Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.
Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?
Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).
Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.
Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.
Если кто-то не согласен
Как продать долю в доме, если кто-то из совладельцев не согласен? В этом случае нужно запастись терпением. Дело все в том, что собственники могут делать со своим имуществом все, что угодно. И несогласие совладельца недвижимости на операцию — не основание для отказа от сделки.
В этом случае продавец сначала должен предложить иным собственникам дома выкупить выставляемый на продажу объект. Если они отказываются — имущество (его часть) продается за цену, предложенную остальным хозяевам для выкупа.
Лучше всего действовать подобным образом:
- Отправить письмо с предложением выкупа с уведомлением о получении.
- Подождать 1 месяц. Если за этот период совладельцы не согласятся с выкупом или промолчат о своем решении, можно выставлять свою часть недвижимости на продажу.
- Провести куплю-продажу имущества по указанным ранее принципам.
Если кто-то из совладельцев согласен на выкуп, он должен заключить соответствующий договор с продавцом имущества. Отказы же лучше оформлять в письменном виде у нотариуса. Тогда изучаемая процедура пройдет намного быстрее.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.
Как продать долю земельного участка без межевания
Ситуации, когда собственнику требуется осуществить продажу только части от своего участка, встречаются достаточно часто. Но можно ли провести подобную процедуру без межевания?
К примеру, если у вас в собственности есть участок, но вы хотите поделить его на две части и осуществить продажу одной из них. В подобной ситуации, для начала требуется обратиться в специальную компанию, занимающуюся предоставлением услуг в области землеустройства.
После проведения всех процедур, необходимых для раздела участка на части, вы получите на руки весь пакет документов. Вы можете провести продажу земли и без межевания. Но тогда требуется наличие на руках кадастрового паспорта.
Но, несмотря на возможность провести такую продажу, все-таки, рекомендуем заранее заняться определением границ продаваемого участка, так как именно это поможет избежать разнообразных территориальных споров, которые могут возникнуть в будущем.
Если обратиться за межеванием к специалистам, можно провести его в короткие сроки. Самостоятельно провести эту процедуру не представляется возможным.
Как продать долю земельного участка без согласия других собственников
Согласно 250 статье Гражданского кодекса, при осуществлении продажи доли земельного участка постороннему лицу, прочие дольщики имеют преимущественное право на ее приобретение по определенной цене, установленной продавцом.
Также стоит отметить, что продавец должен самостоятельно известить письменно всех остальных дольщиков о своем прямом намерении осуществить продажу земельного участка постороннему лицу. Обязательно необходимо указывать в письменном обращении точную сумму продажи и прочие условия, на которых происходит продажа. Передать свою долю третьему лицу можно, только если все остальные участники откажутся от своего права на преимущественное приобретение участка.
Если при осуществлении продажи доли продавец нарушит все существенные условия, которые были ранее установлены для сособственников, обладающих правом на преимущественное приобретение доли, пострадавший имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей, принадлежащих покупателю.
Отдельно стоит отметить, что уступка преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на участок не допускается.
Как продать долю земельного участка сельхозназначения
На том, как правильно продавать участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, стоит остановиться подробнее. В особенности, вас может интересовать порядок проведения данного процесса:
- Если перед вами стоит задача продать участок, относящийся к данной категории земель, то за девяносто дней до желаемого дня расчетов, потребуется в письменной форме известить исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении осуществить продажу земли. В данном уведомлении также требуется указать точное месторасположение участка, срок и цену продажи. Подобное известие может быть предоставлено в орган власти лично или путем отправки заказным письмом с обязательным уведомлением о вручении;
- Если в течение одного календарного месяца после вручения этого извещения местному органу власти, вами так и не был получен ответ, в течение года вы сможете продать данную землю любому лицу;
- Если у вас в планах продать земельный участок по цене ниже указанной в извещении, требуется направить в государственный орган еще одно извещение с указанием новой стоимости.
На самом деле, на практике, органы государственной власти достаточно редко выкупают участки сельхозназначения в собственность.
При осуществлении продажи участка земли, относящегося к категории сельхозназначения, есть некоторые ограничения и нюансы, на которые требуется обращать свое внимание. К примеру, при осуществлении продажи доли участка без ее выделения, дольщик может передать ее только в собственность другому дольщику или человеку, использующему данную землю.
При этом стоит отметить, что продавец в такой ситуации не должен уведомлять других дольщиков о своем намерении продать участок.
Как продать долю в доме без земли
Есть некий жилой дом, который фактически (не юридически) представляет собой 4-квартирный жилой дом. Однако земельный участок для его эксплуатации не предоставлен. Право собственности одним из дольщиков зарегистрировано на основании решения суда (наследственное дело).
В ФРС говорят, что без ЗУ под домом переход права собственности на долю не зарегят. Вот на целый дом — зарегили, долю — нет. Ссылаются на ФЗ о госрегистрации.
Лично я в упор не вижу, где там такое. Есть кто подскажет?
Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.
Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.
Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.
Без согласия других собственников
Случается такое, что другие дольщик дома не могут выкупить часть продаваемого имущества, но и не дают своего согласия на реализацию части недвижимости. Они предполагают, что при отчуждении прав собственности на обособленную часть они потеряют свои права на земельный участок. При этом новый собственник может захватить чужое имущество.
Важно! На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники имеют право заключить соглашение, согласно которому каждый получит обособленную часть. Если дольщики не желают мирно определять размер обособленной доли, процедуру можно провести через суд. Судебный представитель вынесет решение, согласно которому каждый владелец получит свою часть недвижимости.
Надо сказать, что равноценно разделить имущество не всегда удается. Это связано с тем, что имеются некоторые препятствия, например лестница, кустарники, дверные проемы. В таком случае возможно материальное возмещение владельцу участка, на котором находятся естественные или искусственные преграды.
Компенсация положена и тому дольщику, который имеет самую незначительную часть недвижимости. Обычно таких владельцев не принимают в серьез и проводят сделку без их участия. Однако это незаконно. Собственник подобной доли вправе обратиться в суд за получением компенсации.
Обратите внимание на то, что отказ от приоритетной покупки требуется получать от всех дольщиков, в том числе и владельцев незначительной части имущества. Если процедура не проводится, другие собственники вправе признать сделку незаконной и отменить ее по решению суда.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.