Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Преимущество ИЖС в сфере строительства
Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:
- Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
- Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
- Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Перевод земли сельхозназначения в ИЖС с включением в состав населенного пункта
Перевод сельскохозяйственных земель в категорию земель населенных пунктов может оказаться зачастую неподъемной задачей. И тому способствуют несколько причин:
Во-первых, земли сельхозназначения, с точки зрения государства, имеют наивысшую ценность. Таким образом, при переводе их в другую категорию, государство теряет площадь сельскохозяйственных угодий и потенциальные налоги от производственной деятельности на этих землях. Поэтому при обращении в уполномоченный орган, вам потребуется подробно разъяснить причину изменения категории и оплатить государству пошлину за вывод земель из сельскохозяйственного оборота.
Во-вторых, перевод c/х земель в земли населенных пунктов возможен лишь в том случае, если они граничат с ними, либо эти земли находятся в резерве на случай дальнейшего развития населенного пункта. В иных случаях, перевод осуществить невозможно.
Таким образом, перевод земли из одной категории в другую — не всегда возможен и экономически целесообразен. Поэтому приобретая или арендуя землю, позаботьтесь о том, чтобы она изначально была в нужной вам категории и поддерживала нужный вид разрешенного пользования.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Как садоводство перевести в ИЖС
Индивидуальным жилищным строительством именуют так называемую форму пользования, а также владения земельными наделами. Они подразумевают под собой дальнейшую стройку на территории недвижимых объектов за счет личных средств гражданина страны.
Только физическое лицо имеет право претендовать на участок, с дальнейшей арендой либо же 100% выкупом. Можно осуществлять строительство на данной территории высотностью не больше трех этажей. Земельный участок может быть выдан как в черте города, так и на территории, которыми владеют кооперативы и разнообразные товарищества.
Как быть с правовым регулированием отдельных категорий земель? Это совершенно разные понятия, СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество. Благодаря ему, несколько человек может объединиться в организацию, которая позволяет решать любые дачные и садоводческие вопросы.
Обычно разница между СНТ и землями под ИЖС в том, что они предоставляются жителям страны именно для этих целей. СНТ – это расположение на территории общих сельскохозяйственных назначений, а вот участки под ИЖС обычно получают на просторах земель различных городских поселений.
Можно выделить положительные и отрицательные стороны земельного надела для каждой из этих категорий. Обычно, земельные фрагменты предназначаются для строительства сооружений и стоят они намного дороже, чем какие-либо дачные участки. Поэтому такие земли и пользуются гораздо большей популярностью, многие мечтают заполучить их в пользование.
Есть возможность зарегистрироваться в отличие от дачного участка, который не позволяет провести процедуру быстро и качественно. Согласно статистике, участки располагаются обычно в черте различных муниципальных образований – это говорит о развитой инфраструктуре.
Местный бюджет заботится о дальнейшем благоустройстве подобных участков, это очень удобно и выгодно. Каким алгоритмом действий руководствоваться, если в наличии имеется только участок в так называемом садовом товариществе и необходимо провести процедуру регистрации по заданному адресу? Вы можете попробовать сменить категорию участка, и нужно совершить ряд обязательных действий.
Как это сделать пошагово, узнаем из следующей таблицы:
| Отправиться в отделение администрации муниципального образования | Следует уточнить, какой именно отдел занимается подобными вопросами. Обычно, в землеустроительном отделе вам предоставят все важные данные |
| Составить ходатайство и подать его | В обязательном порядке прилагается вся важная документация, техническая и кадастровая, которая у вас имеется |
| На рассмотрение должен быть представлен документ, благодаря которому вам удастся подтвердить свое право владения этим участком | Можно смело предоставлять договор купли-продажи, акта дарения и т. д. |
| Если в пользовании собственника несколько земельных наделов | Достаточно будет посетить нотариуса, который даст свое согласие на перевод. Каждая персона должна подписать ходатайство и документы необходимо предоставить лично |
| Ждать решения чиновников | В случае положительного решения вам удастся получить на руки акт о смене статуса. Отрицательное решение – акт с перечисленными пунктами, почему было отказано в принятии важного решения |
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
ИЖС и его преимущества
Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:
- садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
- участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
- дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.
Это важно знать: Ст. 395 НК РФ: льготы по земельному налогу
Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:
- получение регистрации проживания в доме;
- получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
- преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
- ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году
Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство».
Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС.
О том, как это сделать, мы расскажем дальше.
Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.
Это право имеется у:
- Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.
*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.
Сколько стоит перевод
До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией. В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь. Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.
Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.