Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
-
определить точную стоимость доли в квартире;
-
уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
-
Кадастровый паспорт.
-
Свидетельство собственника.
-
Техпаспорт на недвижимость.
Отличие дарственной от наследства
Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.
В принципе, закон не ставит никаких ограничений по поводу продажи квартиры, которая была отдана в дар. Но здесь могут всплыть некоторые проблемы, о которых, возможно, продавец даже не задумывался. В частности:
- К квартире живут другие люди. Они не собираются ее покидать. Мало, кто захочет приобрести жилье с обременением. Хотя по суду граждан можно выписать. Если жилье с прописанным ребенком, его суд не выселит в случае, если несовершеннолетнему негде больше жить.
- Даритель – пожилой человек. Он подарил жилье другому, но не понял, что одаряемый может продать квартиру. Это произошло вследствие незнания закона дарителем. И он против продажи категорически. Он имеет право в этой ситуации отменить дарение, тем более, если окажется, что он проживает в данной квартире и если ее продадут, он потеряет жилье.
Реализация доли в квартире
Ранее говорилось о том, что сособственники могут претендовать на преимущественный выкуп. То есть, если от предложения продающего долю, другие отказались, он имеет право продать ее посторонним гражданам.
Если преимущественное право покупки было нарушено, эти случаи нередко в юридической практике, сособственники могут обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Процесс реализации недвижимого имущества – непростой. В нем можно найти немало сложностей. Например, существует немало схем, которые придумывают мошенники, чтобы выудить у доверчивых граждан квартиру. В результате неправомерных действий одаряемый может потерять квартиру. Исходя из этого, необходимо быть предельно внимательными. Лучше нанять специалиста, сопровождающего своего клиента на всех этапах сделки.
Очевидно, что процесс продажи жилья, полученного по договору дарения, ничем не отличается от недвижимости, перешедшей к гражданину по другим основаниям. Но при продаже одаряемый обязан учитывать определенные нюансы. Например, ему необходимо получить все документы на жилье, которые бы подтверждали его право собственника. Покупатели или их представители всегда внимательно относятся к этому списку документов, так как зафиксировано много случаев мошенничества.
ВЫВОД: Дарение – это сделка, совершенная в гражданско-правовом обороте. Она означает переход права собственности от одного лица к другому. Участниками выступают даритель и одаряемый. Сделка ничтожна, если договор содержит в себе пункт о том, что одариваемое лицо сможет стать обладателем имущества дарителя после его смерти. Если договор не был зарегистрирован до ухода дарителя из жизни, он ничтожен. Часто говорят о том, что дарение выступает альтернативой завещанию, то между ними большая разница. В некоторых случаях дарение не облагается налогом.
Главным признаком дарения выступает безвозмездность договора. Это означает, что имущество, переданное в дар, не оплачивается второй стороной, то есть одаряемым. Это принципиально, так как это качество отличает дарение. Когда можно продать квартиру, которая была отдана в качества подарка? В принципе, это можно сделать в любое время. Человек, которые получил дар, оформил его надлежащим образом, становится собственником квартиры. И закон им дает все права: распоряжаться, владеть ею.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Если подаренное имущество не было в собственности
Еще одним условием возврата подарка является факт владения одаряемого имуществом в момент смерти. То есть, если получатель подарка продал, обменял или передарил имущество, то вернуть его не получится. Это связано с тем, что даритель может забрать собственность только у одаряемого, требовать ее возврата у третьих лиц он не имеет право. Даже тот факт, что наследники должны вернуть подарок, рассматривается как обязательство одаряемого, которое исполняют его родственники.
Стоит сказать, что даже если в дарственной есть пункт отмены в случае смерти, одаряемый все равно может реализовать имущество любым законным способом. Даритель не имеет никаких оснований для требования пожизненного владения подарком.
Таким образом, чтобы даритель смог вернуть себе право собственности, должны быть соблюдены два условия:
- В дарственной должен содержаться пункт отмены дарения, если даритель переживет одаряемого.
- В момент смерти получатель подарка должен быть его владельцем.
Продажа квартиры до 3 лет после дарения
Если новый владелец дарственной решит продать квартиру ранее, чем через 3 года после фактической регистрации недвижимости в ЗАГСе, он должен будет заплатить налог независимо от вышеупомянутых пунктов, которые связаны с дарственной при подписании сделки купли-продажи. Другими словами, на такую продажу не будут распространяться какие-либо временные ограничения, которые могли бы повлиять на налог.
Следует иметь в виду, что лица, имеющие право на другие налоговые льготы (например, инвалиды или пенсионеры), должны будут уплатить соответствующий налог при покупке квартиры. В то же время, если в качестве дарителя выступает третье лицо, а получатель продает свое дарение до истечения пятилетнего срока — ему придется заплатить двойной налог на дарение при продаже квартиры.
С 2016 года в правила расчета продажной стоимости имущества был внесен ряд существенных изменений. Не имеет значения, как имущество было приобретено владельцем. Это можно объяснить тем, что многие недобросовестные граждане сознательно занижали общую реальную стоимость квартиры на этапе составления договора купли-продажи, чтобы уменьшить сумму налога, подлежащего уплате.
Можно ли продать подаренную квартиру?
Следует понимать, что при заключении договора дарения, происходит изменение собственника. Это означает, что продать подаренную квартиру может ее новый владелец. Для того чтобы получить право распоряжаться приобретенным в результате дарения имуществом, ему следует получить документ о регистрации его права.
С момента его выдачи, лицо сможет продать подаренную квартиру, обменять ее или отдать в дар третьему лицу. Квартирой, полученной в дар можно распоряжаться свободно, реализуя все правомочия собственника.
При этом даритель вправе обращаться в суд с иском о расторжении договора дарения. Такое право является неотъемлемым и не может быть ограничено или прекращено.
Как правило, подобные сделки заключаются между родственниками. К примеру, престарелый собственник жилья решил передать квартиру в дар, чтобы облегчить своему внуку процедуру наследования. Одним из условий дара являлась обязанность внука ухаживать за своим родственником и содержать его. Однако он не исполнял данной обязанности и решил продать подаренное жилье. В этом случае, следует обращаться в суд за расторжением договора. Тогда жилье, полученное в дар, будет передано дарителю обратно. Условия, через какое время можно продать подаренную квартиру, законом не определены.
Новый владелец имеет полное право реализовать полученную в дар собственность. Никаких ограничений для этого не установлено. Оснований для отказа в регистрации сделки не имеется.
Нужно ли указывать в договоре пункт о случае смерти одаряемого?
Обязательно, если собственник не хочет, чтобы квартирой пользовался кто-то еще, кроме конкретного человека и если уж случилось так, что он покинул этот мир, то договор дарения квартиры после смерти дарителя аннулируется. Но это будет действительно только, если дарственная действительно содержит такой пункт.
Если даритель изъявлял такое желание устно, пусть даже самому получателю, подарить квартиру после смерти не получится, так как этот документ никакой юридической силы больше не имеет.
И в этом случае даже если бывшим хозяином это пожелание (и даже требование) неоднократно озвучивалось, но никак не было закреплено в дарственной на квартиру, по смерти получателя подарка прежний хозяин не сможет на этом настоять даже через суд.
Итак, если у вас в планах осчастливить родственника подарком в виде квартиры — нужно это не обещать, а сделать и вместе с ним посетить Регистрационную или Кадастровую палату (о правилах проведения сделки дарения между близкими родственниками читайте тут). Ведь никто не может знать, доживет ли он, строго говоря, хотя бы до завтрашнего дня. Этим можно обезопасить любимых людей от неприятных моментов и разочарований.
Можно ли продать дарственную квартиру и через сколько?
Подаренную квартиру продать можно, если право на нее зафиксировано в ЕГРН (до 2017 года этот реестр именовался ЕГРП).
Распространено мнение, что после дарения продажа квартиры возможна не сразу. Где-то говорится о необходимости владеть подаренной недвижимостью 3 года, где-то — 5 лет. Это не соответствует действительности.
Сразу после внесения регистрационной записи о переходе права на квартиру в реестр одаряемый становится полноправным собственником жилья. С этого момента он волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например передарить ее, отдать в залог или продать.
Поэтому правильный ответ на вопрос «Через сколько можно продать квартиру после дарения?» таков: сразу же, как только одаряемый получит на руки выписку из ЕГРН (ныне они выдаются в качестве замены свидетельств о регистрации права).
Получать согласие прежнего хозяина квартиры на сделку не требуется. И у того по общему правилу нет никаких правовых оснований запрещать сделку или же требовать признания ее недействительной.
Имеется судебная практика, подтверждающая правомерность включения в дарственную с пожизненным проживанием дарителя условия о необходимости получения письменного согласия дарителя на все сделки с квартирой. В таком случае без его согласия не обойтись (апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016).
Сроки владения жильем важны только для уплаты налога с его продажи, о чем будет рассказано ниже.