Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Продажа при участии банка
Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.
Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.
Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).
Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.
Закрыть долг деньгами покупателя
Покупатель продает квартиру так же, как продают обычную квартиру, которая не находится в залоге у банка. Но предупреждает покупателя, что квартира в ипотеке.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка, и покупатель вносит сумму, равную той, которую продавец остался должен банку. Согласие банка на сделку получать не нужно, достаточно предупредить о досрочном погашении ипотеки.
При этом покупатель может не отдавать деньги напрямую продавцу, а перечислить в банк как третье лицо — так ему будет спокойнее.
Не всегда продавец отдает ровно ту сумму, которая нужна, чтобы закрыть ипотеку. Он может отдать и меньше, а остальное дополнить из своих — взять из сбережений, занять у друзей или в кредит.
Продавец получает в банке справку, что долга больше нет, и ему возвращают закладную за квартиру. Дальше готовят пакет документов:
- паспорт;
- заявление о снятии обременения и закладную;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН.
Стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на покупателя. Продавец получает деньги за квартиру.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
С продажей ипотечной квартиры всё неоднозначно. Если понимаете, что платить ипотеку не можете, лучше продавать самому — иначе есть риск, что в итоге за долги ее продаст банк.
Если же с деньгами проблем нет, но хочется переехать, можно досрочно закрыть ипотеку самому — взять кредит или занять нужную сумму. И дальше продавать квартиру по рыночной цене.
Если не получается найти нужную сумму и решили продавать квартиру вместе с ипотекой, скорее всего, чтобы привлечь покупателя, придется предложить скидку.
Покупателям же такую квартиру брать можно: если в ней участвует банк, меньше риск, что обманут. Банк проверяет юридическую чистоту сделки и перечисляет деньги. Но нужно приготовиться, что это будет не быстро — потребуется время на заключение договора, документы, снятие обременения и перечисление денег.
Продажа квартиры за наличный расчет
При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.
Алгоритм действий:
- Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
- Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
- Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
- Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
- Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
- После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.
Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.
При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.
Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.
Продажа квартиры по инициативе банка
Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.
Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).
Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя. Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту. У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.
Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.
Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.
Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры
Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.
Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет доступен в размере, не превышающем 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тыс. рублей. Если вы воспользовались вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.
Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. Заявить возврат с ипотеки можно только один раз, только на один объект.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.
Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.
На практике актуальны следующие варианты продажи:
- Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
- Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
- Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.
Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.
Законодательные нормы
Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.
Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.
Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.
Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.
Продажа с помощью банка
К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор. Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке. Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.
Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов. Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.
Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.