О чем нужно знать владельцам земельных участков, ставшим жертвой «захватчиков»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О чем нужно знать владельцам земельных участков, ставшим жертвой «захватчиков»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как осуществляется незаконное завладение землей

2. Основы землепользования

3. Порядок легализации занятого участка

4. Комментарий к ст. 7.1 КоАП

5. Что делать и куда следует обращаться

6. Что такое самовольное занятие земельного участка

7. Урегулирование проблем, связанных с самозахватом

8. Что входит в понятие захват земли?

9. Что такое несанкционированное присвоение территории?

10. Сколько стоит занять чужую землю?

11. Что смягчает ответственность

Граждане могут разными способами присваивать себе чужие земельные наделы. Объектами их посягательств становятся как приватные территории, так и общественные аграрные угодья. К примеру, кем-то из соседей осуществляется самовольная постройка с захватом земли общего пользования. Построив на ней сооружения для личных целей, нарушитель сужает проезд к участкам других землевладельцев и попирает их право на беспрепятственный доступ транспорта к дому.

Как осуществляется незаконное завладение землей

Землевладельцы, права которых были нарушены, сообщают о действиях захватчиков в органы местной власти, а те реагируют на них соответствующим образом.

Самовольное присвоение земель, находящихся в собственности других граждан, случается значительно реже, чем самозахват земли общего пользования, поскольку такие случаи устанавливаются очень быстро и могут быть оспорены в судебном порядке.

Основы землепользования

Принципы и основные нормы использования земельных наделов определены Земельным кодексом Российской Федерации . Их главные постулаты перечислены в ст. 1:

значимость земли как основного компонента жизнедеятельности;
приоритет ее защиты в качестве важнейшего элемента окружающей среды и средства производства;
главенство охраны жизни и здоровья человека;
единообразие судьбы участков и связанных с ними объектов;
платность использования;
право на участие общественных и религиозных организаций, а также отдельных граждан в решении вопросов, касающихся реализации их прав на землю;
главенство сохранения особо ценных земель и охраняемых территорий;
деление по целевому назначению на категории;
равное соблюдение законных интересов граждан и общества.

Порядок легализации занятого участка

Уладив все спорные вопросы с собственником, можно попытаться узаконить самозахват. Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию о перераспределении земли. К этому моменту должны быть готовы документы, подтверждающие право собственности на надел, а также составлен план межевания территории.

Если положительное решение получено, на землю нужно оформить кадастровый паспорт. Для этого к перечисленным выше документам следует приложить:

заявление;
квитанцию об уплате госпошлины;
геодезический план территории;
документ о владении участком;
паспорт гражданина РФ.

Вот и все, что нужно знать о том, как узаконить участок земли прирезанным самозахватом.

После приема документов сотрудники Росреестра в течение 5 рабочих дней обязаны изготовить кадастровый паспорт на земельный участок, согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ .

Отдельная процедура – регистрация права на участок. Необходимо написать еще одно заявление и уплатить предусмотренную пошлину. Кроме того, нужно предоставить документы, подтверждающие:

отчуждение земли,
покупку,
владение наделом.

Определение правовой охраны земельных ресурсов включает систему закрепленных законодательством мер, которые направлены на обеспечение рациональной эксплуатации земель, сохранение и повышение их плодородия, защиту от разрушения и истощения.

Эти меры применяются комплексно и осуществляются с целью:

недопущения деградации/разрушения земель и других негативных последствий хозяйствования путем стимулирования природоохранных технологий производства;
обеспечения восстановления и улучшения аграрных территорий, которые подверглись нарушению или деградации;
создания правил проверки и учета экологического состояния ресурсов.

Владение земельными наделами может осуществляться гражданами и юрлицами на постоянной и временной основе, за плату или безвозмездно. Среди правовых и законных оснований для получения прав на землю можно выделить:

выделение земельных участков во временное арендное пользование;
приобретение надела в собственность по договору купли-продажи;
получение земли по наследству;
выкуп земли у государства или муниципалитета по итогам аукциона;
иные основания, перечисленные в ЗК РФ и ГК РФ.

В каждом из перечисленных случаев постоянный или временный владелец участка приобретает право на защиту своего права от противоправных действий третьих лиц. Эта защита может осуществляться и от самовольного занятия земельного участка.

Исходя из норм ЗК РФ и гражданского законодательства, под самовольным занятием земли понимаются следующие ситуации:

противозаконные действия владельца земли, направленные на расширение площади своего участка – вынесение элементов ограждения на границу своего надела, перенос межевых знаков на чужую территорию;
вынесение части здания или строения на чужую территорию, либо нелегальное строительство на чужой земле;
размещение имущества на чужом земельном наделе без согласия надлежащего собственника;
эксплуатация участка без наличия правоустанавливающих документов;
использование земли для коммерческих целей без оформления предпринимательской деятельности или специальной разрешительной документации.

Комментарий к ст. 7.1 КоАП

1. Объект правонарушения — общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Предмет — земельные участки, которые согласно ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). В свою очередь, ст. 261 ГК РФ содержит характеристики земельного участка как объекта права собственности. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Между тем такое определение не совсем точно. Дело в том, что не учтены положения ст. 261 ГК РФ — ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы. Более широкое определение содержится в Федеральном законе от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон о государственном земельном кадастре): земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом . Вместе с тем в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости.

———————————

Федеральный закон от 2 января 2000 года «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.

См. также: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711.

2. Объективная сторона данного правонарушения состоит в совершении противоправных деяний, т.к. самовольное занятие земельного участка выражается в активных действиях по установлению фактического владения и пользования земельным участком, использованию земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка.

В этом отношении небезынтересным является следующий пример.

ООО обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Службе земельного кадастра по г. Казани о признании недействительным Постановления N 214 от 06.12.2002.

Решением первой инстанции заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено.

Как следует из материалов дела, 05.12.2002 Службой земельного кадастра по г. Казани был составлен Протокол N 118 об использовании ООО земельного участка без правоустанавливающих документов.

На основании протокола Службой земельного кадастра по г. Казани 06.12.2002 было вынесено постановление о привлечении ООО к административной ответственности в соответствии со статьей 7.1 КоАП виде штрафа в размере 10 тыс. руб. за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Арбитражный суд первой инстанции заявление ООО удовлетворил, придя к выводу, что согласно статье 46 ЗК РФ и статье 421 ГК РФ после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявления ООО отказал, установив, что материалы дела не содержат доказательств выполнения сторонами договора условий по регистрации. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды земли со сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды N 4235 от 25.10.2000 был установлен сторонами до 09.11.2002, следовательно, в силу указанной нормы ГК РФ договор подлежал государственной регистрации, однако отсутствие таковой указывает на его незаключенность.

При таких обстоятельствах использование ООО земельного участка площадью 0,483 га осуществлялось в нарушение требований земельного законодательства РФ .

———————————

Споры, связанные с применением земельного законодательства // Правосудие в Поволжье. N 1/2004.

3. Субъектами данного правонарушения могут быть граждане и юридические лица, самовольно занявшие земельный участок, не имеющие правоустанавливающих документов на земельный участок или совершившие иное нарушение земел��ного законодательства, а также должностные лица.

4. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла, что подтверждается следующим примером из судебной практики. Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Территориальному отделу Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г. Казани Республики Татарстан о признания незаконным Постановления о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан заявленные требования удовлетворены, производство по делу прекращено.

Данное решение суд обосновал отсутствием в действиях заявителя умысла и вины в совершении административного правонарушения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт по делу.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятого по делу решения, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что в ходе проведения плановых проверок по использованию земель без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов в 2006 г. по городу Казани ответчиком установлено отсутствие документов на земельный участок, которым пользуется заявитель.

Ответчиком составлен акт и протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 КоАП, и принято Постановление, в соответствии с которым заявитель признан виновным в совершении указанного административного правонарушения и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 2000 руб.

Арбитражный суд Республики Татарстан, признавая незаконным и отменяя Постановление, сделал вывод о том, что до выявления факта совершения административного правонарушения и возбуждения административного производства заявитель принимал меры для получения правоустанавливающих документов и в его действиях отсутствует вина в совершении административного правонарушения.

Кассационная инстанция выводы суда признает законными в силу статей 1.5, 2.1 КоАП.

Судом установлено, что заявителем со Службой земельного кадастра по г. Казани заключен договор об аренде земельного участка.

В Службу земельного кадастра по г. Казани индивидуальным предпринимателем было подано заявление о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, для заключения либо продления заключенного договора аренды.

Начальником Управления дан ответ, что до настоящего времени вопрос о предоставлении земельного участка не решен.

Что делать и куда следует обращаться

Неправомерные и незаконные действия в отношении земельных участков общего пользования могут существенным образом осложнять жизнь гражданам. В этих случаях необходимо действовать в рамках закона и обращаться в соответствующие органы.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, земли общего пользования и любые действия с ними находятся в ведении следующих лиц и органов:

Госземконтроль – уполномоченный государственный орган);
ОМС или Земельный контроль муниципалитета;
Органы, осуществляющие территориальное общественное самоуправление, а также другие организации и объединения общественного типа;
Земельный контроль общественного направления – в него входят заинтересованные в решении проблемы граждане;
Субъекты землепользования – собственники, арендаторы, пользователи.

Что такое самовольное занятие земельного участка

«Ничейной» земли в России нет. Есть частная собственность граждан и организаций. Есть муниципальная и государственная (РФ и субъекты РФ), а также так называемые неразграниченные земли. С точки зрения законодательства РФ неразграниченные земли являются государственными. И просто так начать на этой земле жить либо использовать ее — нельзя. Сначала нужно получить право, которое даст возможность использовать землю. Да и то, только с учетом разрешенного использования.

Самовольное занятие земельного участка является предметом регулирования административного, гражданского и земельного законодательства. С точки зрения любой из видов ответственности ключевое значение имеет наличие права на землю. Причем не всегда права собственности. В некоторых случаях достаточно права пользования. Но даже если права есть, не факт, что захвата (самовольное занятие) не будет. Отсутствие самовольного занятия будет только в том случае, когда осуществляемая пользователем участка хозяйственная деятельность на этом участке разрешена (не запрещена).

Таким образом, самовольное занятие земельного участка — использование земли лицом, не имеющим прав на такой участок. Это может быть размещение строений, склад стройматериалов, огораживание, и т.п. действия. К таким действиям можно отнести и крайне распространенную практику переноса забора. Важно понимать, что собственник земельного участка (государство, гражданин, организация) могут бороться с самовольным занятием земельного участка. Разумеется, правовыми способами и методами.

Урегулирование проблем, связанных с самозахватом

В том случае, если вы столкнулись с самозахватом вашей земли, алгоритм действий должен быть примерно следующим:

Обратиться к захватчику. Наилучший вариант здесь — это подать претензию в письменном виде, сохранив доказательства того, что документ посылался (например, отправить ее по почте письмом с описью вложения). Если повезет, то на этой стадии можно заключить соглашение с обоюдной выгодой: либо официально оформить передачу участка, либо мирно договориться о компенсации.
Если ответа на претензию не последовало либо нарушитель отказался компенсировать убытки, следует обратиться с жалобой в компетентный государственный орган, занимающийся надзором за землей. Им может быть Россельхознадзор (если речь идет о землях сельхозназначения), Росреестр (если нарушение связано с порядком регистрации участков) или Росприроднадзор (если для участка предусматривается особый режим использования).
После того как решение по административному делу вынесено, можно подавать гражданский иск в суд и требовать как возврата имущества, так и взыскания убытков.
В некоторых случаях может потребоваться дополнительное межевание либо проверка данных, содержащихся в ЕГРН, о границах участка. Это необходимо для того, чтобы определить, был ли самозахват вашей земли или вы необоснованно считаете своей землю, которая реально вам не принадлежит.

В том же случае, если захвату оказалась подвергнута земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета, урегулирование проблемы возможно путем ее выкупа. Во многих случаях это допускается, однако надо помнить: далеко не все земли, находящиеся в государственной собственности, могут быть приватизированы или выкуплены. Более того, в ряде случаев статус объекта это прямо запрещает.

В целом же, если вы столкнулись с фактом самозахвата, мы рекомендуем обратиться к компетентному специалисту в области земельного права. В этой области довольно много взаимосвязанных актов, принятых как на федеральном, так и на региональном или местном уровне, поэтому велик риск ошибки.

Что входит в понятие захват земли?

На сегодняшний день на территории РФ нет участков земли, которые числились бы бесхозными. Любой участок юридически имеет хозяина: это или частное лицо, или муниципалитет, то есть, государство.

Следующие обстоятельства квалифицируются как самовольное занятие чужой территории:

использование земельного надела в личных целях без разрешения собственника и информирования его об этом;
использование территории без оформления законного права владения или пользования: когда нет документов, на основании которых можно установить право собственности, аренды.

Важно: к правоустанавливающим бумагам относят свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, обмена, дарственная или соглашение об аренде. Если наследник по истечении шести месяцев получил документ о вступлении в права, но не оформил землю, такой случай не относится к самовольному захвату. Занятие чужой территории может быть установлено, если правопреемник вовсе не обращался к нотариусу и является получателем участка лишь на словах.

использование территории не по назначению или без бумаг, разрешающих использование тем методом, который применяется захватчиком;
перенос межевых знаков, поворотных точек, забора и тд;
возведение капитальных или временных строений с использованием соседней территории за границами своего участка.

Собственник может обратиться в суд, если считает, что его право было нарушено. Это могут сделать как частные лица, так и представители администрации.

Что такое несанкционированное присвоение территории?

Самовольный захват земли проявляется в следующих формах:

Захват физическим лицом. Например, владелец дачного участка долгое время не появляется, и соседи начинают высаживать на нем овощи, переносят забор.
Несанкционированное использование земли, принадлежащей гражданину, организацией. На практике компании часто используют наделы физических лиц, чтобы расположить на них производственное оборудование или складировать мусор.
Захват земель компании гражданином-дачником. Эта ситуация на практике возникает редко. Как правило, организации окружают свои пустующие наделы заборами.
Использование угодий, не принадлежащих никому. Видя пустующие участки, граждане начинают строиться на них или сеять сельхозкультуры. Эта линия поведения противоправна: бесхозных земель не бывает, они находятся в собственности у государства (ст. 16 ЗК РФ). Для их использования нужно получить соответствующие разрешения.

Орган, на который возложена обязанность правомерности использования земель, – Кадастровая палата. Если гражданин претендует на государственные угодья, он предварительно должен пройти платную процедуру регистрации.

Чтобы легализовать присвоенную землю, нужно оформить кадастровый паспорт. В процессе может выясниться, что надел не бесхозный, у него есть собственник – фирма или гражданин. Единственный законный способ присоединить его к своим угодьям – договориться с собственником и приобрести участок.

Процедура узаконивания отличается в разных субъектах РФ, потому что ее регламентация отдана на откуп местным властям. Общей остается последовательность шагов:

Привлечение специалистов для определения границ надела, формирование межевого дела.
Написание заявления в местную администрацию с просьбой определить владельца интересующих гражданина земель.
Подача заявления в Кадастровую палату, сопровождаемого документами-подтверждениями фактического использования территории. Подойдут чеки, показания свидетелей и т.д.
Выкуп земли у государства по цене, определенной оценщиками, и оформление угодий в собственность в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться Как выглядят документы на земельный участок Как оформить самозахват земли в собственность? Если у нее имеется собственник, можно подписать договор дарения. Как правило, с регистрацией подобной сделки не возникает проблем.

Проблемы с оформлением участка возникают, если угодья принадлежат государству и предназначаются для прокладки коммуникаций, строительства трасс. Нелегальному владельцу откажут в оформлении права собственности и обяжут привести надел в исходное состояние.

Еще одна сложность в оформлении – наличие на участке зданий и сооружений. Если они имеются, ситуация выходит за рамки ЗК РФ. Чтобы перевести землю в собственность на законных основаниях, самовольные постройки придется убрать, что означает дополнительные расходы для физического лица.

Согласно действующему законодательству, самовольный захват земельного участка – это физическое воздействие в формах:

высаживание сельскохозяйственных культур;
возведение зданий и сооружений;
добыча ископаемых;
размещение оборудования, материалов;
вывоз мусора.

Судебная практика демонстрирует, что самовольно захваченный земельный участок не обходится новому владельцу бесплатно. За самоволие приходится рассчитываться штрафами по КоАП РФ и (или) возмещением убытков согласно ГК РФ.

Сколько стоит занять чужую землю?

Нарушение предусмотрено ст.7.1 КоАП РФ.

На 2020 год действуют следующие размеры штрафов:

ответчик	Кадастровая стоимость участка известна	Кадастровая стоимость участка не определена
Физические лица	1-1,5% от стоимости, не менее 5 тысяч рублей	5000-10000 рублей
Должностные лица (представители органов власти, те, кто работает в государственных организациях)	1,5-2%, минимум 20 тысяч рублей	20000-50000 рублей
Юридические лица	от 100 000 рублей (2-3% стоимости)	100-200 тысяч рублей

Что смягчает ответственность

Судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дело при назначении штрафа за нарушение самовольного занятия земельного участка, могут признать смягчающими следующие обстоятельства / ст. 4.2 КОАП РФ:

раскаяние лица, совершившего административное правонарушение;
добровольное прекращение противоправного поведения;
добровольное сообщение о совершенном административном правонарушении;
оказание содействия органу, уполномоченному осуществлять производство по делу об административном правонарушении, в установлении обстоятельств, подлежащих установлению по делу об административном правонарушении;
предотвращение вредных последствий административного правонарушения;
добровольное возмещение причиненного ущерба или добровольное устранение причиненного вреда;
добровольное исполнение до вынесения постановления по делу об административном правонарушении предписания об устранении допущенного нарушения;
совершение административного правонарушения в состоянии сильного душевного волнения (аффекта) либо при стечении тяжелых личных или семейных обстоятельств;
совершение административного правонарушения несовершеннолетним;
совершение административного правонарушения беременной женщиной или женщиной, имеющей малолетнего ребенка;
Судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дело об административном правонарушении, могут признать смягчающими иные обстоятельства.

выделение земельных участков во временное арендное пользование;
приобретение надела в собственность по договору купли-продажи;
получение земли по наследству;
выкуп земли у государства или муниципалитета по итогам аукциона;
иные основания, перечисленные в ЗК РФ и ГК РФ.

противозаконные действия владельца земли, направленные на расширение площади своего участка – вынесение элементов ограждения на границу своего надела, перенос межевых знаков на чужую территорию;
вынесение части здания или строения на чужую территорию, либо нелегальное строительство на чужой земле;
размещение имущества на чужом земельном наделе без согласия надлежащего собственника;
эксплуатация участка без наличия правоустанавливающих документов;
использование земли для коммерческих целей без оформления предпринимательской деятельности или специальной разрешительной документации.

Законными владельцами земли (гражданами, предприятиям, публичными образованиями), при установлении самозахвата земли могут предъявляться требования об устранении указанного нарушения. Если этого не происходит, к нарушителю можно применить различные варианты защиты прав.