Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание собственников дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.
Какие сведения должны содержать бланки для голосования?
Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Нормы статьи статье 45 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Как следует из п. 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника помещения дома. Из указанной нормы следует, что лица, не являющиеся собственниками помещения в доме, не вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания. В судебной практике встречаются прецеденты, когда суд одним из оснований недействительности принятого общим собранием решения указывает как раз созыв собрания лицами, не являющимися собственниками (см., например, определение судебной коллегии Московского городского суда от 12 ноября 2010 г. по делу N 33-35163). Нередко, такие лица являются представителями управляющих организаций, желающих обслуживать жилой дом или заменить собой другую УО, качеством услуг которой не довольны домовладельцы. Однако, как представляется, созыв собрания несобственником единственным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным в практике судов являться не будет, потому как несмотря на нарушение закона, собственники выразили волю, а указанное нарушение суд на основании п. 6 статьи 46 ЖК РФ вправе признать несущественным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Это общее правило. Имеют место случаи, когда сообщение вывешивается на подъездную дверь, в холлах, лифтах, на информационные стенды, расположенные при входе в подъезд, и т.д. Однако по смыслу п. 4 статьи 45 разместить такое сообщение в доступных местах собственник — инициатор собрания вправе лишь в случае, если решением общего собрания собственников определено такое доступное для всех собственников помещение в доме, где подлежит размещению указанное сообщение. Если решение общего собрания по данному вопросу не принималось, то сообщение должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Например, «суд удовлетворил иск, при этом не принял во внимание доводы ответчиков относительно развешивания уведомлений о собрании на подъездах , поскольку такой способ уведомления законодательством и Уставом ТСЖ также не предусмотрен. Судом установлено, что кворум для принятия решения общим собранием отсутствовал» (см. например, Мотовилихинский районный суд г. Перми — Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с оспариванием решений ТСЖ, собственников помещений в многоквартирных домах и т.д., с учетом практики рассмотрения дел по взысканию коммунальных услуг, практики мировых судей). Рекомендуем статью по теме: «Сообщение о проведении общего собрания собственников размещено на подъезде дома».
Квалифицированным большинством, т.е. не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме принимаются следующие решения:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как указано в п. 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Например, суд правомерно признал решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования и другим вопросам незаконным, поскольку присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал, вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания (см. «Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)»).
Проведите собрание и голосование
Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.
На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.
Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.
В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.
Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.
Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:
- Проведение реконструкции в доме.
- Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
- Получение кредита.
- Установка ограждения или шлагбаума.
- Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.
Получение реестра собственников МКД и подготовка документов для проведения ОСС
Для организации общего ОСС в МКД необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номера квартир (или нежилых помещений), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписка является неотъемлемой частью комплекта документов ОСС для сдачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Выписку можно запросить в ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: дату, повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет — добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении.
H2 Сроки проведения общего собрания собственников многоквартирного дома Срок проведения ОСС в МКД регулируется законодательно и не должен превышать или быть короче указанного в уведомлении и в бланке решений, но при этом четких ограничений по срокам проведения собраний нет. Согласно ЖК РФ собственники извещаются не позже чем за десять дней до начала очной части собрания, которая в случае отсутствия кворума переходит в очно-заочную форму, окончание которой должно быть указано в извещении, в каждом решении и протоколе общего собрания собственников МКД.
В случае если за указанное на проведение собрания время кворум не набран, продолжать очно-заочный сбор подписей запрещено. Если в указанные сроки документы не сданы в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) или в другой территориальный орган исполнительной власти, результаты собрания признаются недействительными.
Законодательно количество проведения общих собраний не ограничено и собственники могут повторно инициировать проведение ОСС.
Какие вопросы решают на общем собрании собственников
Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома обширна. Этот орган управления поднимает самые разные вопросы. Например, на собрании решают:
- поменять управляющую компанию, если она не устраивает. Собственники сами выбирают способ управления домом, создают ТСЖ или, наоборот, упраздняют его.
- что делать с хозяйственными помещениями в доме или возле него, как их использовать, кому из жильцов отдать на время или продать. Собрание может дать старт реконструкции дома, убрать какие-то пристройки, если хочется урезать площадь, чтобы меньше платить за обслуживание дома.
- отдавать в аренду помещения или отказаться от арендатора, если он не устраивает (часто собственники отказываются от пивных магазинов или шумных баров, например).
- как использовать придомовое пространство, строить ли на нем детскую площадку, парковку, место для отдыха.
- когда делать капитальный ремонт здания, что именно в первую очередь отремонтировать, а что еще подождет.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Хранение материалов проведенного собрания в МКД
Где будут храниться материалы и информация по проведенному собранию определяется на собрании.
Копии протоколов собрания, а также решений хранятся в том месте или по тому адресу, которые определены на собрании. А что же с оригиналами протоколов собраний и решений?
Подлинники протоколов собраний и решений направляются в уполномоченные органы в порядке, определенном Минстроем России (приказ от 28.01.2019 № 44/пр).
Инициатор собрания предоставляет подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, ЖСК, правление ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, которые после получения обязаны в течение 5 рабочих дней направить соответствующие документы в орган госжилнадзора для хранения в течение 3-х лет. При способе управления МКД непосредственно собственниками протокол и решения предоставляются в орган жилищного надзора. При необходимости копии протокола и решений предоставляются в ресурсоснабжающую компанию, а также рег. оператору по обращению с ТКО. Документы должны быть представлены со дня принятия не позднее 10 дней.
Адвокаты и юристы нашего бюро, специализирующиеся на вопросах жилищного законодательства, всегда готовы помочь в юридических вопросах, касающихся организации проведения общих собраний, а также в решении иных спорных вопросов, связанных с управлением Вашего многоквартирного дома.
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
В соответствии со статьей 45 ЖК РФ выступать организатором собрания всех владельцев жилья может кто-то из собственников, управляющая компания по своей инициативе или по обращению собственников, чья доля голосов составляет не менее 10%. При этом процент голосов определяется пропорционально площади недвижимости во владении (ст. 48 ЖК РФ).
Когда инициатором выступает УК, все заботы и финансовые траты ложатся на нее. Если собрание организуют жильцы, здесь не обойтись без помощи — обойти все квартиры и найти всех владельцев помещений в одиночку крайне сложно, поэтому важно найти единомышленников. В каждом МКД должен работать совет дома, который возглавляет председатель: можно обратиться за помощью к ним либо поговорить с соседями и знакомыми.
Чтобы инициировать собрание, в первую очередь нужно подготовить реестр собственников помещений. Сначала запрашивают сведения в управляющей компании, потом — выписку по объекту капитального строительства в ЕГРН. После получения документов составляется таблица всех помещений дома с указанием кадастровых номеров и по ним запрашиваются выписки ЕГРН по каждому. Предварительно стоит проверить правильность и полноту данных из выписки по объекту капитального строительства — практика показывает, что там часто встречаются ошибки.
Собственники установлены, вопросы для обсуждения сформулированы — можно приступать к выбору места и даты проведения собрания и готовить повестку. Делать это следует заранее и продуманно: вносить изменения нельзя, а уведомить участников нужно в установленный законом срок. День ОСС должен быть удобен для большинства собственников, чтобы явка была максимальной.
В повестку включают все вопросы, которые предполагают поднять на собрании. Также в ней должны быть: адрес дома, форма собрания, инициатор, место и время его проведения. Вопросы нужно формулировать максимально корректно и понятно, чтобы ответить на них можно было однозначно. Каждый следует указывать под отдельным номером. Нельзя использовать в перечне обсуждений пункт «другое», только конкретные формулировки.
Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
- Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
- По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
- В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
- Об использовании земельного участка многоквартирного дома
- Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
- О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
- О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.