Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как унаследовать неприватизированную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор соцнайма предполагает, что жильем владеет муниципалитет, а значит права собственности у квартиросъемщика не имеется. Наниматель не вправе распоряжаться жильем при жизни и не может завещать его после смерти, поскольку статус жилья остается прежним, т.е. муниципальная собственность.
Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство
Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.
Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.
В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.
Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
В перечень входит следующие случаи:
- наниматель и муниципалитет согласны на осуществление действия;
- наниматель грубо нарушил зафиксированные договором правила;
- использование квартиры по договору социального найма невозможно из-за сноса недвижимости, реконструкции дома или изъятия земельного участка.
Расторгнуть договор по инициативе органа, предоставившего помещение нанимателю, можно только в судебном порядке.
Правовой статус ответственного квартиросъемщика
Договор социального найма, как уже было сказано выше, предоставляет возможность семье (или одинокому человеку) проживать в комфортных, безопасных и спокойных условиях.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя считаются его дочери и сыновья, матери и отцы, гражданские или официальные супруги.
Закон предоставляет возможность в исключительных случаях и в судебном порядке признать других людей и считать их входящими в состав семьи.
Если по каким-то причинам необходимо установить факт родства, то для этого предусмотрена отдельная процедура. Происходит данное действие исключительно через суд, а исковое заявление оформляется предполагаемыми родственниками, то есть заинтересованными лицами.
Каждый проживающий в квартире должен быть зафиксирован в соглашении найма. Не стоит забывать, что в него вносятся корректировки, когда, например, в семье появляется новорожденный ребенок.
Данная процедура обязательна, поскольку о таком событии нужно сообщить коммунальным службам для обновления сведений о количестве жильцов. Это, в свою очередь, влияет и на объем потребляемых услуг и расчет их стоимости.
Кроме того, обновляется соглашение соцнайма, когда граждане разводятся, но продолжают иметь регистрацию в предоставленном жилье.
Вообще после расторжения брака люди не обязаны разъезжаться, тем более, что зачастую у них такой возможности и нет. Соответственно, им предоставляется право оставаться в одной квартире с ответственным нанимателем.
Не стоит забывать и об особенной ситуации, которая складывается, когда квартиросъемщик умирает. Расскажем об этом подробнее ниже.
✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2021 г. по делу № 33 – 16713/2021
После смерти нанимателя в муниципальной квартире остались зарегистрированными шесть человек — члены его семьи. Один из них — старшая дочь умершего, которая захотела внести изменения в договор социального найма и выступить новым нанимателем спорной квартиры.
Для этого она обратилась в суд, куда подала иск к Департаменту городского имущества г. Москвы и остальным членам семьи, зарегистрированным в указанной квартире.
Свои требования истец обосновывает тем, что является старшей дочерью умершего нанимателя, находится дома в связи с выходом на пенсию, поэтому имеет возможность следить за техническим состоянием квартиры, своевременно сообщать в службу ОДС об аварийных ситуациях, производить мелкий текущий ремонт и уборку жилого помещения.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
• Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору соцнайма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ).
• В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ).
Вынося решение по данному делу, суд исходил из того, что «действующее законодательство не предусматривает ни возможности установления судом преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора найма, ни возможности признания нанимателем одного из членов семьи при отсутствии согласия других членов семьи»
Истица не согласилась с вынесенным решением и подала апелляционную жалобу. Свое несогласие она мотивировала тем, что решение было принято в отсутствие надлежащего извещения истца и двух ответчиков о слушании дела.
Имеющиеся ограничения
Статус муниципального жилья ограничивает нанимателей в распоряжении недвижимостью. В частности, они не могут подарить его или продать. Квартира принадлежит не им, а местным органам власти.
Не меняется статус муниципального жилья после смерти нанимателя. Квартира по-прежнему остается на балансе государственных органов. Но здесь следует понимать определенный нюанс. Если в квартире никто не прописан, кроме умершего нанимателя, она перейдет государству. Иными словами, местные органы власти обратно поставят ее на баланс. Поэтому, если граждане по каким-либо причинам не приватизируют жилье, то они должны следить за тем, чтобы в нем был прописан как минимум не один человек.
Почему это так необходимо? Обратимся к положению ст. 82 ЖК РФ. Статья говорит о том, что любой из членов семьи усопшего родственника, которые имеет полную дееспособность по закону, вправе переоформить договор социального найма на себя. Условия соглашения от этого не меняются. Если с умершим человеком никто не был зарегистрирован, жилое помещение после смерти изымается, переводится на государственный баланс. Оно предоставляется гражданам, которые стоят в социальной очереди на жилье. Родственники умершего нанимателя лишаются всех прав на квартиру.
Использование жилого помещения без приватизации происходит на основании социального найма. Правовое регулирование взаимоотношений квартиросъемщика и собственника жилья осуществляется Жилищным кодексом РФ. Собственником в договоре выступает государство или органы местного самоуправления через уполномоченных лиц или органы.
Одной из особенностей данного договора является то, что в нем не установлен срок действия. Составляется текст документа по типовой форме, утвержденной Правительством РФ. Также законодатель установил требования к нанимателю помещения.
Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье или улучшении условий проживания. Обязательным условием является гражданство России.
Бывает так, что вместе с нанимателем прописаны и проживают не только члены его семьи, но и лица, таковыми не являющиеся. Часто юристам задают вопрос, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру, если на нее претендует не член семьи.
Например, муж и жена жили в неприватизированной квартире, нанимателем которой был отец жены. Муж был прописан в этой квартире. После развода семейной пары муж выехал, но остался прописанным. В такой ситуации, если он не оплачивал коммунальные услуги и фактически не проживал, его можно выписать в судебном порядке.
В противном случае после смерти отца он на равных со своей бывшей супругой сможет претендовать на право приватизации жилья.
Кто не может быть претендентом на неприватизированное жилье
Лица, которые не являются наследниками умершего нанимателя в понимании норм Гражданского кодекса РФ, не могут претендовать на его неприватизированное жилье.
Одним из необходимых условий наследования такой жилплощади является факт совместного проживания с наследодателем на момент его смерти.
Если родственник квартиросъемщика не проживал с ним и не вел совместное хозяйство, он не является претендентом на жилье. Недостойные наследники также не получают право проживать в квартире и пользоваться ею.
Судебные решения по вопросам, кто наследник, если квартира не приватизирована, содержат в себе определение о включении муниципального жилья в состав наследства и признания права собственности за заявителями.
Важно отметить, что такой исход спора возможен только в случае наличия заявления о приватизации, поданного при жизни нанимателя.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
Когда происходит переход жилья в муниципальный фонд
Переоформление договора социального найма одним из членов семьи после смерти ответственного за квартиру нанимателя, позволяет произвести приватизацию квартиры. Сделать это можно, если умерший уже начал этот процесс, но не довел его до конца в связи со смертью. Тогда его родственники получают подобное право или после переоформления ДСН. Но если после смерти нанимателя прошло достаточное количество времени, и никто из членов семьи не обратился и не перезаключил договор либо других зарегистрированных лиц в квартире не проживало, то неприватизированное жилье снова переходит в муниципальный фонд.
Право получить такую квартиру имеет только определенный круг лиц по закону, которые являются гражданами Российской Федерации. К ним относятся:
- малоимущие граждане, размер дохода которых ниже прожиточного минимума в регионе;
- лица, которым негде жить и они не имеют собственного жилья;
- граждане, которым есть где жить, но размер выделенной площади меньше установленного;
- собственное жилье находится в аварийном состоянии или временно подлежит реконструкции;
- проживают вместе с больными, которые составляют угрозу для их здоровья (например, хроническое инфекционное заболевание).
Все вышеперечисленные лица относятся к официально признанным гражданам, которые нуждаются в жилплощади или ее улучшенных условиях. В этом случае государство может предоставить квартиру по договору социального найма, где нужно будет только оплачивать коммунальные услуги и поддерживать жилищные условия в соответствующем порядке. Однако если есть очередь на получение такого жилья, то сразу заселиться в муниципальную квартиру не удастся.
Пакет необходимой документации
Для принятия законной силы нового договора о найме социальной квартиры, он должен быть правильно составлен и подписан всеми сторонами. Образец документа можно получить в уполномоченном органе. Договор должен содержать данные жильцов, сведения о квартире и основание по которому на законных основаниях заключен договор социальной аренды данного помещения. В случае свершения ситуации, которая не позволила одному из прописанных на данном объекте граждан присутствовать лично на процессе согласования договора, необходимо письменное согласие этого гражданина, заверенное нотариусом. В дополнение к заявлению требуется документальное подтверждение законности составления нового договора:
- Паспорт каждого гражданина, который зарегистрирован на данной жилплощади.
- Оригинал свидетельства о смерти предыдущего нанимателя.
- Действующий договор, по которому государство сдавало квартиру.
- Документ-выписка из домовой книги и лицевого счета.
Проживающие с нанимателем близкие родственники фиксируются в ДСН, и получают такое же право на нее и на участие в приватизации. Другими словами, внесенные в договор зарегистрированные лица, обладают теми же правами, что и наниматель.
В данном документе содержатся сведения о предоставляемом жилье и вселяемых лицах, а также о правах и обязанностях сторон, согласно постановлению Правительства РФ №315.
Изменения в ДСН вносятся в соответствии с этими нормами:
- Нанимателям жилья в коммунальной квартире предоставляется право переоформить отдельные договора в общий документ, если они стали членами одной семьи (заключили брак).
- В случае согласия уполномоченного органа и жильцов квартиры, договор можно переоформить на дееспособного проживающего в квартире, как в случае смерти нанимателя.
- в ходе грубых нарушений условий договора;
- по договоренности между сторонами;
- если помещения нельзя использовать из-за изъятия участка, реконструкции или сноса дома.
Расторжение договора по инициативе муниципалитета возможно только через суд. Тогда он должен предоставить лицу другое жилье.
Последующая приватизация
В соответствии с законодательством каждый гражданин РФ имеет право один раз бесплатно получить государственное жилье в собственность, что дает потенциальному владельцу известные преимущества. Муниципальное может быть приватизировано.
В случае смерти нанимателя порядок приватизации жилой недвижимости и оформлении квартиры на нового квартиросъемщика не меняется.
В рамках действующего законодательства новый арендатор имеет право на бесплатную приватизацию, причем, в этом процессе могут участвовать все жильцы либо изъявившие желание.
Для оформления собственности на муниципальную квартиру, заявитель/заявители должны подготовить документы:
- личные документы всех заявителей – паспорт, свидетельство о рождении,
- документы на квартиру: вся техническая и кадастровая документация; справки обо всех прописанных; выписка из лицевого счёта о том, что данной квартирой нет долгов по коммуналке; договор соцнайма.
Права жильцов в государственной квартире
Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.
Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.
Как наследуется жилье? Жильцы могут только пройти процедуру приватизации и стать собственниками жилья по праву приватизации, а не по праву наследования.
Что будет с квартирой после смерти квартиросъемщика? Неприватизированное жилье не теряет правовой статус и продолжает принадлежать муниципалитету. Все прописанные лица имеют право жить в квартире и пользоваться помещениями.
Среди них выбирается главный и ответственный за эксплуатацию и сохранность жилья. После его смерти аналогично выбирается другой жилец. Все они имеют право просить переоформить договора о соц. найме.
Наниматели обязаны:
- оплачивать аренду квартиры и потребленные коммунальные услуги;
- производить ремонтные работы и поддерживать эксплуатацию коммуникаций;
- пользоваться жильем только для проживания.
Если в этой квартире с прежним квартиросъемщиком никто из членов семьи не был зарегистрирован и не проживал, государственный орган вправе отдать недвижимость любому другому лицу, заключив с ним договор.
В договоре социального найма учитываются члены семьи нанимателя, они наделены такими же правомочиями. Кто имеет право:
- отец и мать;
- супруг (а);
- дети;
- иные члены семьи или иждивенцы.
Предлагаем ознакомиться Дарение права собственности на недвижимость и движимое имущество: переход имущественных прав от дарителя к одаряемому и его государственная регистрация в Росреестре
Если родители прописаны в неприватизированной квартире, то для вселения детей разрешение не требуется. Для регистрации иных родственников оно необходимо.
Если нарушается установленный норматив площади, то наймодатель может отказать. Пользование жилплощадью по договору социального найма ограничивает право распоряжаться недвижимостью.
Итак, права проживающих лиц в квартире:
- После смерти нанимателя квартира так и остается за муниципальным жилищным фондом.
- Наниматель не имеет право продавать, дарить или завещать жилой объект, так как право собственности принадлежит субъекту РФ.
- Согласно со ст. 82 ЖК, любой дееспособный член семьи умершего нанимателя имеет право переоформить договор соц. найма на себя.
- Если же с умершим наследователем никто не проживал, муниципалитет может предоставить жилье по договору социального найма лицам, имеющим на него право.
Как приватизировать квартиру после его смерти?
Каждый из людей, зарегистрированных по составленному договору в муниципальной квартире по согласию нанимателя, считается фактическим членом семьи ответственного квартиросъемщика.
При этом проживающие не обязательно должны быть связаны родственными связями, чтобы быть формально причисленными к родственникам нанимателя недвижимости.
После смерти ответственного квартиросъемщика новый наниматель имеет полное право подать документы на приватизацию квартиры.
Как сменить квартиросъемщика в муниципальной квартире? Необходимо обратиться в управляющую компанию и написать заявление. Интересуют права и обязанности ответственного квартиросъемщика? Читайте здесь.
Должен ли ответственный квартиросъемщик платить за капитальный ремонт в 2021 году? Подробности в этой статье.
Законодательством Российской Федерации установлены чёткие требования к гражданам, которым предоставлено право получить муниципальную жилплощадь. Поэтому положительное решение принимается только при условии, что заявитель относится к группе льготников. Каждая поданная заявка тщательно проверяется на соответствие всем критериям, таким как:
- есть ли у гражданина какая-либо недвижимая собственность для проживания – преимущество для тех, у кого нет никакого жилья;
- в каких условиях проживает заявитель на момент обращения – преимущества тем, кто живёт в аварийном помещении;
- проживает ли с заявителем кто-либо, имеющий опасное хроническое заболевание – если да, полагается отселение;
- сколько жилой площади приходится на одного проживающего человека в квартире или доме заявителя – если менее десяти метров квадратных, это также повлияет на положительное решение.