Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кооперативный дом — права жильцов и важные особенности подобного жилья в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.
Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца. После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.
Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.
📍 Увeличeниe cтoимocти. Cтpoитeльныe мaтepиaлы дopoжaют, зacтpoйщики тoжe мoгyт внeзaпнo пoвыcить цeны нa cвoи ycлyги. Пoэтoмy cлyчaeтcя тaк, чтo пaйщики плaтят бoльшe, чeм изнaчaльнo былo oбгoвopeнo. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли в ycтaвe и дoгoвope пpoпиcaнo, чтo peшeния oб измeнeнии cтoимocти пpинимaeтcя pyкoвoдcтвoм. Ecли вce peшeния пpинимaют нa oбщeм coбpaнии, вы c дpyгими пaйщикaми мoжeтe пpocтo oткaзaтьcя oт измeнeния цeны.
📍 Boзмoжнocть двoйныx пpoдaж. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, ДДУ нyжнo oбязaтeльнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe и тoлькo пoтoм пepeдaвaть зacтpoйщикy дeнeжныe cpeдcтвa . Ceйчac мoжнo зapeгиcтpиpoвaть и дoгoвop o вcтyплeнии в ЖCК, нo пepвыe выплaты нyжнo cдeлaть дo peгиcтpaции. Пoлyчaeтcя, ecть pиcк двoйныx пpoдaж, кoгдa oднa и тa жe квapтиpa бyдeт пpoдaнa нecкoльким людям.
Кооператив может давать отсрочки платежей
Жизнь есть жизнь, и всякое в ней может произойти. Поэтому член кооператива в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств может обратиться в кооператив с просьбой о предоставлении отсрочки платежей.
— Если человек потерял работу, заболел и не может ежемесячно вносить платежи, он пишет на имя кооператива заявление и прикладывает документы, подтверждающие серьезность ситуации, в которую он попал. Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по тем основаниям, которые указал член кооператива, — дополняет Роман. — Зачастую люди стараются выкупать квартиры. Как правило, через 2−3 месяца они восстанавливают свое положение и продолжают платить.
Если человек по разным причинам совсем перестает вносить платежи, то у него остается пай в кооперативе, и по его желанию стоимость учетных паев, которые он внес на момент выхода из кооператива, возвращается в течение 30 дней.
— Предположим, если 5 лет назад учетный пай стоил 1000 рублей, а на момент выхода человека из кооператива он стал стоить 1500 рублей, то при возврате денег каждый пай будет пересчитан члену кооператива по 1500 рублей. То есть он получит проиндексированную сумму и ничего не потеряет, — уточняет Роман.
Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах.
Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев.
Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.
Российская элита: выход дороже входа
Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:
- жилищный (ЖК);
- жилищно-строительный (ЖСК);
- жилищный накопительный (ЖНК).
Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.
Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.
Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.
Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.
Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:
- возведение только малоэтажных зданий, что увеличивает затраты;
- долго ждать заселения, потому что стройка часто затягивается;
- количество членов ограничено, и уход одного из них усложняет работу.
К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.
Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.
Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.
ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.
ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.
Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стои��ости.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века. Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы. Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди. Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.
Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.
Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца. После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.
Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
Приватизация кооперативной квартиры невозможна, так как в этом нет необходимости. Жилье находится в собственности ЖСК. За свой пай гражданин или семья вносят существенные средства.
После оплаты пая и получения справки от БТИ или правления ЖСК собственник жилья вправе собрать документы и обратиться с заявлением о регистрации недвижимости в Росреестр.
Кооперативная собственность – частная собственность юридического лица (ЖСК) или граждан.
Член кооператива становится собственником уже после первой оплаты паевого взноса, но распорядиться жильем он вправе только после исполнения своих паевых обязательств. Пай в кооперативе можно продать, передать по наследству.
При длительной неполной оплате пая собственник мог быть исключен из кооператива и выселен из дома в принудительном порядке.
Приватизация квартиры в кооперативном доме, таким образом, понятие условное и сводится к регистрации права собственности за уже оплаченный пай.
Как получить в наследство кооперативную квартиру?
Здесь все зависит от того, был ли полностью выплачен пай наследодателем, или нет. Чаще всего ситуации развиваются следующим образом:
- Гражданин погашает обязательства по выплате пая, но не успевает получить выписку из ЕГРН и умирает. В таком случае его наследникам необходимо обратиться в МФЦ с доказательствами выплаты взносов, чтобы получить выписку из ЕГРН. В дальнейшем происходит оформление наследства стандартным образом – через нотариуса.
- Член ЖК выплачивает паи полностью и получает правоустанавливающие документы на жилище, затем умирает. Здесь его правопреемникам необходимо сразу же явиться к нотариусу для вступления в наследство.
Юдин Р.О. вступает в ЖК в 2012 году после перечисления вступительного взноса. В дальнейшем ему назначаются выплаты в размере 1,2% от суммы договора, которые необходимо вносить каждый месяц. В 2021 году он полностью погашает долг за жилплощадь перед кооперативом и становится полноправным собственником. В 2021 году он умирает, и жилище получает в наследство его совершеннолетний сын.
Вход рубль, выход два: как советские граждане за границу ездили
Говорят, советскому гражданину выезд за границу был труден и печален, сопровождался похоронным звоном. Не знаю, не знаю. Мой отец, наверное, был не советским гражданином, хотя каким-то образом умудрялся в СССР строить самолеты. Но вот за границами бывал.
Многие там бывали: кто-то по работе, кто-то в турпоездке, кто-то ездил к родственникам (таких мало было, родственники за границей не приветствовались, это признаем) .
Говорят, инициативный выезд заграницу СССР был запрещен и страну окутывал железный занавес. Говорят много чего.
Потому сегодня – только факты.
1. Выездные визы из СССР действительно существовали. Считается, что получить ее было крайне сложно, именно поэтому большинство граждан никогда не бывали за рубежом. Введение выездных виз на территории Советского Союза началось в начале 30-х годов, действовать они закончили 20 мая 1990 года.
Пишут, что оформление выездной визы было целым квестом независимо от цели поездки. Если, целью поездки был туризм, то заявителю необходимо было в первую очередь составить на себя характеристику. Характеристика должны была быть положительной, в противном случае в визе могли отказать.
Подписать ее должны были директор, секретарь парткома и председатель профкома. Подтверждало все это партбюро, а потом рассматривалось на заседании районного комитета партии.
И если все было нормально, то разрешение на визу давали. Из райкома сообщали в ОВИР,ОВИР отправлял сообщение в турбюро, что путевку можно продавать.
Кстати, выездная виза выглядела примерно вот так
2. Выезд из СССР был платным. Когда человек сдавал документы в ОВИР, то ко всему прочему должен был предоставить почтовую открытку с маркой – на ней ставили штамп, который означал приглашение заплатить госпошлину за визу.
Суммы, наверное, менялись со временем, потому что кое-где упоминается 90 рублей, кое-где 200. По другим сведениям выезд в страну социалистического лагеря стоит 31 рублей, в капиталистическую – 201 рубль.
3. Когда гражданин СССР выезжал за рубеж, внутренний общегражданский паспорт забирали. Кстати, брать с собой партбилет, профсоюзный билет или какой-либо еще документ было нельзя (даже лотерейные билеты и сберкнижки).
Вроде с официальной частью разобрались?
Самое забавное, что все эти жуткие и страшные препоны наши граждане умудрялись каким-то загадочным образом преодолевать. Возможно, они были не такими жуткими и страшными, возможно – существовали какие-то ходы и выходы, да и сами правила смягчались с годами.
Российская элита: выход дороже входа
Высший эшелон российской власти даже более непотопляем, чем советская номенклатура — чиновники просто меняют один влиятельный пост на другой
«Закон у нас простой: вход — рубль, выход — два. Это означает, что вступить в организацию трудно, но выйти из нее — труднее. Теоретически для всех членов организации предусмотрен только один выход из нее — через трубу. Для одних этот выход бывает почетным, для других — позорным, но для всех нас есть только одна труба», — цитата из популярной в 1990-х годах книги «Аквариум» Виктора Суворова, впервые изданной в журнале «Нева». Автора обвиняли в буйной фантазии, но вечное правило для закрытых организаций сформулировано внятно и лаконично. Последние перестановки в верхних эшелонах нашей власти заставляют предположить, что правило «вход — рубль, выход — два» справедливо и для российской элиты.
Высший эшелон российской власти даже более непотопляем, чем советская номенклатура, пребывание в которой могло оборваться по многим причинам. В России, объявившей себя демократичной державой, уже давно происходит не ротация, а циркуляция высших чиновников, которые меняют один высокий пост на другой. Именно по этому алгоритму из чиновников высшего ранга был набран кабинет министров Михаила Мишустина. К примеру, вице-премьер Дмитрий Козак, а также министры Максим Орешкин и Владимир Мединский перекочевали в администрацию президента, а встречным курсом проследовал помощник президента Андрей Белоусов.