Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.
Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.
Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:
-
Оплата
Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;
-
Срок действия и условия пролонгации договора
В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;
-
Оплата коммунальных услуг
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Варианты старта посуточного бизнеса в 2022 году
Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:
- Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
- Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
- Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.
Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?
Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.
Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.
На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:
- Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);
- Уровень комфорта:
- хороший ремонт;
- чистая исправная сантехника;
- электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
- кондиционер;
- часто интересуются наличие двуспальной кровати;
- диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
- шкаф;
- посуда;
- наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
Доукомплектуйте квартиру
Первым делом купите бытовую технику. Минимальный список будет такой: плита, холодильник, телевизор, стиральная машинка, микроволновая печь, электрочайник, утюг, фен и подключенный к интернету роутер. Некоторые арендодатели дополнительно докупают посудомойку, мультиварку и кофеварку.
Также не забудьте купить на кухню по набору посуды и столовых приборов, кастрюлю, сковородку и минимальный набор кухонных аксессуаров (половник, лопатку и т. д.). Хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Все это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине в дальнейшем.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Положительный опыт арендаторов и их отзывы о вашей недвижимости на соответствующих ресурсах поднимут ваш рейтинг и сделают объект более привлекательным для потенциальных гостей.
Затем уделите внимание текстилю. В квартире должны быть постельное белье на каждое спальное место, подушки и одеяла, большое и маленькое полотенца для каждого гостя.
Последним пунктом будет оснащение ванной комнаты. Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно приезжают в город в мини-отпуск или командировку. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому разложите на полочках в ванной одноразовые гели и шампуни, поставьте диспенсер с жидким мылом, положите туалетную бумагу. Не забудьте о ватных дисках и палочках — гости скажут спасибо.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Одноразовые гели для душа и шампуни стоят порядка 1,5 рублей за штуку. Тапочки — около 15 рублей. Набор с одноразовой зубной щеткой и пастой — 15 рублей. То есть суммарно на одного человека вы потратите около 50 рублей. Но это окупится вам хорошими отзывами и дальнейшими бронированиями от этого гостя и тех, кому он вас порекомендует.
Текст объявления лучше писать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя ее преимущества. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, банки, достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить. Пропишите и ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные или нельзя курить.
Сделайте подробное и понятное описание условий бронирования: во сколько осуществляются заезд и выезд, есть ли бесконтактное заселение. Также среди арендаторов востребована услуга оплаты объекта непосредственно на самом сайте (такую возможность дают крупные платформы, как «Авито»).
Если изобретать велосипед не хочется или слог — не ваша сильная сторона, выберите пять объявлений, которые вам больше всего нравятся и после прочтения которых вы бы сами арендовали квартиру. А затем выберите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте того, чего не хватает. В идеале объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Человек не только должен просто захотеть снять вашу квартиру, у него должно быть желание срочно схватить телефон и позвонить, боясь, что квартиру уведут из-под носа.
И не забудьте про фотографии. Решение — нравится или не нравится — гость принимает за секунды, просмотрев пару снимков. Делайте фото в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Загружать сотню кадров, даже очень удачных, вряд ли стоит. Главное показать жилое пространство, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий — 10.
Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.
Плюсы:
- Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
- Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
- Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.
Минусы:
- При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
- Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
- Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.
Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.
В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.
Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.
В чем плюсы работы с агентствами?
- Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
- Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
- Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
- Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.
Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.
Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.
Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды. К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает. Однако для субаренды требуется разрешение собственника.
Виды доходной квартиры
Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:
- Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
- Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
- Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.