Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир, расположенных на последнем этаже дома, могут расширить площадь жилого пространства за счет чердачного помещения. Однако следует учесть, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки относятся к помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех собственников квартир в доме. Кроме того, эти помещения могут быть предназначены для обслуживания более чем одной квартиры в данном многоквартирном доме, вследствие чего к ним должен быть обеспечен беспрепятственный постоянный доступ.
Возможность приобретения в собственность технического этажа возможно и регламентируется статьей 36 Жилищного кодекса РФ.
Для получения в собственность всего или лишь части технического этажа Вам необходимо:
- получить на это согласие всех остальных собственников квартир и других помещений в вашем доме. Если же дом муниципальный, то дополнит эту квартиру необходимость получения разрешения Администрации города.
- согласно ст. 36 ЖК, «уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Таким образом, помимо согласия всех жильцов вам придется разработать и утвердить проект, а затем получить еще и разрешение на реконструкцию в городской Администрации.
Постепенно возрастает интерес к возможности обустройства и оформления в собственность чердачных помещений и технических этажей в жилых домах. При появлении такого желания, сразу возникает ряд вопросов: как нужно действовать, в какие инстанции обращаться, какие документы собирать?
Рекомендуем прочесть: Как зарегистрировать индивидуального предпринимателя
Хотелось бы отметить, что есть существенное различие в оформлении технического этажа и чердачного помещения, в данной статье рассматривается возможность приобретения в собственность применительно к техническому этажу.
Технический этаж — это помещение для размещения на нем инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях.
Порядок оформления чердака
- Первое, что нужно сделать для этого: выяснить факты противопоказаний в обустройстве этих зон дома. То есть дом не должен быть подвержен реконструированию, чердак должен быть чердаком, а не приспособленным этажом. Непосредственно над квартирой не должны быть проложены коммуникации, запрещается сносить несущие балки и капитальные стены.
Кроме этих нюансов, существуют определенные ограничения, то есть, например, необходимо, чтобы наклон кровли составлял 35-55 градусов, а несущая способность перекрытия – 150 кгс/кв.м. Первый шаг должен быть подтвержден официальным экспертным заключением;
Второе, что должен сделать будущий владелец чердака, это: убедиться, что дом не регистрирован в совместной собственности. Иначе невозможно будет оформить чердак в личную собственность, потому что общие зоны дома принадлежат в таком случае собственникам и не могут быть изъяты.Возможно, что чердак уже принадлежит третьим лицам. Тогда договариваться нужно будет с ними. Хотя чаще такие помещения дома, как: лифтовая площадь, лестничные клетки, чердаки и подвалы – являются общей собственностью всех жильцов.Нужно будет получить согласие каждого. А это обычно проходит не совсем гладко, потому что всегда найдется хоть один, кто будет против.Для того, чтобы добиться стопроцентного согласия, обычно собирают собрание с участием ТСЖ, убеждают в несомненной пользе от реконструкции помещения, обещают взамен качественный ремонт или детскую площадку;
- Если первые два обстоятельства не препятствуют желанию присвоить чердак, то можно начинать собирать необходимый пакет документов. Сначала потребуется пакет разрешительных документов, то есть тех, которые дадут возможность получить разрешение на переоборудование чердачного помещения от организации, имеющей этот дом на балансе.
После отправки запроса собственник получит два ответа:- О наличии/отсутствии технической возможности переоборудования помещения;
При первом положительном: обремененные работы, возможные к выполнению. Это, конечно, не обязательно, но обычно инвесторы данный пункт выполняют: ремонтируют фасад, строят детские площадки.
- В случае обустройства чердака под нежилое помещение потребуется разрешение еще двух организаций. Это отдел Гражданской обороны и МЧС, который проверяет наличие данного дома в своих списках. Также это Департамент по имуществу, выясняющий, нет ли за помещением обременений, иными словами, не сдается ли она внаем или вообще не продана ли кому-нибудь;
- Только получив «добро» от данных ведомств, можно начинать сбор остальных документов. Это документация БТИ в шести позициях:
- Технический паспорт на дом, точнее, выписка из него;
- План дома с экспликацией квартиры непосредственно под чердаком;
- План самого чердачного помещения.
Справка, подтверждающая состояние помещения;
Следует сказать, что справка из БТИ требует выезда ее сотрудников непосредственно на место для осуществления замеров, поэтому нужно заранее заказать ее, примерно за один месяц.
Документация, подтверждающая право на собственность квартиры, находящейся под чердаком:
- Записи домовой книги с копиями финансового лицевого счета.Обычно эти документы необходимы, если чердак по площади больше, чем квартира и, вследствие этого, занимает границы другой квартиры. Если такой факт имеет место быть, нужно получить согласие собственников той квартиры, над которой и занимает место чердак.Согласие должно быть заверенным у нотариуса.В случае полного совпадения границ чердака и квартиры согласие не нужно;
- Документы от архитектурных структур, заключающие в себе оценку состояния помещений, подлежащих переоборудованию.
- Помимо этого, должен быть составлен план переоборудования чердака, включающий план всех уровней, стропил, фасада.Все эскизы в двух вариантах: до переустройства и после него.Проект пройдет все необходимые инстанции: от пожарного надзора до Роспотребнадзора.Документация проверяется оценочной комиссией, в результате чего устанавливается цена, которую должен оплатить будущий собственник городскому бюджету за получение прав на переобустройство чердака.Указать точную стоимость невозможно, так как возможны различные непредвиденные расходы, также цена зависит и от района и других обстоятельств.Для облегчения можно прибегнуть к услугам риэлтерских фирм. Посредники за свои услуги берут, по разным данным, от 500 долларов за кв.м.;
- Следующий этап работы – это реализация договора. На все это выделяют 9 месяцев.За это время нужно заключить договор с организацией, на чьем балансе содержится дом, чтобы во время работ велся строгий надзор в связи с обеспечением безопасности жителей дома.Далее встанет необходимость сделать проектные расчеты: по отоплению, канализации и другим инженерным работам. Они тоже проходят экспертизу в вышеперечисленных инстанциях, и только потом инвестор получает право на работу.По окончании работ оформляется акт по проделанной работе. Акт является доказательством того, что претензий по результатам реконструкции нет;
- Теперь оформляются договорные отношения и подтверждается право собственности владельца на чердачное помещение. Он сразу же получает на руки кадастровый паспорт на реконструируемое помещение.И только теперь производится регистрация прав собственности. А так, до внесения записи в ЕГРП, право не возникает.
Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?
Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.
Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.
Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:
- Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
- Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
- Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
- Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).
Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.
Результат приватизации чердачного помещения может быть виден уже через 2-3 месяца после подачи заявки. Но как показывает практика, оформление длится не менее 4-6 месяцев, а то и дольше. Основное время уходит на получение технического разрешения, а также на реконструкцию чердака. До тех пор, пока помещение не будет приведено в надлежащий вид, БТИ не выдаст обновленные документы.
Итак, мы видим, что приватизация чердака над квартирой – это ответственная и длительная процедура. Претендентам на мансарду предстоит провести собрание, собрать подписи жильцов, получить разрешение, заняться ремонтом и только потом зарегистрировать право собственности на чердак (либо арендовать мансарду). Параллельно следует учитывать нюансы законодательства. Бывает, что чердак не подлежит реконструкции в силу так называемого «авторского проекта», т.е. архитектурного замысла.
Если вы испытываете сложности или у вас мало времени на изучение деталей сделки, обратитесь к юристам нашего портала. Юридическая консультация позволит вам чувствовать себя уверенно и быть готовым к разным непредвиденным ситуациям.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Сроки и стоимость чердака
Сама по себе идея приватизации чердака предусматривает его реконструкцию. Только получение разрешения на такие действия может занять от 6 до 9 месяцев. Если прибавить к этому организацию собрания, сбор документов и непосредственно проведение работ и регистрацию их итогов, то минимальный срок приватизации чердака растянется до года. При этом нет гарантии успеха, ведь учитывается масса технических моментов из-за которых, сама реконструкция может оказаться невозможной.
Что касается стоимости, то с учетом сбора документации, получения разрешений от профильных ведомств, разработки технического заключении о безопасности и проекта потенциальному собственнику вряд ли удастся потратить менее 100 тысяч рублей.
Аренда займет меньше, да и обойдется дешевле. Оформление займет примерно 3 – 4 месяца, при условии, что сразу удастся получить согласие от жильцов многоквартирного дома. Но использовать его как жилое официально не получится.
Юридическая сторона вопроса
Уточнение пунктов статьи 36 Жилищного кодекса, регламентирующих право общее собственностью собственников помещений.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, технические этажи и в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Комментарий, в первом пункте регламентируется список помещений, относящихся к общей долевой собственности. Технический этаж относится к общему имуществу по двум признакам (из возможных двух):Технический этаж предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность технического этажа для обслуживания всего многоквартирного дома. Таким образом, технический этаж может быть отнесен к общей долевой собственности.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Данный пункт закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Данный пункт является новым и показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома.
- По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Данный пункт регламентирует порядок соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество. Передача собственности не может оформляться без специального решения, принимаемого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
Проблемы и сложности при переводе технического этажа в обычный этаж
Далеко не во всех случаях можно спроектировать и согласовать перевод технического этажа в обычный, так как некоторые ограничения нельзя обойти. Также при переводе могут возникать следующие сложности:
- необходимость полной переработки инженерных систем, вывести основное оборудование за пределы технического этажа;
- необходимость разработки принципиально новой системы вентиляции этажа и здания, надлежащей изоляции от звука и шума;
- необходимость проектирования дополнительных мер пожарной безопасности;
- выбор специальных решений для увеличения высоты переделанного этажа, выходов к местам общего пользования, конных проемов.
Гарантию успешного согласования при переводе технического этажа в обычный дать сложно. Однако при обращении в ]Смарт Вэй[/anchor] ваши шансы на успешную реализацию проекта значительно увеличатся.
Условия для приватизации
В 2021 году приватизировать часть чердака могут только владельцы квартир, расположенных непосредственно под ней. Жильцам муниципального жилья это право недоступно, поэтому предварительно им придется перевести квартиру в собственность.
Условия приватизации чердачного помещения:
Иногда чердак бывает уже приватизирован, но при этом не используется владельцем. В этом случае можно попробовать договориться с собственником о долгосрочной аренде или выкупе помещения. Для компенсации затрат можно впоследствии сдать чердак в коммерческую аренду.
При стремлении получить чердак в собственность сразу несколькими лицами в большинстве случаев организуется ТСЖ, и помещение оформляется в долевую собственность.
Можно ли приватизировать чердак над квартирой, что говорит закон?
N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001, Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъясняют понятие приватизации, дают общую характеристику процесса, определяют нормативную базу. Кроме них, на уровне субъектов России принимаются собственные законы, положения которых, впрочем, не должны расходиться с нормами федеральных. Существующая судебная практика, которая обработана и изложена тезисно в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.
Приватизация — процесс передачи прав собственника от государства (в частности — муниципалитета) гражданину. Стать таким путём обладателем собственного жилого помещения можно лишь однажды. Документально переход права оформляется договором, на основании которого гражданин получает свидетельство о праве.
Если в квартире прописано несколько человек, то все они обладают правом участия в приватизации. Это именно право, и потому его обладатель может отказаться его использовать (как отказаться от приватизации квартиры после приватизации подробнее здесь). Процедура является бесплатной: оплачивается только госпошлина за приватизацию квартиры (за внесение органами регистрации данных в ЕГРП).
Ещё инициатор приватизации может потратиться на приведение собственных документов, нужных для начала процесса, в порядок:
- освежить справки,
- уточнить данные техпаспорта (ранее измерения производились при помощи рулеток, а не лазера, как сейчас, и потому допускались погрешности).
Или передоверить оформление процедуры своему представителю, тогда к затратам прибавится стоимость доверенности на приватизацию квартиры.
Согласно положениям Гражданского и Жилищного кодексов РФ, чердак в многоквартирном здании возможно оформить путём приватизации. Но, учитывая статус общей долевой собственности чердачного помещения для всех владельцев квартир в доме, требуется соблюдение определённых условий.
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».