Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Штрафы за незаконную перепланировку

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Документы для перепланировки в новостройке

1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
• письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Документы для перепланировки в новостройке

1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
• письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Когда нужно начинать оформление

Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.

Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.

В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Самостоятельные действия или установленный алгоритм последовательности для официального узаконивания перепланировки квартиры

Лучше изначально действовать правильно. После одобрения проекта на перепланировку, окончания строительных и монтажных работ, требуется составить акт по согласованию выполненных этапов и подписать его. Придется сразу направить пакет документов в ПИБ и их должна принять регистрационная служба. Но многие владельцы предпочитают делать все это самовольно, обходя условности, не столь щепетильно относясь к законным действиям по преобразованию жилища.

Чаще проблема – как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно возникает в случаях продажи объекта или когда приходится официально дарить жилье, обменивать, разменивать площадь на более выгодные варианты. Чтобы не возникло проблем в последующем, рекомендуется заранее продумать этот вопрос, строго придерживаться положений действующего законодательства РФ. Если перепланировка квартиры была выполнена давно, приходится оперативно оформлять сделанные ранее монтажные, строительные работы или узаконивать модернизацию, рекомендуется проконсультироваться у знающих специалистов.

Зачастую квартиры подвергаются перепланировке с целью усовершенствования, улучшения или кардинального обновления объекта – такая модернизация должна проходить обдуманно, чтобы потом не возник вопрос о сносе или возвращении в исходное положение. Если не знаете, как зарегистрировать перепланировку квартиры, предоставляется алгоритм действий для законных владельцев недвижимости:

1. Подготовленные документы подаются в архитектурное бюро (отдел администрации района).
2. В случае отказа в у3тверждении проекта или последующем подписании акта согласования, составляется обращение в суд района с прошением о том, чтобы узаконить выполненные на объекте преобразования.
3. После того, как удастся выиграть суд, придется побеспокоиться о получении нового технического паспорта в ПИБ и заплатить госпошлину.

Какие виды перепланировки не получится узаконить

Жилищная инспекция выделяет ряд изменений планировки, которые влияют на уровень аварийности многоквартирного здания. Такие модификации могут повлечь за собой экстренные ситуации, а также стать причиной частичного разрушения объекта или появления жертв. К таким запрещенным изменениям пространства относят следующие действия:

• Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или обустройство между ними нового проема без плотно закрывающейся двери.
• Объединение балкона с гостиной путем демонтажа подоконного блока.
• Изменение параметров оконных проемов.
• Перенос отопительных элементов на балкон, лоджию.
• Увеличение нагрузки на несущие элементы.
• Заделывание или изменение параметров вентиляционных и технических коробов.
• Затрагивание общедомового пространства без разрешения других собственников недвижимости.
• Ухудшение условий жизни в квартире, после которого объект признается непригодным для проживания.
• Нарушение санитарных и противопожарных норм.
• Обустройство проемов внутри несущих стен без укрепления.
• Перенос кухни или санузла на место жилой комнаты.

Перед тем, как разрабатывать проект изменений, необходимо проконсультироваться с опытными специалистами “2Проектор”, которые точно знают требования законодательства и подскажут подходящий способ перепланировки помещения.

Что такое перепланировка в квартире?

В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.

Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):

• возведение, перенос и разборка перегородок;
• ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Зачем нужно узаконивать перепланировку квартиры

Перепланировка, выполненная самовольно часто становится источником аварийных ситуаций и жалоб соседей в надзорные органы. Не мене часто информацию о незаконно выполненных работах передают в жилищную инспекцию управляющие компании.

Кроме того, многие юридические действия с недвижимостью (приватизация, наследование, ипотека, залог, и т. д.) требуют предоставления «свежего» технического паспорта квартиры из БТИ. Итогом визита специалиста БТИ в квартиру с неузаконенной перепланировкой становится техпаспорт, где нарушения обозначаются красными линиями, и делается соответствующая пометка.

В случае фиксации нарушений Мосжилинспекцией, на каждого из собственников помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф. Кроме того, выдается предписание с требованием согласовать выполненные работы или вернуть помещение в первоначальное состояние.

Можно ли оформить выполненное незаконное переустройство постфактум?

После завершения строительных работ узаконить разрешается перепланировку, которая не нарушает действующие нормы и требования закона. То, что запрещено, указано в положениях Жилищного кодекса и постановлениях местных властей. Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными переделками, запрещенными на законодательном уровне:

1. Объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной квартире.
2. Выносить батареи отопления на балкон.
3. Организовывать выход из санузла через кухню.
4. Сносить вентиляционные каналы или уменьшать их сечение.
5. Переносить инженерные стояки, замуровывать инженерные коммуникации.
6. Объединять балкон или лоджию с комнатой, сносить часть стены для установки так называемых французских окон во всю стену – от пола и до потолка.
7. Обустраивать кухни и санузлы над жилыми комнатами соседей.

Также существует перечень работ, которые законодательство разрешает проводить с уведомлением контролирующего органа после завершения (без согласования):

• Переустановка сантехники в пределах предназначенных для нее помещениях.
• Заделка или создание дверных проемов.
• Остекление лоджий или балконов.
• Изменение формы тамбура без увеличения.
• Установка перегородок, если они не увеличивают нагрузку на перекрытия.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.

К таким работам относятся:

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

• перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

• устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

• устройство новых вентиляционных каналов;

• прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

Похожие записи:

• В Самарской области утвердили новые правила продажи алкоголя
• Как взыскать алименты на совершеннолетних?
• Как измерить уровень шума в квартире с помощью смартфона