Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пять правил для сделок с маткапиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.
Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников
При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие условия:
- жилищные условия должны улучшаться;
- необходимо заключение договора купли-продажи;
- после совершения сделки в квартире должны проживать новые владельцы;
- выделение долей на детей и супругов обязательно.
Как купить вторичное жилье на материнский капитал?
Недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке за маткапитал, должна находиться на территории Российской Федерации и соответствовать санитарно-техническим нормам. Купить такую жилплощадь можно в три шага:
Шаг 1. Выбрать жилье и заключить с продавцом договор купли-продажи, в котором будет указано, какая часть цены погашается материнским капиталом и в какой срок. Так как средства сертификата перечисляются не сразу, то можно поступить одним из следующих способов:
- Заключить договор с отсрочкой платежа, оплатив часть дома или квартиры из личных средств.
- Заключить договор с рассрочкой. В этом случае покупатель выплачивает первоначальный взнос, а после ежемесячно погашает стоимость жилья равными платежами.
- Оформить жилищный кредит или займ.
Шаг 2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Шаг 3. Предоставить в Пенсионный фонд заявление о распоряжении вместе со следующими документами:
- паспорт РФ владельца сертификата;
- подтверждение места регистрации;
- свидетельство о браке и паспорт супруга, если он является стороной в сделке;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН о праве собсвтенности;
- в случае покупки с рассрочкой платежа — справка о неуплаченном остатке стоимости;
- в случае покупки на кредитные средства:
- кредитный договор или договор займа на покупку жилья;
- зарегистрированный в Росреестре ипотечный договор (если такой был заключен);
- выписка с банковского счета о безналичном поступлении кредитных средств;
- если при покупке жилплощадь не оформлена или временно не может быть оформлена в общую долевую собственность родителей и детей — обязательство о выделении долей.
Подать заявление в Пенсионный фонд можно одним из следующих способов:
- В территориальное отделение ПФР:
- лично или через законного представителя;
- отправив заявление и нотариально заверенные копии документов по почте.
Приобретение квартиры с использованием материнского капитала
С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.
- приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
- сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
- покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
- при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
- после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Составление договора купли-продажи
Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.
Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.
Покупка жилья с МСК: условия и ограничения
В 256-ФЗ указаны основные требования к объектам недвижимости, при приобретении которых может быть использована господдержки:
- расположение в пределах РФ;
- оформление в совместное владение детей и родителей с установлением персональной доли всех членов семьи по соглашению.
Производить выплаты из денежных сумм, выделенных государством, допустимо с того момента, как ребенку исполнится 3 года. Из этого правила есть исключения, о них рассказывается далее. Алгоритм расходования выделенных государством средств следующий:
- Обладатель сертификата направляет в ПФР письменное распоряжение о расходовании МСК (полностью либо частично).
- К заявлению прикладываются документы, перечень которых определяется способом приобретения жилья.
- Специалист фонда проверяет соответствие требований о выплате существующему законодательству.
- ПФР перечисляет подтвержденную сумму продавцу, кредитору или подрядчику, названному в распоряжении.
Расчет за жилье производится только посредством банковского перевода в десятидневный период со дня принятия заявки.
Особенности приобретения вторичного жилья
Несколько особых моментов, что дает получение материнского капитала матерью или отцом:
- Право на льготирование при улучшении условий проживания ребенка и семьи в целом.
- Получение права использования сразу после рождения второго, третьего или последующего по счету малыша.
- Применить льготу после наступления 3-летнего детского возраста.
- Использование денег пособия на учебу дошкольника.
- Можно отложить часть средств на пенсионное обеспечение матери, родившей ребенка, для которого предусмотрена денежная государственная поддержка.
- Возможность оформить увеличенное по размеру ежемесячное пособие на ребенка.
Особенности покупки:
- Квартира или дом должны соответствовать всем жилищным нормам – быть пригодным для проживания в нем детей с родителями.
- Оптимальные размеры жилых площадей на каждого члена семьи.
- Время ожидания денежных перечислений из ПФР составляет период в несколько месяцев. Причем он длится после того, как сделка совершится, и переход прав владения недвижимостью будет уже осуществлен. О такой специфике продавца следует предупредить заранее. Если он будет согласен, тогда можно оформлять ДКП.
- Нельзя заключать сделку с женой (или мужем). Законом запрещается покупать недвижимость у близкого родственника (родители, бабушки, дедушки, братья, сестры, супруги).
- Вероятнее всего придется вдобавок оформить кредит при покупке жилого объекта со вторичного рынка.
Под льготами во время покупки вторичного жилья понимается право гасить проценты по кредитам, ипотеке, оплачивать авансовый взнос и другое.
Предусмотрены ли налоговые вычеты
Как работает схема налоговых вычетов по законодательству:
Основание
законаНа что граждане имеют право Подпункт 3
пункт 1
статьи №220 НК РФПолучение вычета по налогу на имущество в форме недвижимости:
— квартира;
— комната;
— частный дом;
— земля;
— доля в любой из перечисленных видов недвижимого имущества.Закон №256-ФЗ Суммы семейного капитала могут быть потрачены в процессе покупки вышеобозначенных объектов жилого фонда. Пункт 5
статьи №220 НК РФИз сумм мат. капитала вычитать налоговые платежи нельзя.
Причина – такое пособие предоставляется гражданам из государственной казны, а налоги платят из собственных средств.Как узнать об использовании маткапитала при покупке квартиры продавцом
При приобретении жилья без банковского займа, т.е. на семейные сбережения с добавлением к ним средств семейной государственной субсидии, факт привлечения маткапитала обнаружить легко, поскольку в договоре купли-продажи покупателями будут заявлены все члены семьи и долевое распределение жилплощади безусловно произойдет в первые месяцы после оформления прав собственности. Ведь иначе персонал Пенсионного фонда категорически откажется вносить суммы материнского капитала на банковский счет продавца. При покупке подобной жилой недвижимости покупателю незачем беспокоится о скрытых подвохах с маткапиталом – тут все чисто.
Отметим сразу: вариант покупки жилья с незакрытой ипотекой и потенциально вложенным в нее маткапиталом не следует рассматривать – достижение юридической чистоты в этой сделке крайне затруднительно. Что касается ипотечного жилья с погашенным кредитом, частично закрытым семейной субсидией – документально оно ничем не отличается от большинства квартир вторичного рынка недвижимости. Как же продавцу узнать, использовался ли семейный капитал при приобретении квартиры?
Первый метод: выяснить задокументированный возраст детей продавца. Перед просьбой показать метрики несовершеннолетних в составе семьи продавца, покупателю следует расспросить консьержа и/или отдыхающих на лавочке у подъезда женщин о количестве детей у собственника квартиры, которую намеревается купить.
Следом, если детей более одного, посмотреть их года рождения в метриках – программа семейного субсидирования действует с 2007 года. При совпадении их возрастов с периодом программы маткапитала, вероятность его получения продавцом практически 100%. Хотя семейная субсидия, возможно, и не использована при выплатах ипотеки…
Второй метод: просьба к продавцу подготовить определенные справки. Покупатель сообщает продавцу о намерении титульного страхования приобретаемого жилья и заявляет необходимость подтверждения неиспользования материнского капитала для погашения кредита от ипотечного банка и от Пенсионного фонда. Получить эти справки возможно лишь собственнику квартиры (продавцу), поскольку ни ПФРФ, ни банковская организация подобных сведений третьим лицам не предоставляют.
Рассмотренные варианты имеют некоторые различия.
При оформлении ипотечного кредита
Без обращения в банк
Осуществление расчета
Денежные средства погашают проценты по кредиту
Средства перечисляются продавцу
Предоставление документа в ПФР
Договор кредитования
Договор купли-продажи
Использование государственных средств для расчета
Средства используются и до достижения ребенком трехлетнего возраста.
Средства можно использовать после достижения ребенком трехлетнего возраста.
Отличия в действиях состоят в аспекте направления расчета: либо продавцу, либо банку, а также времени использования средств: исполнение трехлетия ребенка или до исполнения трехлетия, но с условием. В любом случае, различие состоит в посредничестве банка между покупателем и продавцом.
Покупка квартир у родственников
Не стоит сразу же отметать эту идею в сторону, так как 216 ФЗ не регламентирует запрет на совершение сделок с использованием маткапитала между близкими родственниками.
Главное условие, чтобы сделка полностью соответствовала понятию, регламентированному в ГК РФ статьёй 153. Если при проверке сотрудниками ПФР выявится факт корыстных целей, то сделка будет признана недействительной в соответствии со ст. 170 ГК РФ. В целом, заключение договора безопасно хоть между дальними, хоть близкими родственниками.
Покупка квартиры: пошаговая инструкция
Для начала надо найти продавца, который готов ждать проверки фондом юридических аспектов сделки, что занимает месяц (п.1 ст. 8 ФЗ 256). Также сотрудники госорганов проверяют соответствие квартиры установленным законом требований, которые описаны выше.
Составляется договор купли-продажи. Образец представлен ниже.
Как потратить материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке
Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Также можно совмещать капиталы и другие меры поддержки — например, взять ипотеку по семейной госпрограмме, а за первоначальный взнос расплатиться основным маткапиталом плюс региональной добавкой.
Чтобы это сделать, достаточно упомянуть в заявке на ипотеку банку о том, что вы будете платить маткапиталом. Дополнительно к заявке нужно приложить справку из ПФР о том, что поддержка еще не израсходована, — получить можно в личном кабинете на сайте или в местном отделении.
Дальше алгоритм такой же, как и при обычном взносе за ипотеку с помощью маткапитала — берете справку из банка для ПФР, пишете заявление, ждете перевода денег. В банке нужно уточнить, автоматически ли снимутся деньги со счета или нужно написать дополнительное заявление.
Как правило, ипотека с первоначальным взносом через маткапитал получается дороже стандартной — банкам приходится выплачивать первоначальный взнос продавцу квартиры из своих средств, а затем ждать, пока с бюджета перечислят деньги за капитал.
Чтобы приобрести квартиру с привлечением маткапитала, нужно найти продавца, заручиться его согласием на сделку, затем обратиться в ПФР и получить разрешение на перевод средств.
Фонд принимает решение не сразу. Его сотрудникам необходимо время (1-3 месяца), чтобы проверить юридические аспекты сделки и оценить статус жилья.
Иногда родители сталкиваются с отказом на оплату недвижимости со стороны государственных органов. Самая частая причина такого решения – несоответствие жилища установленным законом требованиям.
У семьи есть несколько вариантов поведения в такой ситуации:
- обращение в суд с целью обжалования отказа;
- самостоятельный расчет с продавцом;
- расторжение договора.
Чтобы такие ситуации не возникали, я советую консультироваться с работниками ПФР заранее, либо привлекать профессиональных юристов перед составлением договора.
А теперь порядок действий при покупке жилья.
Значительная часть семей, владеющих сертификатами, предпочитает выбирать жильё на вторичном рынке. Это проще при оформлении и более приемлемо по ценам.
Но здесь камнем преткновения может стать сам продавец. Дело в том, что при сделках с маткапиталом необходима тотальная прозрачность сделки.
В договорах с привлечением госдотаций прописываются реальные суммы, а некоторые продавцы не хотят платить большие налоги.
Когда покупатель приобретает квартиры на свои средства, сделка совершается просто: договор заключают на сумму до миллиона, остальные деньги передаются под расписку. В случае привлечения МСК такой вариант не пройдёт.
Второй нюанс – сроки сделки. Об этом я писал выше – не все продавцы согласны ждать несколько месяцев, необходимых для решения ПФР о передаче средств.
Требования к жилью, приобретаемому на вторичном рынке, стандартные:
- квартира должна находиться на российской территории;
- она не должна быть аварийной, ветхой, требующей капитального ремонта;
- её площади должно быть достаточно для комфортного проживания всех членов семьи.
В интересах детей, для которых, в конечном счете, и совершаются сделки купли-продажи, работники ПФР выезжают на места для проверки состояния жилища. Если что-то в приобретаемых квартирах их не устраивает, они имеют право отказать в перечислении средств.
Похожие записи: