Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение имущественного вычета при покупке жилья в 2021 году в разных ситуациях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Можно ли получить вычет на расходы на отделку жилья
Расходы, которые покупатель квартиры понес для доведения ее до жилого состояния, допустимо включать в состав имущественного вычета. Но с соблюдением ряда условий:
- Квартира должна быть куплена напрямую у застройщика.
При любых других ситуациях (например, покупке квартиры без отделки на вторичном рынке) вычет не положен;
- В документах (договоре, акте приемки) должно быть прописано, что приобретается квартира без отделки.
Если такой записи не будет, в вычете на эти расходы, скорее всего, откажут;
- Часто застройщик по договору выполняет только часть отделочных работ. Например, готовит стены под обои, а дальше покупатель сам завершает процесс. В такой ситуации следует детально расписать в документах на приемку квартиры, какие именно работы уже выполнены.
Включить в состав вычета в дальнейшем можно будет только те расходы, которые придётся нести ещё. Продолжая пример со стенами: в вычет могут попасть закупка обоев и нанесение их на стены (поклейка, нанесение жидких и т. п.). Но будут исключены, например, работы по шпатлевке и грунтовке, как уже выполненные застройщиком при подготовке стен;
- Следует обратить внимание, что именно вписано в договор или акт.
Если термины перепутаны – это тоже может вызвать вопросы при обращении за вычетом на отделку. Например, отделочные работы и ремонтные работы – это разные понятия. И вычет положен на отделку, но не положен на ремонт. Поэтому, если вместо «отделочные работы» с легкой руки застройщика в документации запишут «ремонтные», с вычетом могут возникнуть сложности.
- Разумеется, любые расходы для вычета должны быть подтверждены документами. Кроме того, траты должны соответствовать смете, проекту и акту выполненных работ.
Особые случаи оформления льготы
Проблемным вопросом остается имущественный вычет при покупке квартиры у свекра/свекрови или тестя/тещи. Согласно НК РФ эти лица не считаются взаимозависимыми. Поэтому заключение сделок дает возможность оформить налоговую льготу.
Однако существует некоторая особенность. Ведь у физлица, заключающего договор, есть супруг/супруга, для которых указанные родственники являются близкими и подпадают под п.2 ст. 105.1. Если физлицо состоит в зарегистрированном браке, то возникает совместная собственность. Поэтому при оформлении договора между супругами и, например, свекром ФНС может отказать в возмещении НДФЛ. Причина в том, что у супругов не определены доли, а, значит, один из них состоит в близком родстве со свекром.
Чтобы повысить шансы на получение льготы, возможно заключение брачного договора. По нему имущество будет переходить только в собственность одного супруга, не связанного близким родством с продавцом.
Возврат налога при покупке квартиры у родственников
Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.
Ответ на него однозначный – законно никак, даже если фамилии участников сделки разные, в ходе камеральной проверки факт родства может быть установлен.
В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.
Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.
Пример
Отец желает продать свою квартиру сыну – Ивану, но чтобы он получил вычет, так как последний является плательщиком подоходного налога. В этой ситуации родитель продаёт квартиру своему другу, а тот перепродаёт её Ивану. А чтобы друг-посредник не заплатил налог с продажи, он должен её продать за ту же цену, что и купил, не получив дохода от перепродажи.
Кто может, и кто не может получить вычет
На возвращение денег можно рассчитывать при обязательном соблюдении следующих требований:
| Требования | Предоставление вычета (+) или нет (-) | |
| Приобретенное жилье находится в пределах страны | + | — |
| Наличие работы и официального заработка, с которого производится уплата подоходного налога в казну страны | + | — |
| Покупатель – лицо совершеннолетнее | + | — |
| Сделка осуществляется между лицами, которые не взаимосвязаны между собой | + | — |
| Предоставление пакета обязательных документов | + | — |
Какие лица признаются взаимосвязанными
При принятии решения о предоставлении налоговой льготы на купленную квартиру, законодательство (НК) считает взаимосвязанными лицами:
| Покупатель жилья | Перечень взаимосвязанных с ним лиц |
| Муж/жена | |
| Родители или усыновители | |
| Дети (родные по крови, одноутробные и те, которых усыновили) | |
| Родные братья с сестрами (полнородные и неполнородные) | |
| Опекун или попечитель | |
| Подопечное лицо |
Таким образом, в числе взаимосвязанных лиц находятся супруги и близкие родственники непосредственного покупателя. Фискальные органы считают, что сделки между ними являются попыткой неправомерной экономии. Основной аргумент – квартира или иное жилое помещение остается в распоряжении семьи.
К взаимосвязанным лицам не относятся родственники второй половины (жены или мужа), дяди с тетями, бабушки с дедушками, двоюродные братья и сестры. Получается, что покупая жилье у родителей супруга или супруги, их родственников, вполне можно надеяться на льготу. Подобный налоговый вычет доступен и ИП, работающему на ОСНО и вносящему в казну подоходный налог по общепринятой ставке.
Законодательное регулирование
Право на возврат подоходного налога регламентировано статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Преференция распространяется на физических лиц, которые приобрели:
- Дом или долю права на объект.
- Квартиру на первичном или вторичном рынке.
- Земельный участок.
- Комнату или часть квартиры.
- Жилую площадь на средства ипотечного кредита.
НК РФ даёт возможность плательщику налогов возвратить средства, соразмерные затратам на покупку жилья и проведение ремонтных работ. Когда дело касается приобретения недвижимости у тещи, свекрови и других родственников, возможность получения вычета требует детального рассмотрения и зависит от некоторых условий.
При совершении сделки между близкими родственниками, вычет не положен.
В круг таких субъектов входят:
- Супруг.
- Родители или усыновители.
- Дети (родные и усыновлённые).
- Родные братья и сёстры (даже в случае родства только по матери или по отцу).
- Подопечные.
- Опекуны или попечители.
Налоговые органы считают, что сделки, заключённые между близкими родственниками, являются неправомерной экономической деятельностью. Весомый аргумент: недвижимое имущество остаётся в распоряжении семьи.
Согласно статьям 220 и 222 НК РФ, при покупке объекта недвижимости налогоплательщики РФ вправе претендовать на имущественный возврат 13% стоимости приобретенного жилья. Однако если состоялась покупка квартиры у родственников, налоговый вычет может быть отменен.
Лица, при покупке недвижимости, у которых нельзя притязать на налоговую льготу по причине родства, называются взаимозависимыми. Регламент действия данного ограничения в действующем налоговом законодательстве дан в статье 105.1 НК РФ, где в п.2 указан перечень таковых.
То же оглашается в положениях п. 5 статьи 220 НК РФ, которая регулирует правила и нормы предоставления имущественного возврата и запрещает применять налоговую льготу близким родственникам. Основания п.7 статьи 105.1 НК РФ допускают обращения налогового органа в суд, для установления дополнительных параметров, предусматривающих признание факта взаимозависимости между лицами при совершении сделок. Список близких родственников, действующий на текущий момент, определяется статьей 14 Семейного Кодекса РФ.
Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником
Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.
Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.
Пример
Дедушка в 2018 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.
Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.
Пример
Тёща подарила в 2019 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.
Сколько раз дают налоговый вычет?
Важно, когда именно была оформлена сделка. Допустим любой из двух вариантов развития событий:
- Квартира куплена до 01.01.2014 г., тогда по ст. 220 НК РФ льгота оформляется единожды независимо от цены покупки. Например, цена квартиры – 1 млн. руб., сумма вычета равна 130 тыс. руб., и эта выплата будет предоставлена единожды.
- Покупка состоялась после 01.01.2014 г., тогда гражданин может рассчитывать на многократные выплаты, пока не исчерпается лимит, равный 260 тыс. руб. (вычет возвращается с купли-продажи на сумму до 2 000 000 руб.).
Как оформить налоговую компенсацию
Получение законного возмещения подоходного налога в полном размере все же допускается для родственников, несмотря на некоторую категоричность вышеупомянутых требований НК РФ. Для успешной реализации права на данную льготу потребуется совершить несколько иную сделку, отличающуюся от стандартной купли-продажи жилплощади. Вместо типичного соглашения купли-продажи родственники вправе заключить договор, предусматривающий уступку жилья. Данный маневр не позволит налоговой службе отказать в предоставлении гражданам компенсации подоходного налога, потому что нормы законодательства распространяются исключительно на куплю-продажу жилплощади. Характер родственных связей, существующих между участниками сделки, значения в этом случае иметь не будет.
Некоторые налогоплательщики, желающие оформить компенсацию, задаются вопросом: можно ли утаить от налоговой службы факт родства, существующего между покупателем жилплощади и её продавцом?
Если, например, участники сделки обладают разными фамилиями, то данное обстоятельство не будет способствовать установлению родственной связи между ними, что позволит успешно получить вычет. Между тем, повторная проверка обязательно приведет к выявлению совершенного подлога. Если факт допущенного нарушения все же будет установлен фискальным органом, гражданин, ранее получивший компенсацию путем сокрытия своего родства с другим участником сделки, будет обязан полностью вернуть эти деньги государству.
Таким образом, если купля-продажа жилплощади совершается между близкими родственниками, компенсация подоходного налога участникам сделки в этом случае не предусматривается действующим законодательством. Родственники, не имеющие близкого родства, вправе претендовать на оформление вычета при покупке друг у друга квартиры.
Список документов для налогового вычета за квартиру
Обращение за вычетом сопровождается необходимостью прохождения некоторых бюрократических процедур. Заявитель обязан подтвердить свое право на получение льгот, потому должен подготовить стандартный пакет документации:
- паспортные реквизиты заявителя;
- бумага, удостоверяющая факт несения расходов на жилье (договор купли-продажи);
- платежная документация, подтверждающая полную оплату средств за приобретенную квартиру;
- бумаги, указывающие собственнические права заявителя на объект недвижимости, подтверждающие факт владения квартирой;
- справка о доходах формы 2-НДФЛ;
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников
Для всех сделок, заключенных начиная с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет, определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.
В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников полностью конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.
Пример: В 2018 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, то Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.
Пример: В 2017 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.
Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.
Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако, согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.