2.3. Градостроительное зонирование

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.3. Градостроительное зонирование». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.

VII. ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА

• И2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• И3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• И4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• ТИ2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• ТИ3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• ТИ4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения:

• промышленных, коммунальных и складских объектов
• объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов

В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение:

• жилых домов
• дошкольных образовательных и образовательных учреждений,
• учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений
• садоводческих и огороднических кооперативов
• производства сельскохозяйственной продукции

Возможные обозначения в производственных зонах:

• П1 – предприятия IV – V классов вредности (СЗЗ – 100 м и 50 м) с включением объектов общественно-деловой застройки
• П2 – предприятия II – III классов вредности (СЗЗ – 500 м и 300 м)
• ПД – зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны
• другие обозначения

Производственная зона делится на подзоны:

• П1 – зона промышленных предприятий I класса вредности (СЗЗ – 100 м):
  • разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
• П2 – зона промышленных предприятий II класса вредности (СЗЗ – 500 м)
  • разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
• П3 – зона промышленных предприятий III класса вредности (СЗЗ — 300 м):
  • разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
• П4 – зона промышленных предприятий IV класса вредности (СЗЗ –100 м):
  • разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
• П5 – зона промышленных предприятий V класса вредности (СЗЗ – 50 м), включая предприятия, не имеющие СЗЗ:
  • зона формируется на основе концентрации безвредных производств или производств V класса санитарной вредности (СЗЗ – 50 м)
    • разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основных производств
• П6 – зона коммунально-складского назначения, включающая объекты:
  • склады
  • торговые базы
  • овощебазы
  • товарные станции

VI. ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУР

И1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов.

• ТИ1-1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов IV и V класса вредности
• ТИ1-2 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов II и III класса вредности

Комментарии к ст. 35 ГрК РФ

1. Статья 35 комментируемого Кодекса определяет виды и состав территориальных зон.

Часть 1 данной статьи выделяет следующие виды территориальных зон, определяемых в результате градостроительного зонирования:

жилые;

общественно-деловые;

производственные зоны;

зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

зоны сельскохозяйственного использования;

зоны рекреационного назначения;

зоны особо охраняемых территорий;

зоны специального назначения;

зоны размещения военных объектов;

иные виды территориальных зон.

2. Части 2 — 13 комментируемой статьи устанавливают состав и назначение территориальных зон, перечисленных в ч. 1:

состав жилых зон определяется ч. 2 данной статьи;

состав общественно-деловых зон определяется ч. 4 данной статьи. Часть 5 комментируемой статьи определяет назначение общественно-деловых зон;

состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур определяется ч. 7 данной статьи. Назначение указанных зон определяется ч. 8 комментируемой статьи;

состав зон сельскохозяйственного использования определяется ч. 9 данной статьи;

состав зон рекреационного назначения определяется ч. 11 данной статьи;

состав зон особо охраняемых территорий определяется ч. 12 данной статьи;

состав зон специального назначения определяется ч. 13 данной статьи.

3. Часть 15 комментируемой статьи предусматривает право органа местного самоуправления устанавливать иные виды территориальных зон, помимо указанных данной статьей.

Указанные зоны выделяются с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

4. В качестве примера рассмотрим Территориальные строительные нормы Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)» (утвержденные распоряжением Министерства строительства Московской области от 10 января 2000 г. N 1), которые устанавливают основные территориальные зоны по преимущественному функциональному использованию.

Жилые зоны предназначены для организации здоровой, удобной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

При формировании жилых зон необходимо предусматривать преимущественное размещение жилых домов разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные с приквартирными участками; усадебные); объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражей и стоянок для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовых объектов, а также детских, спортивных и хозяйственных площадок, зеленых насаждений.

Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства при соблюдении действующих санитарных правил и норм.

К жилым зонам следует относить территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений, при оборудовании жилых домов для постоянного проживания населения.

Потребность в жилищном фонде и его структура должны определяться на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Для муниципального жилого фонда устанавливается социальная норма площади жилья.

При определении соотношения и типологии нового жилищного строительства необходимо также исходить из учета конкретных условий развития города, наличия территориальных ресурсов, существующей строительной базы, градостроительных и историко-архитектурных особенностей.

В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий малых городов и поселков естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 — 50 га.

При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде отдельных жилых групп.

При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории, режимам градостроительной деятельности, накладываемым на ее развитие зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства и стройбазы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.

В городах основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2 — 4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная; усадебная.

В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка. Предельно допустимые размеры приусадебных земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления.

Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества — собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются градостроительной документацией о застройке с учетом законодательства Российской Федерации и правовых актов Московской области.

При реко��струкции районов сложившейся жилой застройки необходим дифференцированный подход к выбору режима реконструкции в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60 — 70-х гг., сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон.

Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой:

городских кварталов и микрорайонов (в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся городской застройкой);

сельских и других поселений, а также характером ландшафта — при расположении резервных территорий за пределами городской (поселковой) черты. Как правило, в этом случае размещается малоэтажная усадебная застройка.

При размещении резервных территорий, непосредственно развивающих сложившуюся территорию города, тип застройки определяется с учетом общей структуры жилищного строительства города или поселка при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.

На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.

Для жителей многоквартирных жилых домов, а также жителей усадебной застройки при дефиците территории могут предусматриваться дополнительные участки для размещения хозяйственных построек, огородничества и развития личного подсобного хозяйства за пределами жилых зон, на земельных участках, не являющихся резервом для жилищного строительства, с соблюдением природоохранных, санитарных, противопожарных и зооветеринарных требований.

Территориальные строительные нормы Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)» устанавливают, что в исторических городах в состав общественно-деловых зон могут включаться памятники истории и культуры при соблюдении требований к их охране и рациональному использованию, а также жилая застройка в охранных зонах памятников истории и культуры, в зонах регулирования застройки, являющейся ценной городской застройкой.

Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).

Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.

Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.

Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.

1. Строительные требования к той или иной зоне содержатся в градостроительных регламентах установленных ПЗЗ того или иного муниципального района. Как правило, такие регламенты прилагаются к ПЗЗ.
2. По общему правилу земельный участок, находящийся в населенном пункте и с целевым назначением ЛПХ, предполагает строительство в том числе капитальных жилых строений в соответствии с регламентами установленным в ПЗЗ.
3. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами Ж-2 установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. В состав зоны Ж-2 могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
4. Выбор земельного участка под производственные нужды зависит от самого характера производства. Зона Ж2 предполагает характер жилой зоны из-за вероятности возникновение конфликтной ситуации с соседями. По-моему мнению более правильным под производственные нужды искать земельный участок в зоне П. Однако если вы планируете организацию такой производственной деятельности, которая не будет нарушать прав третьих лиц в жилой зоне, размещение на участке ЛПХ возможно.

Зона рекреационного назначения представляет собой участки территории в пределах и вне границ населённых пунктов, предназначенные для организации массового отдыха населения, туризма, занятий физической культурой и спортом, курортные учреждения, а также для улучшения экологической обстановки и включает парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоёмы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств населенных пунктов.

В настоящем генеральном плане в зоне рекреационного назначения выделены следующие подзоны:

• зона курортных учреждений представлена как существующими здравницами, так и проектируемыми курортными образованиями, предлагаемыми к освоению, в основном, на землях гослесфонда.

Эта зона характеризуется следующими основными принципами:

• размещение вблизи акватории моря на наиболее ценных территориях с позиции градостроительного, экологического, медицинского и эстетического аспектов;
• размещение на участках, отдаленных от общегородских и поселковых центров с целью создания условий для полноценного отдыха и лечения;
• периферийное размещение санаториев с возможностью создания автономных лечебных пляжей.

С целью рационального использования территориального и ландшафтного ресурса произведена дифференциация демографической нагрузки:

• Зона курортных учреждений с нормативной плотностью (с обеспеченностью общей территорией 75-140 м2/чел.место) – предлагается к размещению на незалесенных территориях и вблизи населенных пунктов;
• Зона размещения курортных учреждений с пониженной плотностью- разреженная курортная застройка предлагается к размещению на залесенных территориях. При освоении лесных территорий приняты показатели обеспеченностью общей территорией в 4-7 раз ниже нормативных – 500 м2/чел.место. Такой подход даст возможность сохранить ценные лесные насаждения, т.к. конкретное размещение курортной застройки будет проводиться на участках, свободных от ценной растительности только после проведения тщательного обследования ландшафта, после чего возможно уточнение границ курортных учреждений с уменьшением проектируемых территорий и доведением до нормативной плотности.

На территории зоны санаторно-курортных учреждений запрещено строительство и эксплуатация объектов, отрицательно влияющих на экологические условия, а также строительство жилых и иных объектов, не связанных непосредственно с функционированием и обслуживанием курортов. Генеральным планом предусмотрено 392 га новых территорий под развитие курортов, из них зона размещения курортных учреждений с пониженной плотностью 200 га, с нормативной 192 га .

• зона пляжей — играет формирующую роль при организации курортных территорий. Наличие пляжей – основной фактор развития курорта городского округа Новороссийск.

Протяжённость береговой полосы в границах городского округа составляет 57 км, из которых 25 км Цемесская бухта, остальная полоса длиной 32 км освоена лишь в населенных пунктах на пригодных к использованию пляжных территориях, что не может удовлетворить потребности рекреантов.

Необходимым условием развития данного курорта является осуществление комплекса мероприятий по расширению и реконструкции существующих и созданию новых пляжей.

В данном проекте произведён расчёт потребности в пляжных территориях с учётом нормативных коэффициентов единовременного посещения пляжа всеми категориями населения.

Исходя из нормативного обеспечения на 1 посетителя пляжа 5 кв.м площади и 0,2 м протяжённости береговой линии, на расчётный срок необходимо организовать 33,05 га пляжных территорий общей совокупной протяжённостью не менее 13,22 км.

Выбор материалов и конструкций пляжных комплексов подлежит определению на дальнейших стадиях проектирования.

На первую очередь рекомендуется сооружение понтонных блоков с целью формирования сезонно-функционирующих пляжей и пирсов для применения прокатных плавательных средств за пределами зоны купания (не ближе 100 м в акваторию от береговой линии).

Вне зависимости от материалов и принадлежности, пляжные территории должны соответствовать следующим требованиям:

• наличие незагороженной, свободной для прохождения полосы вдоль моря по всей протяжённости береговой линии, минимальной шириной 15 метров;
• обеспечение безопасных и комфортных условий купания и приёма лечебно-профилактических процедур;
• обеспечение территории пляжей инженерным оборудованием (в т.ч. канализование и водоснабжение), объектами медицины, спасательной службы, охраны правопорядка, камерами хранения, навесами, раздевалками, душевыми кабинами и другими объектами в соответствии с действующими нормативами.

На территории пляжа запрещено строительство и эксплуатация объектов временного и постоянного проживания, а также иных объектов, не связанных непосредственно с обслуживанием посетителей пляжей и оказывающих вредное воздействие на экологическое состояние территории и акватории.

• зона общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения и гольфполей. Озеленение общего пользования занимает свободные от транспорта территории общего пользования, в том числе пешеходные зоны, площади, улицы, скверы, бульвары, специально предназначенные для использования неограниченным кругом лиц в целях досуга, проведения массовых мероприятий, организации пешеходных потоков на территориях объектов массового посещения общественного и делового назначения. Предполагается размещение сохраняемых существующих спортивных объектов, в том числе плоскостных, а также проектируемых спортивных комплексов, площадок, стадионов и других сооружений.

В зоне общественных пространств запрещено:

• возведение ограждений, препятствующих свободному перемещению населения;
• строительство зданий и сооружений производственного, коммунально-складского, и жилого назначения;
• строительство и эксплуатация любых объектов, оказывающих негативное воздействие на состояние окружающей среды.

Особую роль в зоне общественных пространств играют зелёные насаждения общего пользования. Согласно СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» норма озеленённых территорий общего пользования (общегородских и жилых районов) составляет 12 кв.м на постоянного жителя с увеличением этой нормы для курортных поселков на 50%.

В генеральном плане общая площадь зоны общественных пространств в границах населённых пунктов составляет 654,5 га. На первую очередь при организации зоны общественных пространств необходимо создание городских парков с высоким уровнем благоустройства, оснащённых беседками, перголами, фонтанами и декоративными бассейнами, туалетами. Здесь следует уделить особое внимание ландшафтной архитектуре, максимально используя особенности рельефа и уникальную древесную растительность.

В зоне общественных пространств допускается размещение объектов питания и развлечения, функционирование которых направлено на обеспечение комфортного отдыха населения и не оказывает вредного воздействия на экосистему.

• зона лесных территорий и лесопарков — зона лесных территорий и лесопарков занимает залесенные участки территории в пределах границ населённых пунктов, свободные от застройки зданиями и сооружениями, предназначенные для улучшения экологической ситуации и обеспечения дополнительных видов отдыха населения, преимущественно для прогулок и повседневного отдыха.

В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, зелёными насаждениями специального назначения, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В границах городского округа расположено 23 действующих кладбища, подлежит к закрытию 21. Генеральным планом планируется 2 новых кладбища (в ст.Раевской, восточнее х.Семигорский), а так же выделены две площадки под размещение кладбищ в границах г. Новороссийск.

Санитарно-защитная зона — обязательный элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам.

В данном проекте предусмотрены мероприятия по постепенному выносу на нормативное расстояние от застройки предприятий, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Высвободившиеся территории подлежат обязательному озеленению густокронными породами деревьев, обладающих фитонцидными свойствами. При невозможности переноса объектов предлагается перепрофилирование или модернизация таких производств для обеспечения нормативных санитарно-защитных разрывов.

Генеральным планом на расчетный срок определено под санитарно-защитные и охранные зоны 375 га.

Планируется строительство мусоросортировочного комплекса с применением новых экологичных технологий западнее с.Борисовки.

Городской округ Новороссийск характеризуется значительной частью размещенных на его территории спецобъектов, которые настоящим генеральным планом сохраняются на прежних территориях, с учетом необходимой реконструкции и перепрофилирования.

Проектом на расчетный срок определена общая площадь зоны специального назначения 4 952 га.

Как узнать вид зонирования земельного участка

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

Для этого:

1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?

Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства.

Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:

• Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
• Максимально допустимую площадь одного участка.
• Максимальный процент застройки.
• Высоту застройки.
• Плотность застройки.

Если вы не хотите самостоятельно разбираться, к какой территориальной зоне относится участок и какие виды разрешенного использования земли или максимальные параметры для объекта капитального строительства действуют, обратитесь к специалистам Smart Choice. Мы оказываем юридические услуги для бизнеса в Москве, а наши юристы помогут определить законные способы использования недвижимости и проконсультируют о возможностях смены функционального назначения участка.

Как определяются зоны ЗОУИТ

На кадастровой публичной карте необходимо выставить галочку ЗОУИТ, на основе которой осуществляется поиск данных для зонирования. Порядок определения зонирования со специальным статусом имеет следующий порядок.

1. Правительство на основании Постановления принимает решение об определении указанной зоны. Далее Правительство назначает местный, региональный органы власти ответственным за порядок признания особого статуса ЗОУИТ.
2. В Постановлении указывается исчерпывающий перечень документов, на основании которых регулируется правовой статус зоны. Исполнители, в лице местных органов самоуправления обязаны руководствоваться указанным перечнем.
3. Заинтересованное лицо (таковым чаще всего бывает подведомственное Министерство) разрабатывает информационную, правовую, техническую, описательную часть использования зоны по классификатору ЗОУИТ и передают сведения в местные органы власти.
4. Для определения точного статуса зоны, предусмотрено проведение комплексных кадастровых работ. Кадастровые инженеры получают от местных властей всю необходимую документацию и техническое задание для подготовки и определения статуса ЗОУИТ.
5. По завершению проведения кадастровых работ, уполномоченные органы власти издают распоряжение об установлении статуса ЗОУИТ.
6. После того, как будут подготовлены и утверждены все документы, зона с новым статусом ЗОУИТ будет зарегистрированное в Росреестре.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов.

В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.

Чем ПЗЗ отличаются от генплана?

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным. В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты. Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения. Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные). Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Предназначены для размещения и деятельности

• сооружений и коммуникаций:
  • железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
• инженерного оборудования

Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:

• необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
• других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности

Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Обязанность по благоустройству:

• территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
• СЗЗ

возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.

Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:

У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:

• И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
• И2 – воздушный транспорт
• И3 – железнодорожный транспорт
• И4 – водный транспорт

Общественно-деловые зоны (ОДЗ)

ОДЗ предназначены для размещения:

• объектов здравоохранения
• объектов культуры
• объектов торговли
• объектов общественного питания
• объектов бытового обслуживания
• объектов коммерческой деятельности
• образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования)
• административных, научно-исследовательских учреждений
• культовых зданий
• иных зданий, строений, сооружений
• стоянок автомобильного транспорта
• деловых, финансовых и общественных центров

В общественно-деловых зонах возможно размещение:

• жилых домов
• гостиниц
• подземных или многоэтажных гаражей.

В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:

Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

• Д1 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки
• Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
• Д3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
• ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• ЖД – зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства
• другие обозначения

Схема и правила зонирования территории

Зонирование территорий производится по строгим правилам. В более ранних редакциях Правил выделялись такие основные функциональные зоны:

• селитебная (жилая, включающая торговые объекты и объекты озеленения);
• производственная;
• ландшафтно-рекреационная.

В последних редакциях Правил названия и назначения зон уже полностью совпадают с территориальным зонированием, установленным Земельным кодексом.

Определение границ зон регулируется ст. 34 ГсК РФ. При этом необходимо учитывать:

• возможность в рамках одной территориальной зоны объединять участки с уже существующим типом использования и запланированным для развития поселения типом;
• исторически сложившиеся особенности использования территорий;
• предполагаемые изменения границ участков;
• исключение возможности причинения вреда уже построенным объектам;
• исторические и культурные особенности района.

Границы зон согласно п. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса устанавливаются таким образом, чтобы они совпадали:

• с осевыми линиями улиц и магистралей;
• красными линиями улиц и дорог, отделяющих территории улицы или дороги от территорий, имеющих иное использование;
• границами землевладения;
• границами поселений;
• естественными границами природных объектов (рек, озер, оврагов).

Территориальное зонирование населенных пунктов

Зонирование земель представляет собой разделение территории населенного пункта на участки, которые имеют различное целевое назначение и соответствующий правовой режим использования. Зонирование производится согласно утвержденному плану по развитию населенного пункта.

Положение о проведении зонирования и основные его принципы утверждены Правительством Российской Федерации. Решение о проведении зонирования принимается распорядительным документом территориального органа государственной власти или решением органа местного самоуправления.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для индивидуальной и общественной жилой застройки, а также возведения объектов культурно-бытового и социального назначения.

Недвижимость, которая располагается в жилой зоне, может быть представлена индивидуальными жилыми домами, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой. Кроме жилых домов, по градостроительному плану могут располагаться и другие виды застройки.

Большая часть территорий населенных пунктов отводится под жилищную застройку, что соответствует целевому назначению категории земель населенных пунктов.

Однако населенные пункты не могут существовать без административных зданий, объектов образовательного, культурно-бытового и социального назначения. Поэтому такие объекты также включаются в градостроительные планы по застройке жилых зон населенных пунктов.

Определенная часть земель населенных пунктов отводится под промышленную застройку, объекты коммунально-складского назначения, инженерную и транспортную инфраструктуру. Такие объекты имеют санитарно-защитные зоны, чтобы обеспечить безопасность жителей населенного пункта.

Благоустройством таких территорий занимаются собственники производственных объектов за свой счет.

Правовой режим земель населенных пунктов, который предусматривает градостроительное зонирование, предусмотрен земельным и градостроительным законодательством.

Похожие записи:

• Верховный суд объяснил порядок определения отцовства
• Налог на землю пенсионерам в 2022 году
• Калькулятор выплат пособий по больничным листам