Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.
Изучаем кредитный договор
Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
- размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
- осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
- прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
- увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
- Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
- Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
- Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
- Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
- Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
- Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.
Стоимость согласования
В стоимость включены:
- проектные работы,
- все разрешения,
- распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки,
- получение документов БТИ,
- получение паспорта на квартиру.
| Услуга | Цена | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций | от 42 000 руб | От 2 до 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование объединения квартир | от 90 000 руб | от 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП | от 95 000 руб | 4 мес. |
Что запрещено менять в планировке квартиры
О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:
- размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
- увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
- уменьшать стандартный размер кухни;
- изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
- делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
- использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
- делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.
Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если устроить перепланировку, не согласовав её заранее, то рано или поздно всё равно придётся проходить все описанные выше этапы. Вот только если на каком-то из них не удастся получить разрешение, то могут начаться немалые проблемы: от предписания полностью устранить результаты перепланировки и привести квартиру в изначальный вид, до отказа страховой компании и банка от продолжения сотрудничества. И даже если ничего из этого не случится, но перепланировка так и не станет законной, то продать квартиру впоследствии будет гораздо сложнее.
Помимо этого, нарушитель должен будет понести административную ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Если суд решит, что жильё следует привести в тот же вид, какой оно имело до перепланировки, то все связанные с этим расходы также понесёт нарушитель.
Возможно ли изменение планировки в ипотечном жилье?
Владельцы квартир, приобретенных в ипотеку, платежи по которой до сих пор находятся в перечне их обязательств, также имеют право на проведение перепланировки в своем жилище, но при условии, что отсутствуют какие-либо ограничения для ее выполнения. Для этого необходимо тщательно изучить договор, заключенный с ипотечным банком.
Часто банки, подстраховывая себя, вносят в договор пункт о том, что заемщик обязуется не производить перепланировку в приобретенной квартире до полного погашения кредита. Поэтому, если было принято решение о внесение каких-либо изменений в строение квартиры, для их внедрения потребуется разрешение от банковской организации.
Если банк не одобрил такое желание своего заемщика, то жилищные инспекции не согласуют изменения из-за отсутствия разрешения кредитора. Если технические документы подтверждают возможность проведения перепланировки в жилом помещении, а заемщик исправно погашает долг без просрочек, то банки, как правило, одобряют такие заявления от клиентов.
Что значит «перепланирование»?
К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:
- изменение конструкции ненесущих стен в результате полного или частичного демонтажа;
- внедрение перегородок, не отвечающих требованиям нормативам нагрузок;
- изменении межэтажных перекрытий внутри помещения;
- вырезание дверных проемов в капитальных стенах;
- закладка дополнительных проемов и отверстий;
- демонтаж встроенной фурнитуры отмеченной в плане БТИ как отдельное помещение.
Так же отношение к изменению планировки имеет:
- перенос сантехники на кухне и в санузле;
- перенос помещения кухни и санузла в иное место;
- изменение местоположения электросети;
- замена, удаление и перенос газовой плиты.
Квартира, купленная в ипотеку, до момента погашения задолженности находится в залоге у кредитной организации.
Это ставит ограничения на свершение юридических манипуляций с недвижимостью: жилье невозможно продать, обменять, подарить и т.д.
Любые действия согласуются с банком, но чаще заемщики слышат отказ от проведения всевозможных действий, хотя на практике они доступны к реализации.
Что касается перепланировки квартиры, то на ее проведение нет ограничений, несмотря на то, что после глобальных ремонтных работ может поменяться рыночная стоимость недвижимость.
Единственное, что требуется от собственника – это согласовать действия с кредитором и действовать согласно действующему законодательству.
Согласно статье № 25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, требующее внесение соответствующих коррективов в паспорт недвижимости.
Только действия, согласованные с органами власти, считаются законными.
Если переустраивать помещения без получения разрешения, то перепланировка будет считаться самовольной и за ее проведение придется заплатить штраф, а в некоторых случаях и вернуть все к первоначальному виду.
Ипотечные квартиры в этом плане не являются исключением, скорее наоборот, конфликт с банком заемщику ни к чему.
Важным вопросом при перепланировке ипотечной является стоимость услуг в 2018 году.
Цена на переустройство жилья будет зависеть от:
- сложности перепланировки;
- стоимости материалов;
- объема проводимых работ и других факторов.
Также многое зависит от того, будете ли вы самостоятельно составлять дизайн-проект или обратитесь к профессионалам.
Необходимо учитывать и стоимость работ согласования перепланировки по эскизу или по проекту.
Таблица средней стоимости оформления перепланировки квартиры
|
|
| консультация | 1000 – 2000 рублей |
| получение техпаспорта в БТИ | 2000 – 7000 рублей |
| составление проекта перепланировки | 3000 – 15000 рублей |
| получение разрешения Жилинспекции | до 30000 рублей |
| получение разрешения путем обращения к посредникам | свыше 30000 рублей |
| согласование проектных документов | около 5000 рублей |
| конструирование проема одной стеновой панели | 20000 – 30000 рублей |
| узаконивание планировки в суде | от 30000 рублей |
Основные этапы перепланировки квартиры
Если владельцы решились внести изменения в планировку жилого помещения, тогда нужно следовать такому алгоритму
- Изучение договора. Некоторые кредиторы прописывают в договоре требования о невозможности проведения некосметических работ в жилом помещении. Данный пункт не может быть изменен до полного погашения долговых обязательств перед банком.
- Согласование перепланировки с другими жильцами и соседями. Получить обязательное согласие соседей необходимо только в двух случаях: ремонт в коммунальной квартире или изменение внешнего вида помещения общего пользования.
- Составление эскиза или проекта. Разработка эскиза требуется, когда ремонт не нарушает целостность несущих конструкций, полового покрытия или общедомового имущества. Проект оформляется при изменении общедомового имущества или при проведении монтажных работ с несущими конструкциями.
- Обращение в банк и страховую компанию. Данный этап является основополагающим при проведении перепланировки. При посещении кредитора и страховщика необходимо иметь на руках готовый эскиз или проект.
Самовольная и неузаконенная перепланировка
Изредка, но встречаются граждане, которые допускают своевольную перепланировку без согласования с ответственными органами, в том числе без разрешения банка. Если в дальнейшем попытаться узаконить переделку в административном либо судебном порядке, без разбирательства с представителями банка не обойтись.
Однако, если всё же вы решите заняться ремонтом без уведомления учреждения банка, рискуете заработать негативную репутацию. Специалист по залоговому имуществу располагает полномочиями внезапно навестить вас и проверить сохранность залога. В случае, если в момент осмотра обнаружится неправомерно проведенная перестройка, банк потребует от вас письменное обязательство привести состояние квартиры в первоначальный вид, согласно техническому паспорту, либо уплатить штраф.
Более жёсткий вариант – банк вправе предложить досрочно вернуть кредит из-за нарушения заёмщиком условий договора.
Если в назначенное время ссуда не будет возвращена, финансовое учреждение может подать иск в суд о взыскании долга и наложения ареста на заложенное имущество. Так можно и вовсе лишиться квартиры, и ваши планы останутся в мечтах.