Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Включена защита от DDоS-атак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Образец договора аренды
Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.
Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.
В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:
- данные о сторонах сделки;
- предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
- срок аренды;
- стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
- форс-мажорные обстоятельства;
- дата, подписи сторон.
Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду
Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:
- внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки;
- если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам;
- если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений;
- подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке;
- подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору;
- при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре.
Пoчeмy бaнки нe любят apeндy ипoтeчнoгo жилья
Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe. Имeннo пoэтoмy финaнcoвaя opгaнизaция дoлжнa oтcлeживaть вce вoпpocы иcпoльзoвaния жилья.
Cдaчa в apeндy ипoтeчнoй квapтиpы тaкжe дoлжнa coглacoвывaтьcя c финaнcoвoй opгaнизaциeй.
BAЖНO! Eщe бyквaльнo нecкoлькo лeт нaзaд кyпить квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee внaeм финaнcoвыe opгaнизaции кaтeгopичecки зaпpeщaли. Нa дaнный мoмeнт cитyaция измeнилacь, и apeндa ипoтeчнoй нeдвижимocти cтaлa вoзмoжнoй.
Пpичинa, пo кoтopoй бaнки нeoxoтнo coглacoвывaют пpeдocтaвлeниe apeнды ипoтeчнoгo жилья, зaключaeтcя в тoм, чтo нa вpeмя дeйcтвия дoгoвopa мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм финaнcoвaя opгaнизaция тepяeт вoзмoжнocть pacпopяжaтьcя жильeм.
Чeм pиcкyeт apeндaтop
Apeндaтop жилья, нaxoдящeгocя в зaлoгe y бaнкa, являeтcя нaибoлee зaщищeнным лицoм в любыx cпopныx cитyaцияx, вoзникaющиx мeждy зaeмщикoм и бaнкoм. Cъexaть c квapтиpы eмy пpидeтcя тoлькo в oднoм cлyчae: ecли влaдeлeц жилья пepecтaнeт внocить eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy. Toгдa бaнк имeeт пpaвo выcтaвить жильe нa пpoдaжy, a apeндaтop бyдeт дoлжeн иcкaть нoвыe вapиaнты для дaльнeйшeгo пpoживaния. Нa peшeниe вoпpoca c жильeм и пoиcк нoвoй квapтиpы в дaннoм cлyчae бyдeт пpeдocтaвлeнo 30 днeй.
BAЖНO! Ecли apeндaтop внec aвaнc зa oпpeдeлeнный cpoк пpoживaния, тo пpи вoзникнoвeнии внeштaтныx cитyaций, cвязaнныx c пpoдaжeй квapтиpы, apeндoдaтeль oбязaн вepнyть вce дeнeжныe cpeдcтвa зa нeиcпoльзoвaнный пepиoд apeнды.
Кaк пpaвилo, плaтeжи, внocимыe apeндaтopoм зa пoльзoвaниe жилплoщaдью, нaпpaвляютcя coбcтвeнникoм нa пoгaшeниe кpeдитa.
Пoэтoмy cтaбильнocть в oтнoшeнияx c бaнкoм вo мнoгoм зaвиcит и oт oтвeтcтвeннocти чeлoвeкa, пpoживaющeгo в ипoтeчнoй квapтиpe.
Чтoбы зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, apeндaтopy нeдвижимocти cлeдyeт пpидepживaтьcя cлeдyющиx пpaвил:
- пpeдвapитeльнo yтoчнить, нe нaxoдитcя ли квapтиpa в зaлoгe y бaнкa и в зaвиcимocти oт этoгo пpинимaть peшeниe o зaceлeнии;
- тpeбoвaть зaключeния дoгoвopa, peгyлиpyющeгo пpaвa и oбязaннocти кaждoй из cтopoн;
- cвoeвpeмeннo внocить eжeмecячныe плaтeжи, кoтopыe бyдyт нaпpaвлeны нa пoгaшeниe дoлгa бaнкy.
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.
Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.
Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:
- Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
- В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.
Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.
Кому доступна сельская ипотека
Правом обращения за госкредитом обладают граждане РФ, проживающие в стране. Семейное положение, социальный статус и текущее местожительство соискателя «сельского» госкредита не важно.
Допустимый возраст заемщика – 21-75 лет. Т.е. если обратившемуся за сельской ипотекой, к примеру, 60 лет – банк сможет предоставить ему госкредит с пятнадцатилетним сроком погашения, не дольше.
Граждане вправе обратиться за настоящей льготной ипотекой однократно. Т.е. заемщику и его созаемщикам предоставляется кредит в рамках госпрограммы «Сельская ипотека» лишь однажды.
Статус созаемщика для супруг/супруга заемщика обязателен (возможное исключение – наличие брачного договора). Допустимое число созаемщиков, включая не являющихся родственниками заемщику – до 3-х чел.
Обратите внимание: если заемщик просрочит оплату по сельской ипотеке дольше, чем на 90 дней за полгода – льготные условия кредитования аннулируются и банк изменит ипотеку до стандартных условий (ставка 11,5%).
Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
Условия страхования сельской ипотеки
Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.
Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).
Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.
Нужно ли получать согласие банка на сдачу квартиры в аренды
Раньше многие банки прописывали в договоре запрет на возможность найма ипотечной квартиры. Сейчас прямого запрета нет, но иногда кредитные организации вводят ограничения на поиск арендаторов. Например, в договоре указывается, что сдавать квартиру можно лишь с согласия банка.
При оформлении кредита финансовые организации требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся решать этот вопрос и со страховщиками. В этом случае стоит иметь в виду, что страховые компании могут повысить взнос, так как рисков, связанных с объектом, будет больше.
Если возможность сдачи квартиры в аренду нужно согласовывать с банком, то стоит заранее подготовится к разговору с его сотрудниками. Аргументировать своё желание можно тем, что доход с найма повысит финансовое положение заёмщика и снизит кредитную нагрузку. Лучше будет, если вы изложите своё предложение письменно.
Согласие кредитора также стоит официально зафиксировать. Но в любом случае стоит быть готовыми к тому, что банк может выставить свои условия сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, прописать срок договора до года и запретить автоматическое продление. Или потребует согласовывать с ним возможность временной регистрации с арендатором.
Больше шансов получить согласие кредитной организации у заемщиков, которые добросовестно перечисляют ипотечные платежи и не допускает просрочек.
Если в договоре с банком нет пункта о возможности аренды, то его согласия не требуется. Заёмщик может смело сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Соответственно, отговаривать с банком условия аренды также не требуется.
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру
Да, но надо предупредить об этом свой банк. Поэтому прежде, чем сдавать квартиру в аренду (грамотнее будет сказать «в наём»), которую вы купили в ипотеку и еще не закрыли ее, внимательно прочитайте свой ипотечный договор.
Для многих сдача ипотечной квартиры в аренду становится главным источником денег для погашения этого же ипотечного кредита. По закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь силу.
Например, в ипотечном договоре может быть указано, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте ипотечный договор — это важно.
Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.
Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.
Сдача ипотечной недвижимости
Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).
Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.
Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:
Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.
Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита.
Согласие банка можно получить если:
- Объект недвижимости содержится в порядке.
- В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.
После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
- Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
- Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.
Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.
Это важно знать: НДС при сдаче в аренду нежилого помещения
В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.
В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:
- Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
- В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
- Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.
Сдача ипотечной квартиры в аренду
Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.
При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.
Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.
Как банк осуществляет контроль
Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа.
Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр.
В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий.
Что будет, если не заключать договор с арендатором
Гражданский кодекс обязует заключать договор найма в письменной форме, но не предусматривает ответственности за его отсутствие. Договор регламентирует права и обязанности собственника и нанимателя.
Этот документ:
- главный при возникновении разногласий;
- основной для суда, если конфликт не получится решить самостоятельно;
- полностью или частично может освободить вас от ответственности перед соседями, если квартиранты затопят их;
- частично доказывает получение вами дохода, с которого положено уплатить налог 13% – для полного доказательства необходим документ, подтверждающий оплату, или заполнение налоговой декларации.
Вы можете пользоваться перечисленными преимуществами и недостатками только вместе. Если не заключите договор, будет одним подтверждением дохода меньше, а также не будет свидетельств договоренностей на случай разногласий и конфликтов.