещания, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В иных случаях можно обойтись без этого, но на свой страх и риск.

Когда жилплощадь находится в долевой собственности, можно составить акт соглашения, который тоже регистрирует нотариус. Сам же переход собственнических прав всегда регистрируется в Росреестре после подачи соответствующего заявления с прилагаемыми документами, на основании которых переходят права.

Подготовка пакета документов

При оформлении всех сделок с отчуждением недвижимости, в том числе и для родных, нынешнему собственнику придётся подготовить целый пакет документов. Более подробно о том, что в него должно входить, можно посмотреть далее в статье, но в первую очередь следует выделить основные бумаги, о которых важно позаботиться заранее:

• Оригиналы паспортов всех сторон сделки (нынешнего владельца квартиры и родственника, на имя которого она будет отчуждаться);
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, включая свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую нужно взять за несколько дней до подписания договора;
• Бумаги, на основании которых право владения возникло (свидетельство о наследовании, дарственная, договор купли-продажи, приватизации, прочее);
• Если недвижимость находится в совладении, совместно нажита, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие на отчуждение имущества каждого совладельца;
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире гражданах: на момент отчуждения желательно, чтобы все оттуда были выписаны, поэтому этот вопрос тоже следует решить заблаговременно.

Самые простые способы переоформления собственности

Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.

Это важно знать: Кто является собственником многоквартирного жилого дома

Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.

Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.

Как оформить жилье на ребенка при покупке

Оформление недвижимости на ребенка возможно путем заключения договора купли-продажи. Как правило, если дарителем выступает один из родителей, а сделка осуществляется на безвозмездной основе, то лучше составлять договор дарения.

Если же мама и/или папа покупают недвижимость и желают сразу зарегистрировать ее на ребенка, то сделку совершают с учетом следующих особенностей:

• если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, то в соглашении со стороны покупателя фигурирует его законный представитель (мама, папа, попечитель или опекун);
• если ребенок достиг возраста 14 лет, то в качестве покупателя указывают именно его;
• для совершения сделки купли-продажи несовершеннолетним от 14 лет потребуется письменное разрешение родителей.

Дарственная на долю в квартире или доме

При дарении доли квартиры имеются некоторые особенности. Даритель может подарить:

• Любую долю, которую можно выделить специально для дарения.
  Пример: Даритель имеет в собственности квартиру — он может подарить 1/2 (1/3) доли, оставшаяся часть квартиры 1/2 ( 2/3) останется за ним.
• Даритель может подарить часть своей доли.
  Пример: Даритель имеет 1/4 долю в собственности — он может подарить 1/8 доли
• Подарить всю свою долю.
  Пример: Даритель имеет 1/2 долю, он ее и дарит, или имеет 1/8 — ее и дарит

• При долевой собственности — при дарении доли не требуется никаких согласий со стороны других участников собственности (дольщиков) и предоставление им преимущественных прав на долю (права выкупа).
• При общей совместной (не долевой) собственности — при дарении части имущества требует согласие участников собственности. Чаще всего такими сособственниками являются супруги (бывшие супруги).

Как передать право собственность на квартиру от матери к сыну через куплю-продажу или дарение

• по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
• договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
• право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
• застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.

Если родственники приняли решение о передаче прав требования между собой, это позволит сделать делегирование прав, для которого оформляется договор уступки на квартиру между родственниками. Новый владелец сможет реализовать приобретенное право требования только после официального завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.

Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.

Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.

Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.

Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется. Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:

• определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
• оформление договора уступки;
• обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
• получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
• уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.

Как передать права собственности на жильё на несовершеннолетнего ребёнка?

Существует практика передачи права собственности на жильё детям, не достигнувшим совершеннолетия, такая процедура нечто осложнена и потребует дополнительных особенностей.

В основе процедуры лежит договор дарения, один из экземпляров передаётся Государственную регистрационную службу. Оптимальное решение, прибегнуть к помощи юриста, он подготовит договор с учётом всех тонкостей.

Для процедуры понадобится:

1. паспорт дарителя;
2. свидетельство о рождении ребёнка;
3. кадастровый паспорт квартиры (выдаёт БТИ);
4. оценка квартиры из БТИ;
5. свидетельство, подтверждающее право собственности;
6. выписка из домовой книги и лицевого счёта;
7. справка о составе семьи;
8. согласие одного из супругов (когда оба имеют право собственности);
9. родственников, у которых имеется право на собственность;
10. от родителей/опекуна для получения жилья в дар;
11. разрешение от органов опеки и попечительства о представлении интересов ребёнка родителем, не имеющего личного жилья;
12. чек про внесение оплаты госпошлины для регистрации;
13. заявление дарителя о регистрации перехода прав собственности на жильё;
14. о регистрации права собственности от ребёнка, получившего недвижимость в дар;
15. договор дарения недвижимости.

Похожие записи:

• Кто выплачивает кредит в случае смерти заемщика?
• Единый налоговый платеж: что нас ждет в 2023 году
• Новые правила парковки автомобилей на инвалидных местах с 1 июля 2022 года