Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять частный дом на квартиру с доплатой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Стоимость и госпошлина
Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.
Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.
Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС в размере 13% суммы доплаты, если она владел этой собственностью менее трех лет.
Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.
Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Процедура обмена частного дома на квартиру
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.
Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.
Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.
Нюансы сделки обмена квартиры на дом
С советских времен стоимость загородной недвижимости стала намного дороже квартир. Практически во всех крупных городах коттеджи оцениваются выше квадратных метров. Поэтому совершая обмен частного дома на квартиру можно рассчитывать на весьма выгодную сделку. Это идеальный вариант для покупки сразу нескольких жилых площадей, так как стоимость частного дома покрывает две однокомнатных квартиры в неплохом районе в центре города.
Если говорить об обмене квартиры на дом, то следует обратить внимание на следующие нюансы: Малая вероятность переезда в дом в новом коттеджном поселке.
Это говорит о том, что стоимости квартиры может хватить на новенький домик, но без какой-либо отделки, коммуникаций и мебели, что потребует внесения дополнительных и весьма, немалых инвестиций.
Способы проведения сделки
Найти нужный вариант можно несколькими способами: через риэлтерскую контору или самостоятельно, регулярно проверяя сайты и профильные печатные издания. Это длительный процесс, но на данном этапе нет существенных рисков, документы не подписываются и не возникает ответственности за свои действия.
После того, как подобран устраивающий участников вариант, следует приступать к формальностям. Необходимо определить, какой вариант оформления подойдет в данном конкретном случае:
- возможно составить и зарегистрировать договор мены, с доплатой или без денежной компенсации;
- регистрация двух договоров купли/продажи одновременно.
Участники самостоятельно выбирают способ решения вопроса и приступают к составлению договора. Договор может быть заверен нотариально, что значительно повысит статус документа. Специалист проверит грамотность и обоснованность представленного договора, объяснит гражданам их права и обязанности. Нотариус проверит договор, обратит внимание сторон на сомнительные моменты и узаконит своей подписью соглашение.
Услуга является платной и размер оплаты зависит от цены сделки. Из-за высокой стоимости вопроса граждане часто отказываются от нотариальных услуг, предпочитая самостоятельно составлять договор. Стандартный бланк договора мены можно скачать на нашем сайте. При наличии особенностей в конкретном случае, потребуется внести корректировки в стандартный образец.
Договор пишется от руки, два экземпляра каждому участнику и один для предоставления в Росреестр.
Вам стоит знать, что большинство таких сделок признают недействительными. Поэтому вам нужно быть очень осторожными в выборе юристов, риэлтеров и всех остальных специалистов, связанных с этим делом.
Перед тем как подписывать договор — внимательно его перечитайте, чтобы все было написано правильно (особенно ваше ФИО и личные данные, указанные суммы и т. д.). В наше время очень много мошенников, которые при помощи одной вашей подписи завладеют вашим имуществом, а вы об этом и подозревать не будете.
Исходя из вышесказанного, будьте бдительны и внимательны. Договор мены является наиболее удобным и простым способом обмена жилищными условиями, который не заберет много вашего времени, но и сэкономит ваши финансы. Они вам при переезде понадобятся.
Обмен дома на муниципальную квартиру
Муниципальное жилье невозможно обменять на домовладение, которое, априори, является собственностью владельца.
Для этого необходимо его приватизировать, только после этого юридически возможно квартиру обменять на объект, находящийся в частной собственности. Другим способом обмена является регистрация владельца дома в муниципальной квартире, переоформление договора социального найма на его имя, что предусматривает возможность приватизации квартиры.
Не стоит забывать, что в случае приватизации жилья и его последующего обмена возникает подоходный налог, так как имущество будет находиться во владении менее трех лет. Для определения налога следует знать, что 13% ПДХЛ возникают от суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей.
Способы обмена квартиры на дом
Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.
Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате равноценного обмена или с доплатой. Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.
Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.
✓
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
✓
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
✓
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
✓
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Обмен недвижимости в Москве
4х комнатную квартиру в центре ашхабаде меняю на недвижимость в москве,испании, италии,греции.
Меняю на съезд по договору мены две небольшие отдельные изолированные комнаты в юао,не доли,в разных домах, обе по 9,2 кв.м.,15 минут на маршрутке до метро; на 1 к.кв. в старой москве,требующую ремонта
Меняю отдельную,выделенную,изолированную комнату 9.2 кв.м.(не долю), в 2-х к.кв. 15 минут на маршрутке от метро царицыно, остановка элеваторная ул.,2/9 п/д…
Ищу дом в подмосковье(1 я линия)со всеми коммуникациями в обмен на 1 к комнатную квартиру в москве,рассмотрю все предложения
Предлагаю обмен на 1 к кв метро печатники,2/9 этажного панельного дома 33/19/6.7 квартира сдается договор подписан на год но можно расторгнуть.в собственности с 2000 года я один собственник никто не прописан.нужна дача кирпич с газом не далее 45 км от мкад. рассмотрю все предложения
Меняю 2 комнатную квартиру евроремонт , комнаты изолированные , сан . узел раздельный в г владимир на жильё в москве. рассмотрю все предложения ( комната, доля ).собственник. или продам.
Меняю участок в подмосковье на дом в соседних областях. меняю участок с зарегистрированным жилым домом в районе д. ясниково, днп «александровка», сергиево-пос…
Меняю две однушки,одна 36м в кирпичн доме в москве в некрасовке,другая в м.обл г егорьевск общ 36м в кирпичн доме на 2 этаже .нужно 2 комн квартира в москве в любом районе,на любом этаже.расмотрю все варианты
Меняю 2 двухкомнатные квартиры со всеми удобствами на на 2 этаже в городе вязники владимирской обл.( тихий уютный город для отдыха и жизни) плюс 2 -х этажную …
Меняю 2х комнатную квартиру в городе зарайске московской области на комнату в коммунальной квартире в городе москве без доплаты ,квартира в 2 х этажном доме на втором этаже 48 кв метров кухня 10м в квартире сделан ремонт
Предлогаеемый дом находится в 6 часах от москвы . дом находится в центре вся инфоструктура в шаговой доступности . потолки двухярусные из гипсокартона с фонар…Обменяю участок 11 соток, на 1 ком. квартиру в москве или на море. можно на автомобиль. 32 км. от москвы. новое москва. элитный коттеджный посёлок звезда-95. в посёлке магазины…
Меняю участок на ереван, на 1-2 ком. квартиру, с вашей доплатой. или, продаю участок 11соток. 32 км. от москвы. новое москва. элитный катежный посёлок звезда-95. в пос…
Обменяю 2-х комнатную квартиру, 43,7 кв.м., попавшую под снос по программе ренновации, расположенную в сао, войковский район, на аналогичную квартиру, идущую под снос по программе ренновации , в сзао.
рассмотрю различные варианты.
Меняю удобный дом в новой москве, г. троицк, все коммуникации городские (газ, электричество, вода, телефон), отопление свое – газовый котел. участок 14 соток …Продаю/меняю/бартер по кадастровой стоимости 85 млн.р. посреднику %ы москва,м.
бунинская аллея (3км),д. ямонтово 8 км от мкад калужского ш. скоро (5 мин.от дом…
Меняю 3-х ком.кв в анапе.распашонка с ремонтом, телефон,интернет,триколор,2-кондиционера,в спальном районе .кругом горы и море. на 1 ком.ув. в троицке новая москва.
фото по запросу.