Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок установления прибрежной защитной полосы регулируется Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов».
Порядок установления и обозначения прибрежной защитной полосы
Установлением прибрежной защитной полосы занимаются властные органы, в зависимости от того, где расположен водоём:
- Территориальные органы Росводресурсов в отношении морей (их частей), водоёмов, используемых на территории двух и более соответствующих субъектов, при этом включённых в перечень Правительства РФ.
- Региональные органы власти – в отношении водоёмов, находящихся в пределах соответствующего субъекта (в случае, если ему переданы полномочия соответствующие Российской Федерации).
Что такое водоохранная зона?
Прежде чем приступить к рассмотрению нюансов строительства в водоохранной зоне, нужно в первую очередь разобраться с тем, что скрывается за данным понятием. Для этого потребуется обратиться к Водному кодексу РФ: именно этот нормативно-правовой акт является для нас главным документом. Итак, в ВК РФ установлено, что водоохранной зоной признаются территории, примыкающие к границам водных объектов. В такой зоне устанавливается специальный режим ведения различных видов деятельности (включая хозяйственную).
ВК РФ определяет объекты, береговая линия которых подпадает под охрану:
- реки;
- моря;
- водохранилища;
- озера;
- каналы;
- ручьи.
Существование специального режима направлено на то, чтобы предотвратить загрязнение водных объектов, истощение вод, а также сохранить животный и растительный мир. Именно с этой целью законодателем устанавливается ряд запретов.
Как изменить границы водоохранной зоны
Может случиться так, что из-за неточных координат характерных точек границы водоохранной зоны на карте не соответствуют положению на местности. Фактически участок лежит дальше опасных пределов, а по карте он подлежит ограничениям. В таком случае требуется корректировка водоохранной зоны с помощью кадастровых инженеров. Они действую по установленному алгоритму:
- уточняют координаты характерных точек береговой линии на местности;
- корректируют ширину ВОЗ в ходе камеральных расчётов;
- описывают словами и графически изображают новое положение 200-метровой защитной зоны водоема;
- согласуют материалы с территориальным БВУ;
- передают органам Росводресурсов электронную версию изменений ВОЗ для внесения в государственные реестры.
Возможно лишь уточнение границ водоохранной зоны, но не изменение их в интересах владельцев земельных участков.
Какие бывают виды водоохранных зон
Прежде всего нужно учесть, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий:
- Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема.
- В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — это территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли особо привлекательны для желающих построить дом или отель у моря, но они имеют особые правила использования.
О законах и терминологии
В России насчитывается более двух миллионов рек, столько же озер; к водным объектам причисляются водохранилища и моря. Берега всех без исключения водоемов находятся под охраной надзорных ведомств и норм Водного кодекса. Каждый слышал о водоохранной зоне (ВОЗ), внутри которой действуют особые правила. Они касаются всех видов транспорта, земельных участков и объектов недвижимости.
Законы строги – если автотуристы, заехавшие на берег в неположенном месте, лишь испортят отдых штрафом, то дому, построенному с нарушениями, грозит снос. Нормы касаются и делянок: если участок рядом с водным объектом не соответствует нормативам, собственнику будет отказано в праве владения.
Поэтому важно понимать, как государство трактует ВОЗ. Хозяйственная деятельность человека негативно сказывается на состоянии водоемов. Чтобы сохранить природу, земле вокруг водных объектов присвоили особый статус с ограничением прав.
В статье 65 ВК о водоохранных зонах выделяется три вида угодий разной ширины. Первая начинает отсчет от береговой линии – места пересечения водной глади и берега, следующие продолжаются вглубь суши на разное расстояние.
Что такое земли водоохранной зоны
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
- полив огородов и садов сточными водами;
- захоронения органических останков, бытовых отходов и токсических веществ;
- хранение и распыление с воздуха гербицидов и пестицидов;
- строительство АЗС и пунктов обслуживания транспортных средств.
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
- к ручью и небольшой речке по грунтовой дороге на машине разрешается подъехать на расстояние 50—100 м;
- у средних и больших рек придется разбивать лагерь в 200 м от водоема;
- а возле моря – ставить машину за полкилометра от берега, если поблизости нет платных автостоянок.
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
Согласно Водному кодексу РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ Статья 65:
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии, а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы — от линии максимального прилива.
При наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается в зависимости от их протяженности (таблица 10).
Таблица 10
| Протяженность реки, км | Ширина водоохранной зоны, м |
| До 10 | |
| 10-50 | |
| Более 50 |
Водоохрана зона устанавливается по обе стороны водотока от береговой линии (рисунок 6).
Ответственность наступает в тот момент, когда факт нарушения был зафиксирован. Например, мытье автомобиля на запрещенном расстоянии от реки.
Если нарушитель загрязняет водные ресурсы, то может наступить уголовная ответственность. В данном случае будет грозить мера пресечения в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
Гражданину сначала требуется выяснить является ли территория охраняемой или нет. Для этого он может обратиться в органы исполнительной власти и уточнить эту информацию либо осмотреть место на наличие знаков.
Размер штрафов (статья 8.42 КоАП РФ):
| Лицо, совершившее правонарушение | Размер санкций, руб. |
| Физическое | 3 000 — 4 500 |
| Должностное | 8 000 — 12 000 |
| Юридическое | 200 000 — 400 000 |
Помимо выплаты штрафа, виновное лицо обязуют устранить после себя все нарушения.
Например, постройка, установленная без соблюдения норм охраняемой территории, должна быть снесена самим гражданином.
Самовольная постройка в ВОЗ: что делать?
Там где имеют место жесткие ограничения, происходят и нарушения. Нередко дела доходят до судебного разбирательства: земельные участки изымают, а жилые дома идут под снос.
Самовольная постройка – это здание, которое возведено либо без прав на земельный участок, либо с нарушением архитектурных и градостроительных норм. Под этот же критерий попадают и здания, которые угрожают жизни и здоровью других граждан, и которые были построены с нарушением прав соседей. Решение о сносе частного строения принимает не местная администрация, а суд.
Что делать, если построенный дом отвечает всем признакам самовольной постройки? Стоит убедиться, что здание
-
не создает угрозу для других людей;
-
было построено с соблюдением строительных норм;
-
может располагаться на подобном земельном участке.
В этом случае владелец дома может потребовать в суде признания право собственности на постройку, пусть и самовольную. Если же сооружение находится на участке с ограничениями, но собственник имеет на руках все необходимые документы, можно требовать взыскания убытков с ОМСУ при сносе дома.
К документам на дом относят:
-
разрешительные документы на строительство;
-
документы о регистрации прав собственности;
-
генеральный план;
-
вид разрешенного использования ЗУ по данным Росреестра и ПЗЗ.
Размеры прибрежных защитных полос
Основной параметр, от которого зависит ширина прибрежной защитной полосы – градус уклона берега водоёма. Водный кодекс устанавливает следующие размеры:
- Если уклон обратный или нулевой – 30 м;
- Если уклон до 3 градусов – 40 м;
- Если уклон 3 и более – 50 м.
Особые размеры устанавливаются в следующих случаях:
- Для озёр, расположенных в границах болот, — 50 м;
- Для рек, озёр, водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб) – 200 м;
- Если в населённом пункте есть набережная или ливневая система водоотведения – по ширине набережной.
Что законодатель вкладывает в понятие водоохранной зоны
Водоохранная зона – это площадь, которая прилегает к границам любого водного объекта (береговой линии), где предписан специальный порядок хозяйственной и прочей деятельности, то есть функционируют ограничения на использование данной территории.
Цель учреждения такого режима состоит в том, чтобы предупредить негативные последствия загрязнения речек и озер, что может привести к истощению водных ресурсов и нанести серьезный вред местной фауне и флоре.
В границах охранных зон располагаются защитные прибрежные полосы.
Чтобы узнать, входит ли участок в территорию водоохранной зоны, застройщику целесообразно обратиться в службу кадастрового учета и сделать письменный запрос в федеральный орган водных ресурсов, где ведется на государственном уровне водный реестр.
Это позволит точно установить, какая часть участка находится в зоне, относящейся к особым условиям использования территории (в данном случае водоохранной зоны) и конкретную его площадь.
Официальный ответ водного хозяйства понадобится при получении разрешительных документов на строительство и станет основанием правомерности застройщика при возникновении каких-либо споров.
Дом в 100 метрах от воды: как не стать нарушителем закона
Выбирая участок для своего загородного дома, многие обращают внимание и на наличие рядом с ним водоема. Если вы решили купить коттедж у реки, будьте внимательны – возможно, что вы невольно нарушите Земельный кодекс.
Нюансы закона
Дело в том, что у всех существующих в столице и области источников чистой воды (речь идет о 15 водохранилищах и впадающих – вытекающих из них реках) есть санитарно-охраняемые зоны (так называемые ЗСО). Зоны делятся на пояса. Первый расположен вокруг гидротехнических сооружений и запрещает любую деятельность, кроме деятельности, связанной с водоснабжением.
В Подмосковье этот пояс составляет примерно 5 тысяч гектаров. Второй пояс ЗСО представляет собой полукилометровую зону вблизи водной линии на протяжении всех «питьевых» водоемов, и эти земли, согласно законодательству, не могут быть переданы в частное пользование. Также запрещается строить дома и коттеджи у воды на расстоянии 150 метров – здесь разрешена только реконструкция существующих строений при согласовании с надзорными органами. С 2010 года в стометровой зоне второго пояса запрещено любое строительство – максимум здесь можно поставить пляжные зонтики или беседку. На практике же, однако, большая часть земель, попадающая в зону санитарных поясов, в Подмосковье уже застроена, и сейчас «Мосводоканалу» приходится принимать меры по запретам начатой застройки сразу по нескольким сотням земельных участков, часть которых находится в коттеджных поселках класса «бизнес» и выше. Как такое возможно?
Проблемы водоема
Каждому покупателю хочется иметь коттедж как можно ближе к водоему. Продажа коттеджей, близких к реке, приносит на 10-20 процентов больше дохода, чем продажа дома в том же поселке, но дальше от воды. Особенно хорошо продаются дома и коттеджи у воды с хорошим видом. Тем более что продаже земельных участков или коттеджей местные власти особенно не препятствуют – ведь земли менее чем в 100 метрах от водохранилища уходят как горячие пирожки. Правда, те же чиновники умалчивают о том, что строительство на такой земле незаконно.
Чем же грозит землевладельцу нарушение Земельного кодекса? Часто второй пояс ЗСО и прибрежные земельные участки в пределах 100 метров от воды под видом реконструируемых объектов прячут строительство нового жилья, которое затем продается в собственность. Но тут не стоит забывать, что с 2010 года земельные участки в зоне ближе 500 метров к воде запрещено выделять в частную собственность, а вести любое строительство ближе, чем в 100 метрах от воды чревато немалым штрафом.
Если после проверки контролирующих органов – прокуратуры области, Роспотребнадзора или Росприроднадзора – обнаружится, что какое-либо из этих нарушений имело место после 2007 года, в суде будет разбираться дело о признании договора купли-продажи земли недействительным и выделенный под застройку земельный участок у собственника просто отберут задаром. Такие проверки регулярно проводятся по инициативе «Мосводоканала». В частности, в 2011-13 годах компания пожаловалась в надзорные органы примерно 300 раз, обратившись к ним с просьбой принять меры по случаю нарушения природоохранного законодательства. Прокуратура подала в суд порядка 40 исков с целью признать недействительным выделение земельного участка в частную собственность ближе 100 метров от воды – и 25 из них было удовлетворено. Проблемы у собственников запретной земли может вызывать и сама вода. После многоснежной зимы разлив водоема может способствовать затоплению стометровой прибрежной зоны, в результате чего строения на этой территории сильно страдают. Возможность затопления территорий также является одной из причин, по которой застройка санитарной зоны ограничена, – ведь затопление может быть губительно и для самих собственников.
Водоохранная зона и ее границы
Водоохранная зона — это расстояние в несколько метров от береговой линии реки, моря, озера или другого водоема. Территории охраняются и контролируются государством, даже если находятся в частном владении. Чтобы понять, сколько метров расстояния должно быть от дома до водоема, следует обратиться в федеральную службу и кадастровый учет.
Расстояние между домом и береговой линией определяется границей водоохранной зоны. Метраж защищенной территории зависит от протяженности реки и её ширины. В ВК РФ приняты следующие нормы расстояния построек от воды:
- 50 метров для водоемов и рек длиной менее 10 км.
- 100 метров — ширина водоема или его длина от 10 до 50 км.
- 200 метров — если берег реки имеет протяженность свыше 50 км.
Индивидуальное строительство в водоохранной зоне осуществляется с учетом положений ст. 65 Водного кодекса РФ. Строить коттедж на расстоянии ближе 50 метров от воды можно при условии соблюдения установленных норм — недвижимость и участки должны быть оснащены фильтрационной системой. Перед тем как строить коттедж, нужно согласовать проект с инстанциями и пройти экологическую экспертизу. Собственник дома обязуется соблюдать санитарные нормы.