Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое объекты капитального строительства и их виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Чем отличается от некапитального строения
По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.
Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.
- Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
- Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
- К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
- Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
- Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
- На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Особенности законодательства для капитального строительства
В России ряд подзаконодательных актов предполагают применение терминов к капитальному строительству, на основании которых проводится юридическая оценка действий, всех заинтересованных лиц.
Кадастровый закон России подразумевает следующие типы объектов:
- Сооружения, постройки и здания, которые относятся к объектам социальной или инженерной коммуникации — ЛЭП, трубопроводная система, скважины.
- Объекты неоконченного по ряду причин строительства.
- Кроме этого, согласно Постановлению Правительства РФ, который имеет порядковый номер №87, все объекты капитального действующего строительства классифицируются на:
- Линейные объекты.
- Промышленные (типовые производственные) субъекты.
- Объекты сектора оборонительного предназначения для обеспечения безопасности страны.
- Объекты с непроизводственными характеристиками (здания социального назначения, жилые объекты, помещения бытового использования и т.д.)
Виды капитального строительства
В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:
Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.
Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.
Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.
Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.
Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?
Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- технический план объекта капитального строительства.
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Прежде всего стоит заметить, что только при капитальном строительстве могут проводиться работы по расширению, реконструкции, реставрации сооружения, которое относится к капитальному типу. Сюда же можно добавить капитальный ремонт и снос.
Теперь к основным типам работ, которые могут проводиться только на капитальной стройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве в этом нет смысла. Какая разница куда вы поставите киоск?
- Работы по возведению фундамента: у некапитальных сооружений попросту не должно быть фундамента.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений.
- Подведение коммуникаций: чисто теоретически к киоску можно подвезти канализацию и трубопровод, но тогда его не получится транспортировать без проблем, а значит и некапитальной постройкой назвать не получится.
- Пуско-наладочные работы: запускать навес не нужно: если он не течет, то работает. Дополнительные проверки ни к чему.
Термины и законодательные основы
В строительной сфере используются различные определения по отношению к сооружениям и конструкциям. Можно услышать, как отдельные постройки именуют временными. Исходя из такого названия легко сделать вывод об их особенностях и характере: такие конструкции возводят на ограниченный срок, а также они обычно являются нестационарными — их можно разбирать и транспортировать для монтажа в другое место.
Однако чаще всего применяется термин «объект капитального строительства». Градостроительный кодекс не дает конкретной трактовки, что понимать под таким определением. Вместо этого в нем есть описание, что такое капитальное строительство. Существуют признаки, характеризующие подобные сооружения:
- они возведены не на короткий срок;
- есть привязка к фундаменту;
- по итогам строительства на объект выдается документация с целью установления права собственности.
Однако существуют определенные сложности в трактовке этого понятия. И они объясняются в первую очередь тем, что такой категорией оперируют в разных отраслях права. Она используется не только в градостроительном, но и в земельном, лесном, водном, гражданско-правовом законодательстве. Более того, некоторые положения, имеющие отношения к ОКС, можно обнаружить и в Налоговом, и в Бюджетном кодексе Российской Федерации.
Изучая различные отрасли права, можно сделать вывод, что ОКС по определению относится к категории недвижимого имущества. Поскольку без ущерба его невозможно перенести с одного места на другое. Однако подход к регулированию данной сферы должен быть комплексным. Поскольку в понятие «объект капитального строительства» включают разного типа сооружения, не всегда можно опираться только на законодательные акты, которые непосредственно касаются недвижимости.
Чем ОКС конкретно отличаются от любых некапитальных построек? В первую очередь сроком эксплуатации. К тому же, для них используют иные технологии строительства, ведь по определению они являются стационарными, не предназначенными для переноса. Также можно сравнить эти две категории по стоимости. ОКС и в денежном выражении, и по степени социальной (экономической) значимости обычно оценивается дороже. Однако такой признак можно считать косвенным.
Как соотносятся объекты капитального строительства и объекты недвижимости?
В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.
Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.
Отличительные признаки капитального объекта
Для понимания отличия между временными и капитальными строениями необходимо рассмотреть юридическую и экономическую сторону предмета обсуждения.
Временная постройка – вспомогательный объект, возводимый для полноценного выполнения строительства и подлежащий демонтажу после окончания работ. На нее не выдаются правоустанавливающие документы.
С технической стороны временная постройка может иметь те же признаки (фундамент, капитальные стены, ж/б перекрытия), что и объекты капитального строительства. Определение тонкой грани отличия кроется в их различном правовом статусе. При строительстве капитальных объектов предусмотрен их длительный срок эксплуатации, в то время как временные постройки имеют ограниченный период использования, не превышающий пяти лет.
Основные признаки принадлежности к объекту капитального строительства — это неразрывная его связь с землей и, соответственно, необходимость в получении разрешительной документации. Но об этом чуть позже.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу
До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).
Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.
С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:
- прочная связь с землей;
- обязательная государственная регистрация;
- невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.
В норме упоминаются объекты капитального строительства, определение которых есть в ГрК РФ. То есть объекты недвижимости (незавершенные объекты, здания и сооружения) являются ОКС, следовательно, для них характерны те же признаки, что и для недвижимого имущества.
Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?
По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.
Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.
Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.
Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.
Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.
Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.