Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Худшее, что могло случиться: ипотека под 6% тянет экономику США на дно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам на любые цели до конца года будет, вероятнее всего, находиться на уровнях, близких к 20% годовых, считает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.
Что будет со ставками по кредитам до конца 2022 года и в 2023 году
Управляющий директор проекта «Финуслуги» Московской биржи Игорь Алутин полагает, что по кредитам рост ставок может продолжиться, хоть и с замедлением темпов. «Выраженной динамики изменения индексов можно ожидать после последующих изменений ключевой ставки», — уточняет Алутин.
Управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич рассказал, что до конца 2022 года и в 2023 году не ожидает существенного изменения ставок по потребкредитам от текущих уровней в примерно 18% — это касается кредитов физлицам сроком до одного года.
«По прогнозу, в следующем году экономика продолжит снижение, что будет отражаться на кредитном качестве заемщиков. В этих условиях возможное небольшое снижение ключевой ставки будет компенсировано ростом кредитного риска, в результате чего конечные ставки по кредитам для потребителей останутся примерно на том же уровне», — пояснил Грицкевич.
Александр Проклов в прогнозе по кредитным ставкам на 2023 год уточнил, что они будут зависеть от сценариев развития экономики. «В рамках более консервативного сценария на 2023 год, предполагающего рост глобальной финансовой турбулентности при сохранении геополитической неопределенности, можем увидеть рост ставок по необеспеченным потребкредитам на несколько процентных пунктов, что будет сопровождаться «закручиванием» условий их выдачи. В случае более позитивного развития ситуации, вплоть до снижения ключевой ставки ЦБ, вероятно снижение ставок до 15–17% годовых на фоне заметного роста потребкредитования в целом», — считает Проклов.
Особенности ипотечного кредитования в США
О доступном жилье по ипотеке в США сложилось множество мифов. К основным особенностям системы фактически относится:
- Заем можно оформить на сданное в эксплуатацию или строящееся жилье, как и в России. Американские банкиры также готовы аккредитовать надежного застройщика и давать кредиты на недостроенные объекты.
- Условия для иностранцев жестче, чем для американцев, но вполне выполнимы.
- Правительство гарантирует льготные программы со специальными условиями для жертв катастроф, пенсионеров, малообеспеченных людей.
- Можно получить скидку за использование энергосберегающих устройств.
- Есть программы рефинансирования.
- Чтобы получить положительное решение, нужно выполнить все требования банка.
- На принятие решения влияет наличие у потенциального заемщика вкладов, ценных бумаг, личных и пенсионных накоплений.
- Высокая конкуренция между банками привела к снижению процентной ставки.
- Программы без первоначального взноса встречаются редко, чаще всего требуется подтвердить кредитоспособность солидной суммой.
Основные положения ипотечного кредита
Большинству иностранных граждан выдается ипотечный займ в размере 100-150 тыс. долларов. На величину ипотеки влияет уровень доходов клиента.
Самые важные условия выдачи ипотеки:
- Средняя величина первоначального взноса – 40%. Также она может быть снижена до 30% или наоборот увеличена до 50%. На изменение взноса влияет репутация заемщика, кредитная история и уровень доходов.
- Срок кредитования – 15-30 лет. Выбирается по желанию заемщика. Большая часть клиентов предпочитает максимальный срок, так как снижается размер ежемесячных взносов. Минимальный срок кредитования также невыгоден для банка, потому что он уменьшает прибыль кредитной компании.
- Оформление страховки. Покупая в Америке квартиру или дом, обязательно требуется страхование объекта от стихийных бедствий, катастроф и других непредвиденных обстоятельств.
- Отсутствие комиссии и штрафов за досрочное погашение ссуды.
Для иностранных граждан, желающих оформить в американском банке ипотеку, предъявляется ряд требований:
- Возрастная категория – 25-75 лет;
- Имеется действующий ВНЖ, рабочей визы или Green Card;
- Наличие карты социального страхования;
- Хорошая кредитная история без просрочек и неуплат;
- Действующий счет в американском банке, на котором лежит сумма, равная 12 ежемесячным взносам по кредиту.
За предоставление заемных средств клиенты должны уплатить 3%-ную комиссию. На банковском счету должна лежать определенная сумма.
Сравнение ипотек в России и США
Особенностью ипотеки в США является низкий уровень ипотечных ставок – 3-7%. Политика и экономика страны оказывают на нее непосредственное влияние. В 2016-2017 гг. в результате президентских выборов она увеличилась на 0,7%. Такой рост является существенным, но число желающих взять ипотеку в тот период все равно было огромным. Минимальная ипотечная ставка по ипотечному кредиту в России сегодня составляет 10-12%. В некоторых банковских организациях можно оформить займ всего под 9%.
Другим отличием ипотеки в этих двух странах является тип ипотечной ставки. Большая часть банков в России предлагает фиксированную ставку, а в США отдают предпочтение плавающей. Именно поэтому американцы не всегда предварительно знают размер ежемесячного взноса. Но благодаря более низкой ставке по ипотекежилищный займ США выгодно брать, когда уверен в возможности досрочной выплаты.
Сходством русской и американской ипотек является разный ценовой уровень недвижимости. Средняя стоимостьжилплощади эконом- и комфорт-класса в Америке равна 35-900 тыс. долларов. Она обусловлена расположением объекта, площадью, количеством комнат и наличием в ближайшей доступности инфраструктуры. Если во Флориде за 340-350 тыс. долларов можно приобрести только небольшую квартирку площадью чуть более 30 кв.м., то в Нью-Джерси столько же стоит вилла площадью 80 кв.м. Точно такие же условия влияют на стоимость жилья в России.
Советы по получению ипотечного займа
Предлагаем вам советы по получению ипотеки:
- Прежде чем подать заявку на оформление договора долгосрочного жилищного кредитования в США, следует уделить особое внимание подготовке документов. Для этого лучше всего прибегнуть к услугам брокера, который соберет полный пакет необходимых бумаг. В Америке к каждому документу относятся очень серьезно и при наличии даже, казалось бы, несущественной ошибки заемщик получит отказ.
- Не старайтесь оформлять ипотеку по минимальному количеству документов. Желание сэкономить время может обернуться финансовыми потерями. Ведь процентная ставка при таком подходе повышается. А вот в случае предоставления расширенного пакета бумаг выдача денег осуществляется по процентной ставке, стремящейся к возможному минимуму.
- Перечень дополнительных расходов при оформлении ипотеки и их размер в каждом банке разные. Поэтому, прежде чем подписывать договор, необходимо выяснить у сотрудника финансового учреждения все возможные нюансы. Может случиться, что предложение от другого банка будет более выгодным.
Ипотека в США для американцев: условия и процентные ставки
Ввиду роста стоимости недвижимости, повышаются и процентные ставки по кредитам. Если в 2017 году средняя ставка держалась на отметке 3-4%, то в 2020 году увеличилась до 5%, и по прогнозам специалистов из агентства «Freddie Mac» – к концу года может подняться еще на 0,5%.
Тем не менее повышение тарифов повлечет за собой снижение бюрократической нагрузки и позволит приобрести собственное жилье большему количеству людей, т. к. отказов по ипотеке станет меньше.
К тому же правительство США предоставляет возможности по рефинансированию текущей ипотеки (т. е. погашение одного кредита, за счет открытия другого под сниженный процент), а также предлагает специальные программы для особых слоев населения: для малообеспеченных, военных, пенсионеров, ветеранов, пострадавших от стихийных бедствий и для граждан, пользующихся энергосберегающими системами.
Такие программы предполагают сниженные процентные ставки, льготы, минимальный первоначальный взнос и даже частичную или полную оплату стоимости недвижимости, например, как в случае с жертвами ураганов, цунами, землетрясений.
Американская ипотечная модель предполагает два вида процентных ставок: фиксированная – Fixed-Rate Mortgage (FRM) и плавающая — Adjustable-Rate Mortgage (ARM).
Для фиксированной характерен стабильный процент на протяжении всего периода кредитования. Около ¾ американцев пользуются именно этой ставкой, потому что даже при неблагоприятных финансовых условиях банк не станет требовать пересмотра договора и повышения процента.
В то время плавающая ставка более привлекательна, т. к. на 1-2% ниже фиксированной, но более рискованная. Она устанавливается по системе, где первое время ежемесячные платежи невысокие, а спустя определенный период, процент пересматривается и увеличивается в большую сторону. Примерами служат 3/1 или 5/1 ARMs. Первая цифра показывает, как долго будет длиться период с фиксированным (низким) процентом, а вторая – частоту изменения ставки в год. Вариант выгоден для тех, кто готов выплатить весь кредит до того момента, как процент начнет «плавать», т. е. за первые 3 или 5 лет.
Что касается требований, которые предъявляются заемщикам – они остаются стабильными:
- Наличие американского гражданства;
- Возраст от 25 до 75 лет;
- Официальное трудоустройство и стаж работы свыше 1 года;
- Возможность выполнения финансовых обязательств перед банком (оплата первоначального взноса и последующая выплата процентов).
Как построить кредитную историю в США
История кредитных отношений с финансовыми структурами – интересный неофициальный документ, который показывает все стадии кредитного положения конкретного человека.
В кредитной истории содержится информация, которую тщательно анализируют в отделе банка. Решение о предоставлении долга или отказ в передаче средств будет основываться в том числе на таких сведениях.
Заработать качественную кредитную историю очень просто. Достаточно отдавать взятые в долг деньги и проценты по ним в нужный срок.
Кредитные отношения в США могут носить и микрохарактер. Тем не менее, следует внимательно к ним относится и заботиться о своевременном погашении. Только так можно рассчитывать на то, что ипотека в Америке станет реальностью.
Информация, указанная в карточке, включает:
- название организации, предоставляющей финансовые услуги;
- данные о заемщике, предоставленная документация;
- количество поданных заявок на получение денег в долг;
- количество одобренных заявок;
- сведения о просроченных или невыплаченных платежах;
- дополнительные данные о запросе на кредитную историю.
Это своего рода резюме позволяет банку узнать, какой человек перед ним находится. Иногда решение об отказе или согласии на выдачу средств может не основываться на сведениях истории.
Условия ипотечных программ для граждан США
Для граждан страны существует несколько различных видов ипотечных программ:
- для пострадавших от стихийных бедствий;
- льготный кредит для людей, использующих энергосберегающие устройства;
- пенсионерам;
- малообеспеченным семьям.
Также по программам возможно рефинансирование. Ипотечная ставка в США здесь ниже минимально установленного уровня.
Чтобы получить ссуду, клиенту необходимо соответствовать требованиям:
- возраст – не менее 25 и не более 75 лет (на момент полного стандартного погашения);
- наличие официального места работы на территории государства;
- наличие денежных накоплений в размере первого взноса за покупку (не менее 10%).
Условия получения ипотеки в США
В США широко распространена система «жизни в долг». Большинство среднестатистических американцев не имеют собственной недвижимости, проживая в квартирах и домах, купленных посредством взятия ипотеки.
Ипотечное кредитование может быть предоставлено как гражданам США, так и иностранцам, проживающим на территории этой страны.
Для предоставления ипотечного кредита каждый банк обращает внимание на ряд сведений о своем клиенте:
- Кредитная история;
- Возраст;
- Гражданство;
- Семейное положение;
- Размер дохода;
- Особенность работы.
Банк также может потребовать справку, подтверждающую наличие денежных сбережений у физического лица, которому предоставляется ипотека, на случай утраты им работы.
Как оформить ипотеку в США
Получение ипотечного кредита проходит в несколько этапов.
Чтобы выполнить все формальности в кратчайший срок, заемщику следует знать всю процедуру выдачи ссуды:
- Определение платежеспособности заемщика. Количество выдаваемых денег зависит от уровня зарплаты.
- Предоставление необходимых документов по приобретаемому имуществу.
- Подписание документации (продолжительность от 1 часа до 1 дня). Здесь самое сложное – собрать всех созаемщиков и поручителей в определенное время.
- Нотариальное подтверждение договора.
- Открытие счета в банке.
- Оценка недвижимости.
- Проверка юридической чистоты имущества.
- Страхование недвижимости и жизни заемщика.
Для получения займа необходимо выполнить следующие действия:
- открыть счет в кредитном учреждении для перечисления первоначального взноса и суммы, покрывающей затратную часть сделки; внести первоначальный взнос;
- предоставить банку определенный пакет документов, а также рекомендательные письма от других кредитных учреждений;
- показать положительную кредитную историю, а также карту регистрации иностранного гражданина.
Клиент, желающий взять ипотеку в США, должен быть готов к следующим расходам:
- оценка недвижимости;
- обработка документации, переданной в банк;
- страховка (1-2% стоимости);
- мониторинг жилого объекта (проверка его состояния).
Ставки по ипотеке за рубежом
- Япония 📌
Уже несколько лет Банк Японии держит краткосрочную процентную ставку без изменений на уровне -0,1%. В результате чего ставки по ипотеке самые низкие по сравнению с другими странами: десятилетний займ с фиксированной процентной ставкой может составлять 0,65%, а японский банк Sumitomo Mitsui Trust предлагает ставку в 0,53%.
- Германия 📌
В 2019 году ипотеку на 10 лет в стране можно взять со ставкой в 1%. Но первоначальный взнос должен достигать до 50% стоимости жилья, а ежемесячные платежи не могут превышать 35% заработка. Несмотря на столь низкий процент ипотечных платежей, только 46% немцев являются домовладельцами, что ниже среднего показателя в 69% по ЕС.
- Франция 📌
В июне 2019 года ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли в среднем 1,23% по данным центрального банка страны. Банковская среда в стране чрезвычайно конкурентна, поэтому кредиторы пытаются привлечь клиентов выгодными предложениями.
- Великобритания 📌
В этом году средние ставки колеблются от 1,56% по ипотеке с фиксированной ставкой на 2 года до 2,65% по ипотеке с фиксированной ставкой на 10 лет.
В Великобритании, как и в других странах ЕС, существуют 2 вида займов: с плавающей процентной ставкой и с фиксированной на определённое количество лет, как правило, от двух до пяти, но могут достигать и десятилетнего срока.
- Швеция 📌
Ипотеку выдают под 2,5-3,2% годовых. Особенно интересно то, что только в 2016 году срок её выплаты сократили до 105 лет. Столь растянутые во времени платежи позволяют ежемесячно расставатся с небольшими суммами, правда, наследники часто продают дома, чтобы погасить долг.
- Греция 📌
Средняя плавающая ставка по ипотеке в июне 2019 года составила 3,08%. Греческие банки опасаются выдавать займы из-за большого количества просроченных кредитов, поэтому процент вырос по сравнению с прошлым годом.
- США 📌
В 2019 году в Америке средняя ставка по ипотеке составит 3,12% при пятнадцатилетнем займе и 3,6% при займе длительностью до 30 лет.
- Австралия 📌
Средняя ставка на покупку недвижимости у четырёх крупнейших кредиторов страны составляет 4,94%.
Снижение процентов по ипотечным займам наряду с ослаблением правил кредитования и неожиданным переизбранием правоцентристского правительства вызвало оживление на рынке жилья в Австралии. Цены на недвижимость в Сиднее выросли за последние два месяца впервые после двухлетнего падения.
- Нигерия 📌
Начнем с общего момента. Перед кризисом в США, да и во всем развитом мире шло заметное снижение процентных ставок (включая ставки по банковским депозитам), в то время как цены на жилье росли. Похожая ситуация наблюдается сейчас и в России. Собственно, других схожих моментов нет, дальше будут только отличия.
Из-за чрезмерного развития секьюритизации (выпуск ценных бумаг на основе ипотечных кредитов) банки и ипотечные компании увлеклись маскировкой субстандартных ипотечных кредитов (выданных заемщикам с низкой кредитоспособностью). Эти кредиты упаковывались в ценные бумаги и продавались инвесторам, в том числе инвестиционным банкам и пенсионным фондам. Финансисты увлеклись переупаковкой настолько, что сами перестали видеть риски стремительно растущего объема субстандартной ипотеки. Ипотека выдавалась даже тем, кто не мог найти деньги на первый взнос, более того, их финансовое положение даже как следует не проверялось.
Правительство США усугубило ситуацию тем, что требовало от госкомпаний Fannie Mae и Freddie Mac обеспечить беднейших американцев собственным жильем с помощью ипотеки. К 2006 году доля субстандартной ипотеки выросла до 20% всего объема, а годом позже доля субстандартных ипотечных кредитов с плавающей ставкой увеличилась до 62%. Инвестиционным банкам США позволялось брать на себя чрезвычайно высокий уровень долговой нагрузки. Особенно отличились скупкой ценных бумаг на основе ипотеки Bear Stearns и Lehman Brothers. На поверхность накопившиеся проблемы вышли только после того, как пузырь лопнул.
В отличие от США в России до сих пор не развита секьюритизация. Объемы субстандартной ипотеки чрезвычайно малы. Ипотека без существенного первоначального взноса — крайняя редкость. Ипотечных кредитов с плавающей ставкой тоже исчезающе мало. Возможности НПФ вложиться в рискованные активы чрезвычайно ограничены. Так что к любым параллелям текущей ситуации на ипотечном рынке в России с ситуацией в США образца 2007 года надо относиться с большой долей скепсиса.
Что же все-таки у нас сейчас происходит? Начнем с цифр. По данным Банка России, в сентябре был достигнут рекорд выдачи ипотеки за один месяц: банки выдали 198,7 тыс. ипотечных кредитов (+86,2% к сентябрю 2019 года) на общую сумму 503,5 млрд рублей (+110,5% к сентябрю 2019-го). Доля ипотеки составила 33% (19,1% в сентябре 2019-го) общего объема рублевых кредитов, выданных физлицам в сентябре. Вообще, доля ипотеки в банковских портфелях быстро растет: общий объем задолженности по рублевой ипотеке за 12 месяцев вырос на 18,7% и составил 8,6 трлн рублей, что соответствует 44,6% общего кредитного портфеля физлиц в рублях (годом ранее — 42,6%). Объем просроченной задолженности при этом составил незначительные 70,4 млрд рублей, или 0,82% общего объема (0,89% годом ранее). Более подробно соотношение объема рублевой ипотеки и доли просрочки можно увидеть на графике 1. Доля ипотечных ссуд с просрочкой больше 80 дней составила 1,4% (примерно столько же, сколько и годом ранее).
Ипотечный кризис в США 2006-2008
Как все наверняка помнят, в 2008 году в мировой экономике разразился кризис. Причиной его во многом послужила ситуация на ипотечном рынке в США.
Об этом кризисе написано множество статей и книг. Но самой доступной формой изложения событий, пожалуй, остаётся бестселлер Майкла Льюиса «Игра на понижение», а также его одноимённая экранизация.
Герои этой книги, основанной на реальных событиях, первыми предсказали крах ипотечного рынка, в который никто, кроме них, не верил. И смогли сорвать немалый куш, сыграв на понижение. А многие другие потеряли всё.
Советуем прочитать это произведение, или же хотя бы посмотреть фильм (ну а где вы ещё увидите Марго Робби, которая рассуждает об экономике, принимая ванну). Ну или довольствуйтесь нашим пересказом.
В начале нулевых в штатах наблюдался настоящий жилищный бум. Постоянно росли цены на недвижимость и объёмы строительства новых домов. Этому способствовали многие факторы, в том числе государственные меры, предоставляющие льготы строительным компаниям и снижение налога на продажу жилья.
Рост цен на недвижимость значительно превышал инфляцию, что влекло за собой искусственный спрос.
Поддерживался он с помощью ипотечных кредитов, которые выдавались всё новым и новым заёмщикам. А всё потому, что у инвесторов стали популярны ценные бумаги под залог недвижимости — CDO. Их охотно скупали у банков инвестиционные фонды, а потом перепродавали другим инвесторам.
Все в этой схеме получали хорошую прибыль. И чтобы её увеличить, банки придумали ещё одну идею — субстандартные кредиты. Так стали выдаваться займы:
- С плавающей ставкой, которая фиксировалась на первые несколько лет, а потом банк мог её пересмотреть в одностороннем порядке.
- С индивидуальным порядком выплат, который устанавливал сам клиент. К примеру, можно было определить график с минимальными платежами в первые годы кредитования.
Чтобы получить американскую ипотеку, заемщик должен предоставить следующий пакет документов:
- Заявление;
- Оригинал и копия загранпаспорта;
- Документ, который дает клиенту право присутствия на территории Америки (рабочая виза или Green Card);
- Справка с указанным уровнем прибыли за предыдущие три года;
- Выписка из банка, доказывающая наличие нужной суммы на счету;
- Номер соцкарты страхования;
- Письмо с рекомендациями от ведущей кредитной организации (условие желательное, но не обязательное);
- Выписка из Национального Бюро Кредитных историй, с подробной КИ клиента, описанием его исполнительности и надежности как заемщика;
- Копия договора на приобретаемый дом (квартиру).