Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно приватизировать подвал в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Оформление разрешения на приватизацию подвала
Подвальные помещения разделяются на два вида:
- те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
- те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.
В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.
Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:
- известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
- на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
- перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Разрешенная деятельность/бизнес в подвале
Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?
Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.
Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.
Как быть с незаконно занятыми помещениями
В старых домах часто встречаются ситуации, когда жильцы без чьего-либо согласия просто переоборудовали часть подвального помещения, выделяя под склады или погреба. Дальше такие помещения длительное время использовались без каких-либо возражений со стороны других жильцов, вкладывались деньги в их реконструкцию, перепланировку, внутренние улучшения.
Важно отметить, что законодатель не предусматривает упрощенных процедур приватизации подвальных помещений, даже если ранее такие помещения уже использовались жильцами. Чтобы получить документы, подтверждающие право собственности, потребуется полностью пройти описанную выше процедуру. Момент начала владения помещением будет исчисляться с даты получения соответствующего свидетельства, а не фактического захвата.
Помните, стать собственником части подвала можно только после получения согласия других жильцов, оформления всех необходимых документов, прохождения процедур согласования. В других ситуациях, даже через обращение в суд, получение свидетельства о собственности невозможно.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
Тонкости процесса отчуждения подвального помещения в пользу частных лиц
Подобное решение может прийти к человеку при желании расширить жилплощадь, находящуюся на первом этаже. При этом переоформление нежилых помещений осуществляется по более низкой цене, что в совокупности с иными преимуществами делает сделку особо привлекательной. Кроме того, полученные квадратные метры можно использовать на свое усмотрение.
Проведение процедуры сопряжено с установлением собственника. Так, отношения между владельцами квартир урегулированы ст. 36 ЖК России, которая также определяет и правообладателя нежилых площадей. Акт позволяет разрешить различные споры между собственниками в рамках правового поля. Согласно жилищному законодательству подвальные помещения принадлежат всем проживающим в многоквартирном доме лицам. Никто, кроме указанных лиц, не вправе распоряжаться рассматриваемыми площадями. Это значит, что процедура приватизации имущества физлицами или организациями может производиться только при согласовании с собственниками.
Важно! Запрещается приватизировать квадратные метры, в пределах которых располагаются инженерные сети. Последние функционируют для обеспечения всего здания коммунальными ресурсами.
Как получить разрешение на приватизацию подвальных помещений?
Квадратные метры, расположенные в подвале, можно разделить на два вида. Первый — те, что используются свободно. Как правило, они предназначены для хранения хозяйственного инвентаря, колясок, велосипедов и пр. Второй – закрытые от общего доступа. Там расположены инженерные общедомовые системы. Попасть в такие помещения могут лишь представители коммунальных служб или работники УК.
В обеих ситуациях имущество принадлежит жильцам многоквартирного здания. Потому для осуществления процедуры переоформления собственности на гражданина потребуется получить согласие. Обозначенная задача решается нелегко. Первый этап предполагает проведение общего собрания. По итогам принятые решения должны быть зафиксированы в документальном виде. Мероприятие осуществляется в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
Чтобы провести собрание потребуется оповестить всех владельцев квартир, расположенных в доме. Данное действие осуществляется при помощи соответствующей информации, размещенной на стендах внутри подъездов или на входе за 10 дней до указанной даты. Чтобы решение имело юридический вес посетить мероприятие должна половина из числа приглашенных лиц. Перевод подвала в личное распоряжение возможен только при наличии перевеса положительных решений над отрицательными.
Второй шаг связан с подсчетом голосов. При этом важно понимать, что листки опроса должны быть заполнены верно и иметь реквизиты лиц, голосовавших на собрании. Если приватизация оспаривается через жилищную инспекцию, то последняя вправе запросить на проверку все материалы, которые были составлены и получены в результате проведения голосования. При обнаружении поддельных бланков (фальсификации) со стороны надзорной структуры последует наказание.
Важно! При организации общедомового собрания и проведении голосования нужно соблюдать правила, установленные жилищным законодательством. Иначе опротестовать решение и повторить попытку уже не получится.
При необходимости получение подвала общежития или административного учреждения в собственное распоряжение потребуется произвести аналогичный порядок действий. Основным отличием будет меньшее количество опрашиваемых лиц. Таким образом, согласование упростится.
Таким образом, граждане, проживающие в многоквартирном доме, вправе оформить в собственность часть подвала. Для этого необходимо осуществить его приватизацию через собрание собственников жилья и уполномоченные структуры. При желании переоформить подвальное помещение нужно строго соблюдать нормы законодательства. Изменения, внесенные в подвальные площади, узакониваются через БТИ. Завершающим этапом будет регистрация права собственности в Росреестре. В случае если соблюдать все требования, проблем с приобретением сертификата не возникнет. И уже в скором времени новый собственник сможет использовать площади в своих интересах. Представление документации в адрес уполномоченных структур в Москве может производиться в электронном виде через сайт Мэра.
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).
Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
- Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
- Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
- Разъяснения Конституционного суда
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
РегионБюро: узаконить подвал в собственность без проблем!
Как уже было сказано выше, процесс получения согласования длится довольно долго. Часто, у желающих присоединить к своей квартире подвал просто не находится столько времени на получение всех необходимых разрешений. Поэтому, наша компания предлагает вам профессиональные услуги в данном вопросе.
Каждый наш специалист привык добиваться желаемого в короткие сроки. Несмотря на это, мы не рекомендуем до получения согласования начинать перепланировку подвала и квартиры.
Пока наши специалисты будут решать вашу проблему, вы можете заняться более полезными и важными делами.
У каждого нашего специалиста достаточно знаний и опыта, чтобы сделать все законно, и при этом, удовлетворить желания клиента. Можете быть уверены, что с нашей помощью вы обязательно получите необходимое согласование на проведение работ по пристройке подвала к квартире. Попытка самостоятельного получения согласия всех государственных органов может закончиться неудачей, поэтому не стоит понапрасну тратить свои нервы, время и деньги.
Доверьтесь профессионалам, и вы сможете воплотить свои мечты по поводу увеличения общей площади квартиры, постройке значительной по размерам гардеробной, тренажерного зала и прочего.
Как приватизировать подвал
Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций:
- организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования;
- информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов;
- составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор). После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления;
- после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию;
- получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца;
- финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.
Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21).
Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.
Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.
Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Что суд принял во внимание
Из документов БТИ, технического паспорта следовало:
- спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
- на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
- дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
- собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
- узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
- между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.