Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна оценка ипотечной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Какие документы потребуются для оценки?
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.
Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.
Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.
Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.
Кому и зачем нужен отчёт об оценке при оформлении ипотеки?
Необходимость отчёта об оценке при получении ипотеки прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первую очередь, независимая оценка нужна для банка. По её результатам займодатель определяет:
- Какова реальная стоимость объекта недвижимости. Квартира или дом в этой ситуации являются залоговым имуществом, поэтому важно определить его рыночную стоимость.
Важно! Рыночная стоимость является самым объективным показателем ценности объекта. - Насколько ликвидна квартира, дом. Банку важно быстро реализовать объект, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по кредитному договору.
- Не было ли изменений технических характеристик. Так, в ходе независимой оценки определяется, не проводились ли несогласованные перепланировки. Оценка показывает, что есть несоответствия с техническим паспортом. Банк в этой ситуации вправе отказать в выдаче заёмных средств, так как в будущем он может столкнуться со сложностями при реализации «проблемной» квартиры или дома.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Что должно быть в готовом отчете?
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Сколько стоит независимая оценка квартиры
Установленного законом прайс-листа нет — цены устанавливают сами компании. Стоимость зависит от типа помещения — квартира это или коммерческая недвижимость. А также:
- от региона — в столице дороже, в небольших городах дешевле;
- от размеров жилья — оценщик тратит время на фотофиксацию квартиры, соответственно, оценка однокомнатной будет дешевле, чем оценка трехкомнатной;
- от расположения жилья — за выезд в труднодоступный микрорайон на окраине города оценщик попросит доплату;
- от того, какой банк вы выбрали для ипотеки — у кредитных учреждений есть свои требования к форме отчета, оценщики знают и соблюдают их, чтобы не тратить время на переделки.
Что должно быть в отчете
После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.
Вот что еще прикладывают к отчету:
- документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
- фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
- наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.
Быстрый выход на сделку и экономия средств
Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.
Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.
«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.
Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.
Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.
Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.
Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки
Одна из проблем касается финансовой стороны. Если оценка оплачена клиентом, но по каким-либо причинам жилье не устраивает банк или сам заемщик передумал его покупать, повторную экспертизу придется оплачивать снова из своего кармана. В итоге люди иногда тратят крупные суммы.
Важно уделить внимание сроку действия отчета, у каждого банка он индивидуален. Например, Сбербанк принимает отчеты, составленные не более чем за полгода до обращения за ипотекой. Нужно уточнить этот вопрос в финансовом учреждении.
Еще одна проблема касается способа проведения экспертизы – лично или дистанционно. Второй вариант предполагает сбор данных оценщиком без изучения квартиры, а на основании средних данных по рынку. В результате в отчете может быть указана недостоверная стоимость.
Как происходит оценка стоимости квартиры?
Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.
Процесс работы оценочных компаний
Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:
| Шаг № | Описание |
| №1 | Сбор необходимых для проведения оценки документов |
| №2 | Визит оценщика и осмотр квартиры |
| №3 | Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки |
| №4 | Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости |
| №5 | Передача полного отчета |
Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.
Порядок действий для оценки квартиры
- Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
- Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
- Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
- Заключить договор об оценке (составляется компанией).
- Оплатить услуги оценщика.
- Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
- Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
- Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
- Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах. Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
- Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
- Дождаться рассмотрения банком документа.
- Получить решение о кредитовании.
- Оформить ипотеку.