Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?
Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?
Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором. К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.
Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.
В первую очередь рассмотрим тот случай, если арендатор не платит вам, но у вас есть заключенный с ним договор. Если все сроки прописанные в договоре уже прошли, вы можете попробовать поговорить с арендатором и решить вопрос миром. Уточнить у него, почему произошла задержка и когда он сможет решить этот вопрос. Стоит помнить, что в жизни бывают разные ситуации, и если дело доходит до суда, то «непреодолимые жизненные обстоятельства» могут сыграть на руку вашему арендатору, в этом случае, если вы пойдете в суд, он предоставит ему дополнительное время на решение этого вопроса, а вы просто так потратите деньги время и нервы на судебные заседания.
Поэтому обязательно надо попробовать максимально решить ситуацию путем договоренностей. Ведь как я уже говорил, быстрых и простых способов решения этой проблемы нет, и вам придется потратить очень много сил и нервом, если не получится договориться мирно.
Если арендатор не идет на контакт, то стоит рассказать ему перспективы. Объяснить, что впереди его ждет большое количество судебных разбирательств, назначение неустойки за каждый день неоплаты, а также обязательное требование погасить все эти долги. И это не просто слова, это реальная перспектива, которая ждет и вас, и его. Вам тоже придется через все это пройти, если вы хотите вернуть свои деньги.
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Платить или не платить? Вот в чем вопрос.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)
Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.
Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем.
Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.
Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.
Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.
Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.
Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.
Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.
Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Истребование имущества из чужого незаконного владения
До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.
Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?
Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?
Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.
Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.
Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.
Однако нередки случаи, когда сами арендодатели нарушают закон собственными действиями. И к числу таких незаконных действий относятся:
- Смена замков
Согласно договору арендатор имеет право н то, чтобы проживать в арендованном жилье. И до тех пор, пока не завершится срок договора, без вмешательства суда квартиранта выселить не возможно будет. И когда хозяин квартиры устраивает смену замков квартиры, пока жилец отсутствует, он тем самым нарушает закон.
- Вскрытие квартиры без полиции и свидетелей и вынос вещей жильца
При вскрытии двери в квартиру в отсутствие квартиранта даже собственника этого жилья могут обвинить в краже. И в случае, если арендатор напишет в полицию заявление, то хозяину жилья придется привести доказательства того, что он из квартиры ничего не взял. И н избежать обвинений даже в том случае, если владелец квартиры просто выставил вещи жильца за дверь. Именно по этой причине вскрытие двери в квартиру производится сотрудниками МЧС и только в присутствии полицейского и свидетелей.
- Угрозы и насилие по отношению к арендатору
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке
Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.
Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.
В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.
Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).
Основания для расторжения договора:
- Акт сверки
- Переписка между сторонами
- Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности
Признание имущества бесхозяйным
Арендодателям следует помнить, что вещь может быть признана бесхозяйной, если ее стоимость составляет менее 5 базовых величин.
В договоре аренды сторонам целесообразно прописать порядок и условия, при которых оставленное арендатором имущество будет считаться брошенным.
При стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя. При стоимости выше, такое условие облегчило бы доказывание суду, что арендатор отказывается от права собственности.
Стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя утилизировать не представляющее ценности имущество, с возмещением этих расходов за счет арендатора.
Аренда жилья: заключать или не заключать договор?
И если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? При аренде жилья также можно избежать проблем. И нередки случаи, когда должник пропадает, оставляя долги за коммуналку, испорченную технику и испорченный ремонт.
Такие проблемы в значительной степени предотвращает аренда. Он регулирует многие вопросы, от того, кто должен оплачивать счета за электроэнергию и воду, до требований об одностороннем расторжении договора по требованию одной из сторон и размера компенсации.
Стандартный договор устанавливает:
- условия аренды;
- сумма оплаты за проживание;
- обязанности и права обеих сторон;
- причины досрочного увольнения;
- сроки оплаты коммунальных услуг.
Опись ценных активов также прилагается и заверяется обеими сторонами.
Как получить арендную плату с арендатора
Взыскать арендную плату можно не расторгая договор аренды. При этом стоит учитывать, что законодатель считает невнесение арендной платы настолько серьезным нарушением со стороны арендатора, что предоставляет арендодателю право расторгнуть в суде договор аренды, по которому арендатор не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).
В данном случае решение расторгать договор аренды или нет остается за собственником помещения. Взыскание задолженности по договору аренды производится собственником, который сдает в аренду имущество.
Этим имуществом могут быть любые объекты — здания, земля, предприятия, транспорт, которые не теряют своих натуральных свойств в эксплуатации.
Таким образом, собственник может обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности:
- по договору аренды нежилого помещения;
- по договору аренды офиса;
- по договору аренды квартиры;
- по договору аренды земельного участка;
- по договору финансовой аренды (лизинга);
- по договору аренды транспортного средства.