Перевод имущества организации в собственность физических лиц

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод имущества организации в собственность физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Предполагает безвозмездную передачу участником (акционером) своей компании неких благ (денежные средства, доли (акции) в других юридических лицах, недвижимое имущество и т.п.). При этом уставный капитал не увеличивается, номинальный размер долей участников не меняется.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Распространённые ошибки

Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:

Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.

Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.

Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.

Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
4. Представления учредительной документации.
5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.

Прилагаемая документация

К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
4. Положение о полномочиях руководителя.
5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
9. Акт об оценке имущества.
10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

• правоустанавливающий документ;
• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
• техническую документацию из БТИ;
• кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
• кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.

Покупатель предоставляет приложением к договору:

• учредительную документацию – для юридических лиц;
• доверенность – для представителей;
• кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
• квитанцию об оплате пошлины.

И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

• информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
• данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
• цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
• процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
• указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
• определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
• ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

✅ Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

• квартира приобретается у физ. лица;
• квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

• для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
• для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Подводные камни и нюансы

В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.

• Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.

  Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности.

• Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.

Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.

Какие существуют риски при заключении сделки

Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:

• отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
• квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
• сделка не была согласована с учредителями компании;
• объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
• собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
• строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.

Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

   Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

   В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

   В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

   Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Обычно желание стать юридическими лицами возникает у тех предпринимателей, которые хотят расширить свою деятельность.

В этом случае действительно может быть оправдано увеличение бухгалтерской работы. Если фирма была зарегистрирована как ООО.

но при этом сам бизнес не особо крупный и расширять деятельность не планируется, то тогда есть смысл перевестись на более простую организационно-правовую форму для упрощения работы.

Суть проблемы: Собственник ООО (99%) хочет вывести из состава ООО офис и оформить его на себя. В составе ООО еще один человек (1%) — родственник, он же ген.дир-р и бухгалтер.

Доля основного владельца 4млн, площадь офиса 290м2. Какая схема вывода недвижимости менее затратная по налогам? Т.к. деньги просто перекладываются из одного кармана в другой, терять хочется как можно меньше.

На мой взгляд, оптимальный и самый простой вариант — продажа помещения по цене ниже его остаточной стоимости.

В результате ООО заплатит по сделке только НДС, если оно вообще является плательщиком этого налога. Единственная неприятность — учредитель и ООО считаются взаимозависимыми лицами.

Поэтому налоговая вправе контролировать цены по этой сделке. Поэтому если выясниться, что цена занижена налоговая будет вправе доначислить все налоги исходя из рыночной цены этой недвижимости. Правда, как показывает практика, налоговики не в состоянии обосновать рыночную цену.

Поэтому по данному вопросу они часто проигрывают в судах. Действительно, достаточно проблематично узнать рыночную цену конкретного помещения. Тем более, что суды часто не устраивает их оценка данная независимым оценщиком.

По их мнению это не доказывает «рыночность» цены.

У налоговой один оценщик с одной ценой, у вас может быть другой.

))). У моего клиента возникает вопрос: а почему я должен обратно покупать? Ведь деньги платил я первоначально?

Оценка имущества, увеличение рыночной стоимости здания как-то не особо его вдохновляет. Буду думать. ага, а физикам куда вы денете?13 % НДФЛ он будет платить))))))контрола под слив но надо полностью обезопасить себя, есть множество способов перевести имущество и даже через суд на основании решения суда)

Дарение между организацией и физическим лицом, по общему правилу оформляется договором дарения (ст. 572 ГК ).

По нему, организация безвозмездно передает или обя��уется передать какую-либо вещь, имущественное право или освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Обратим внимание, что такой договор не может содержать какой-либо имущественной обязанности или встречного представления одаряемого, иначе он будет ничтожным .

Если стоимость подарка, передаваемого юр.

Источник: https://myeconomist.site/pereoformlenie-nedvizhimosti-s-ooo-na-fiz-lico-19287/

Пожалуй, наиболее быстрым вариантом является продажа собственности по заниженной стоимости. При этом в обязательном порядке организацией оплачивается налог на прибыль согласно ст.

249, 250 НК РФ и НДС согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, какой бы низкой не была продажная цена.

Но, в конечном итого, продажа активов по цене ниже рыночной позволит компании в будущем оптимизировать оплаченные налоги.

Если продавец применяет УСН, то налоговый вычет будет меньше. Но при этом приходится изыскивать средства на выкуп, по сути, своих же активов.

Такая схема походит для активов малоценных или сильно изношенных, которые можно реализовать быстро. Но при этом все же необходимо продумать деловую цель. Ведь если продажа активов происходит собственнику компании (физическому лицу) и имеет достаточно крупный размер, то, согласно разделу v. 1 НК РФ, сделка может стать контролируемой.

Можно подобрать аргументы для обоснования продажи по низкой цене. Например, необходимость срочно погасить кредит или же долговые обязательства, кризис, в конце концов.

Для начала отметим, что перерегистрация ООО на другого учредителя оформляется проще, имеет меньше ограничений в отличие от передачи доли в ООО третьему лицу. Поэтому порядок переоформления доли в ООО третьему лицу и другому учредителю отличаются. Вместе с тем, и в первом, и во втором варианте перерегистрации компании существует несколько способов смены учредителей. В настоящей статье мы дадим краткое описание каждого из способов.

Порядок заключения договора купли-продажи доли зависит от того, кому продается доля и что предусмотрено уставом общества или корпоративным договором на этот счет.

Если договор купли-продажи доли в уставном капитале заключается между участниками ООО, то проверьте устав и договор об осуществлении прав участников (при его наличии) на предмет наличия в нем ограничений по размеру долей, принадлежащих участникам общества, или запрета на изменение соотношений долей участников, а также на наличие положения о необходимости получения согласия общества на такое отчуждение. У других участников ООО в этом случае отсутствует право преимущественной покупки.

Если договор купли-продажи доли в уставном капитале заключается с третьим лицом, то проверьте устав на предмет наличия в нем запрета на отчуждение доли третьему лицу, а также на предмет необходимости получения согласия участников ООО и (или) самого общества. Не путайте согласие и право преимущественной покупки доли в ООО, это разные категории. Право преимущественной покупки доли в ООО при продаже доли третьему лицу действует всегда, а необходимость получить согласие, только если это предусмотрено уставом.

Договор купли-продажи доли в ООО всегда подлежит нотариальному удостоверению (вне зависимости от сторон сделки).

Стоимость нотариального удостоверения договора купли продажи доли в ООО

Размер нотариального тарифа зависит от цены сделки с долями в ООО:

• Цена сделки до 1 000 000 рублей — 0,5 процента суммы договора, но не менее 1 500 рублей
• Цена сделки от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей
• Цена сделки свыше 10 000 001 рубля — 32 000 рублей плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 150 000 рублей

Дополнительно оплачивается работа технического и правового характера в зависимости от статуса участников сделки:

• в сделке участвуют только физические лица — 13 500 рублей
• в сделке участвуют российские юридические лица — 17 500 рублей
• в сделке участвует хотя бы одно иностранное юрлицо — 25 000 рублей

Таким образом, при переоформлении доли в ООО через заключение договора купли-продажи расходы на нотариуса, если доля продается по номинальной цене 10000 рублей, составят 15 000 рублей. Кроме того, при оформлении договора купли-продажи доли в ООО может потребоваться удостоверение у нотариуса согласия супруги покупателя, продавца, удостоверение оферты, удостоверения заявления об отказе от права преимущественной покупки и т.д. (каждый документ около 1500-2000 рублей), а если одна из сторон — “иностранец”, то нотариально удостоверенный перевод (цена зависит от количества страниц, языка и т.д.).

Продажа нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу

В данном случае должник отчуждает актив в пользу определенных лиц, а взамен получает другой актив меньшей рыночной стоимости или меньшей ликвидности.

Хоть этот способ и звучит достаточно примитивно, но является самым распространенным. Вариантов как это можно оформить и завуалировать великое множество, но суть остается одна и та же.

Это может быть:

продажа актива по заниженной цене;

покупка актива по завышенной цене (в этом случае выводятся деньги);

договор мены с неравноценным имуществом;

аренда с правом выкупа по нерыночной цене;

договор подряда или договор на оказание услуг с нерыночной ценой;

заем с последующим отступным или новация;

выкуп акционерным обществом собственных акций (приобретение ООО долей в своем уставном капитале);

брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов и др.

Как правило, создается цепочка сделок, чтобы актив оказался у “добросовестного приобретателя”.

С целью придания сделкам большей легитимности организаторы вывода активов нередко просуживают их — организуют фиктивные судебные споры, заключают мировые соглашения.

При оспаривании сделок по выводу активов, суды не только проверяют их на предмет равноценности, но и проверяют платежеспособность приобретателей активов. Если выясняется, что в силу своего имущественного положения приобретатель не мог рассчитаться за выведенный актив, о чем отчуждатель должен был знать, то такую сделку могут признать притворной — как прикрывающую дарение.

Предприятия, обладающие значительными активами, часто начинают их выводить путем создания 100%-ой “дочки” и передачи ей имущества в качестве вклада в уставный капитал. Делается это, в основном потому, что в дальнейшем операции с акциями или долями в ООО проще проводить как с технической, так и с налоговой точек зрения. В этом случае, факт занижения денежной оценки вклада в уставный капитал значения не имеет, так как взамен материнское предприятие получает 100%-й пакет акций (долей), рыночная стоимость которого всегда соответствует рыночной стоимости переданных активов. Собственно сам вывод активов происходит позднее — когда предприятие начинает отчуждать акции (доли) по заниженной цене.

Имеется ввиду ситуация, когда должник и третье лицо делают вклады в уставный капитал другого общества.

В этом случае оценка вкладов уже имеет принципиальное значение. Если она будет несправедливой (вклад должника будет занижен или вклад его партнера будет завышен), то фактически выведенные активы будут перераспределены в пользу другого участника.

Пример: должник совместно со своим партнером решили создать ООО с уставным капиталом 100 млн.руб. на паритетных началах. Должник передал в качестве вклада в уставный капитал этого ООО активы рыночной стоимостью 100 млн.руб., но оценили их в 50 млн.руб. Партнер передал в качестве вклада в уставный капитал активы рыночной стоимостью 10 млн.руб., но оценили их также в 50 млн.руб. Каждый из них получил по 50% в ООО, но должник лишился активов на 100 млн.руб., а партнер всего лишь на 10 млн.руб. К тому же директором ООО назначили делегата от партнера и переизбрать его уже невозможно, так как доли распределены 50:50. Кто здесь выиграл, а кто проиграл?

Закон позволяет вносить в качестве вклада в уставный капитал практически все, что угодно, чем и пользуются организаторы вывода активов. От третьего лица они вносят всякое “барахло” — неликвидные векселя, доли и акции в других компаниях, права аренды, нематериальные активы, интеллектуальные права — картины, изобретения, секреты производства (ноу-хау), фирменные наименования, товарные знаки, коммерческие обозначения и др.

Найти оценщика, который все это сможет “по достоинству” оценить, не составляет никакого труда.

К этому же способу вывода активов можно отнести различные варианты реорганизаций юрлиц (выделение, разделение, слияние, присоединение), когда посредством манипуляций с коэффициентами конвертаций, разделительными балансами и передаточными актами активы перераспределяются не в пользу должника.

Имеются ввиду ситуации, когда должник передает активы (или обязуется их передать), а в ответ получатель этих активов ничего должнику не передает и не обязуется передать.

“Условно” сюда можно отнести:

выплату должником дивидендов;

выход участника из ООО (должника);

вклад в имущество другого ООО;

выплату чрезмерно высоких зарплат и премий отдельным работникам (иногда ограничиваются простыми начислениями без реальной выплаты с расчетом получить деньги в рамках процедуры банкротства в составе 2-й очереди);

заключение соглашения об уплате больших сумм алиментов и др.

Основания для такой передачи также могут быть самые разные. Наиболее распространенные — это продажа имущества должника с отсрочкой платежа, покупка товара на условиях предоплаты, заем денег.

Во всех этих случаях контрагентом выступает физическое или юридическое лицо, у которого нет достаточных активов, чтобы погасить долг. Часто для этого используются так называемые “фирмы-однодневки” или “технические компании”.

В банковской практике такое явление называют “выдача технических кредитов”.

Все полученное такой неплатежеспособный посредник сразу же передает другим лицам по различным основаниям.

Чтобы внешне это не выглядело подозрительно, прибегают к различным уловкам. Например, разыгрывают следующий сценарий: выдается заем “технической компании”, который обеспечивается поручительством платежеспособного лица или залогом со стороны третьего лица. Но в договоры поручительства или залога специально включаются условия (так называемые “закладки”), из-за которых в будущем такие договоры признаются недействительными. В результате заем из обеспеченного превращается в необеспеченный и невозвратный.

Такую операцию часто проводят банки в преддверии своего банкротства:

выдают кредиты “техническим заемщикам”;

те перечисляют деньги по различным основаниям аффилированным с банком компаниям, которые также являются заемщиками банка;

затем эти аффилированные компании погашают свою ссудную задолженность перед банком.

В результате деньги, “пройдя по кругу”, вновь оказываются на счете банка. Но при этом ссудная задолженность аффилированных с банком платежеспособных заемщиков замещается на ссудную задолженность неплатежеспособных “технических компаний”.

Суть схемы следующая:

сначала денежные средства перечисляются “технической компании” (основание — заем, покупка векселей и т.п.);

та перечисляет их другому лицу, которое может перечислить их следующему лицу;

в итоге за счет этих выведенных денег выкупаются оставшиеся у должника активы.

Безналоговая передача имущества и его консолидация

Между тем, применительно к акционерным обществам выделение «на третье лицо» невозможно, поскольку п.3 ч.3 ст.19 ФЗ «Об АО» предусмотрены три способа размещения акций выделяемого общества: конвертация акций реорганизуемого общества в акции создаваемого общества, распределение акций создаваемого общества среди акционеров реорганизуемого общества и приобретение акций самим обществом. Данный перечень является закрытым, не содержит оговорки, подобной «и др.», а потому представляется, что иных способов распределения акций выделяемого АО быть не может.

При этом очевидно, что оценщик применит не балансовую стоимость имущества, по которой оно учитывалось у реорганизуемого общества, а стоимость рыночную, т.е. на момент создания выделяемого общества стоимость его чистых активов будет равна рыночной цене имущества;

Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).

Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.

При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).

Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.

Похожие записи:

• В Оренбургской области ввели налоговые льготы для сельхозпредприятий
• Налоги и страховые взносы: что изменится с 2023 года?
• Новые правила для работников на ГПХ с 2023 года