Как правильно принять квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.

Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe

1. 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
2. Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
3. Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
4. Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
5. Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
6. Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
7. Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
8. Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
9. Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
10. Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
11. Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
12. Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.

Как происходит приёмка квартиры

Документы

Первым делом следует проверить документы застройщика. Он должен предоставить акты надзорных органов, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт, экспликацию — важную часть технической ведомости, где детально описываются все помещения. Также девелопер передаёт дольщику гарантийные талоны на двери, окна, счётчики. Если с документами всё в порядке, можно приступать к осмотру квартиры.

Потолок и стены

Застройщики предлагают квартиры в разных вариантах отделки: черновой, предчистовой и чистовой. Это сразу прописывается в условиях ДДУ. Проще всего принимать помещения с черновой отделкой: приёмщик проверяет поверхности стен и потолка на ровность, наличие трещин, влажных пятен с помощью строительного отвеса и уровня.

Иногда девелоперы предлагают квартиры с предчистовой отделкой. Это означает, что в помещениях выполнена стяжка пола, оштукатурена поверхность плит, выровнены оконные и дверные откосы, произведена разводка электричества. Специалист должен тщательно изучить качество каждой из проделанных работ.

Сложнее всего выявить дефекты, когда объект сдаётся в чистовой отделке. В такую квартиру можно сразу заселяться, потому что в ней проведены следующие работы:

• стены оклеены обоями или покрашены;
• потолок оштукатурен;
• на полу уложен линолеум или ламинат;
• в санузле установлена сантехника;
• выведены все розетки и выключатели;
• повешены люстры;
• смонтированы входные и межкомнатные двери.

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

• Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
• Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
• Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

Как составить акт о недостатках

После осмотра квартиры, подъезда и придомовой территории составьте смотровой лист — документ, где будут зафиксированы все недочеты. В верхней части бумаги поставьте дату, укажите адрес объекта. Подробно опишите то, что, по вашему мнению, застройщик должен исправить своими силами. Подпись представителя компании означает его согласие с замечаниями. Сделайте ксерокопию, оригинал оставьте себе, а второй экземпляр передайте застройщику.

СПРАВКА:

Если дефекты не устранят, вы сможете подать иск в суд и приложить документ.

Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?

Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.

Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:

• Блокнот и ручку: записывать недочёты
• Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
• Лампочку: проверить цоколи
• Фонарик: просматривать тёмные места
• Кусок мела: обводить недочеты
• Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
• Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
• Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола

Приятный бонус к новоселью.

Поэтому если что-то по ДДУ идет не так, как планировалось, не расстраивайтесь. Закон на вашей стороне, за все положена компенсация. Подробнее о законах – чуть ниже в статье.

Номер 3. Срок, в который вы обязаны принять квартиру после приглашения застройщика. Когда объект готов, застройщик приглашает принимать квартиры. Приглашать он может по электронной почте, смс-сообщением, звонком, бумажным письмом и другим видом рассылки. В договоре прописывается срок, в который вы должны приехать на объект, как правило, это 10-14 дней.

Важно! Этот срок не означает, что вы обязаны подписать акт приемки квартиры! Ведь в жилье могут быть обнаружены дефекты. В этот срок вы должны провести осмотр квартиры и выявить не устраивающие дефекты – об этом ниже в статье.

Не советуем пропускать эту дату, так как по ее истечению застройщик имеет право подписать акт приемки жилья в одностороннем порядке, без вас согласно статье 8 Ф3 №114. И тогда с доставшимися вам дефектами в квартире (а такой «подарок» получают до 90% дольщиков) будет разбираться несколько сложнее.

1. Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
2. То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.

Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.

3. Грамотно составленная дефектная ведомость – залог успешного получения компенсации и исправления всех недочетов застройщиком. Обязательно составьте ее в двух экземплярах, сфотографировав все дефекты и задокументировав их.
4. Не стесняйтесь требовать от застройщика исправления крупных недочетов. Закон на вашей стороне. В случае мелких доделок есть резон прислушаться к здравому смыслу – что будет дешевле и проще: ждать исправления от застройщика или сделать самим.

Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.

Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году

В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.

Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:

• Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
• Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
• Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.

Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.

• Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
• Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
• Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
• Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
• Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
• Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.

На что обратить внимание

Первым делом посетите офис застройщика для сверки документов. Он обязан предоставить разрешение на ввод и данные о присвоенном почтовом адресе. От вас же потребуются договор и паспорт. До проверки не подписывайте никаких документов (акта приемки, дополнительных соглашений).

Долгожданный день наступил – вместе с представителем вы отправляетесь на объект. Желательно пригласить с собой человека, хорошо разбирающегося в строительных вопросах. Такую помощь за небольшие деньги оказывают многие компании, занимающиеся ремонтом помещений, и агентства недвижимости.

Заранее поинтересуйтесь у других дольщиков, с какими существенными недостатками они столкнулись. Будущие жильцы дома охотно делятся информацией на форумах. Так вы будете знать, на что обратить особое внимание при приемке квартиры.

Постарайтесь попасть на просмотр в дневные часы: возможные дефекты лучше видны при естественном освещении. Сначала сверьтесь с техническим планом, чтобы все, что заложено в документе, полностью совпадало с действительностью (расположение комнат, дополнительных помещений, дверных проемов).

Нелишним будет попросить у менеджера поэтажный план, на котором отмечены коммуникации и несущие стены. Если метраж изменился в какую-либо сторону, вас должны предупредить об этом заранее.

Справка. Увеличение в процессе строительства общей площади свыше 5 кв. м оплачивает застройщик.

Тщательно и не спеша осмотрите помещения. Установлена входная дверь из металла? Проверьте, как закрывается замок и работают ручки, обратите внимание на прилегание к косякам уплотнительной резины и отсутствие заметных царапин.

Убедитесь, что счетчики опломбированы, и снимите показания, занеся данные в смотровой акт. В квартирах с чистовой отделкой проверьте соответствие сантехнического оборудования и использованных строительных материалов характеристикам, заявленным в ДДУ. Посмотрите, как уложена плитка на стенах и напольное покрытие, а также как закреплены плинтусы.

При расположении жилья на первом или последнем этаже дополнительно договоритесь об осмотре подвала или чердака. Так вы выясните, в каком состоянии находятся трубы (возможно, они протекают) и крыша здания, есть ли неприятные запахи.

Обратите внимание на качество отделки лестничной клетки и холла. Места общего пользования относятся к совместному имуществу. Если они находятся в ненадлежащем состоянии, стоит добиваться устранения недостатков.

Важно! Сразу после сдачи в эксплуатацию в каждом подъезде должны запустить хотя бы один из имеющихся лифтов.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Что взять с собой на приемку квартиры:

• Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
• Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
• Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
• Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
• Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
• Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
• Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
• Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
• Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
• Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).

Как получить неустойку

Если застройщик затянул со сдачей и нарушил срок, напишите претензию. Претензию необходимо написать в двух экземплярах. Один экземпляр вы отдаете застройщику, второй остается у вас. В вашем экземпляре застройщик должен проставить штамп с датой получения претензии и в течение 10 дней дать вам письменный ответ.

Честный застройщик сам позвонит вам и предложит компенсацию за просрочку. Сумму компенсации можно просчитать заранее, формула неустойки:

(1 / 150) * Ключевая ставка * (Стоимость квартиры / 100) * Количество дней просрочки

Ключевую ставку можно узнать на сайте ЦБ.

Если во время просрочки ключевая ставка изменилась, для каждого периода просрочки считают свою неустойку. После результаты суммируют.

После согласования суммы компенсации по неустойке необходимо подписать согласие о досудебном урегулировании спора. В документе необходимо отразить не только сумму компенсации, но и срок выплаты денег.

Акт приемки и дефектный акт

Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.

Если недочеты существенные — такие, при которых в квартире нельзя жить — не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.

Если недочеты несущественные, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.

С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.

Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна — некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.

Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.

Приемка квартиры от застройщика с отделкой

Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:

• придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
• установить радиаторы отопления;
• привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
• подвести радиаторы отопления;
• подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
• установить не только входную, но и межкомнатные двери;
• уложить на пол линолеум или ламинат;
• поставить розетки, выключатели и счетчики;
• минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).

Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:

• что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
• качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
• коммуникационные системы готовы к эксплуатации.

Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:

• измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
• несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
• оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
• обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
• высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
• на полах не должно быть строительного мусора;
• при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:

• в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
• плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
• надежности монтировки радиаторов;
• наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).

Помните, что, в соответствии с ФЗ №214, дольщик может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры, правда это не ускорит решение проблемы (дефекты обнаруживают в половине квартир из новостроек), а только поссорит с застройщиком. Идеальный способ ликвидации дефектов: подписать акт приема-передачи с одновременным указанием в приложении всех недостатков, выявленных в присутствии застройщика (его представителя) при приемке квартиры. Список недостатков надо продублировать и для себя, в двух экземплярах.

Покупка квартиры у застройщика таит в себе немало сюрпризов, и чтобы все они были только приятными, не расслабляйтесь на финишном этапе. Важно знать, как принимать квартиру в новостройке, хотя всего, конечно, не предусмотреть, но многих неприятных ситуаций можно избежать качественной приемкой.

Похожие записи:

• Новый порядок применения пониженных тарифов страховых взносов с 2023 года
• Новые правила въезда в ОАЭ в 2022 году
• Статья 1142 ГК РФ. Наследники первой очереди (действующая редакция)