Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд
Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:
- Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
- Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
- Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
- Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.
В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.
Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:
- не предоставление дополнительно требуемых документов;
- если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
- если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.
Какие требуются бумаги?
Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:
- паспорт владельца объекта или доверенного лица;
- доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
- заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
- бумаги, полученные из организации технического учета;
- иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.
Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.
Как признать жилым частный дом
Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.
Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.
Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.
Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.
Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план;
- Правоустанавливающая документация;
- Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.
Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.
Отказ может быть получен в следующих случаях:
- Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
- Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
- Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Стоимость перевода нежилого помещения в жилой фонд
Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.
Однако можно высчитать примерные расходы:
- большая часть денег уходит на ремонт и переоборудование.
Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния склада или производственного корпуса, а также от проекта и ваших предпочтений;
- стоимость разработки проекта у специалиста также сугубо индивидуальная. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
- получение кадастрового паспорта обойдется вам примерно в 1000 руб;
- поэтажный план – от 1200 руб;
- при регистрации свидетельства на право владения оплачивается госпошлина в размере 350 руб. Если вы юридическое лицо, то сумма возрастает до 1000 руб;
- заверение документов у нотариуса – около 1000 руб.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
Важно! Разрешение на перевод дает орган местного самоуправления.
| № п/п | Минимальные требования к объекту |
| 1 | Подведено электричество и есть отопление |
| 2 | Помещение находится на территории с минимальной инфраструктурой |
| 3 | Прилегающая территория безопасна для жизни и здоровья граждан |
| 4 | Соблюдены нормы пожарной безопасности |
| 5 | Соблюдены санитарные и технические нормы |
При соответствии данным условиям, орган местного самоуправления может вывести объект из нежилого фонда в жилой дом.
Перевод дома из нежилого помещения в жилое от «КБ-Недвижимость»
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для перевода дома из статуса нежилого помещения в жилое собственнику недвижимости необходимо оформить техническое заключение, подтверждающее пригодность данного объекта для проживания. В этом документе в совокупности с расчетами по отоплению, вентиляции, инсоляции указываются и сведения о состоянии несущих конструкций помещения.
Заключение о техническом состоянии дома позволяет оценить и понять, возможно и целесообразно ли проведение ремонтных работ в отдельно взятом нежилом помещении или объекте в целом для дальнейшего использования в качестве жилого. Именно на основании сведений, представленных в этом документе, государственная комиссия и принимает окончательное решение по вопросу перевода нежилого помещения (дома) в жилое.
Если вам требуется профессиональная помощь в переводе статуса недвижимости и составление заключения о техническом состоянии дома — достаточно обратиться в «Кадастровое Бюро — Недвижимость». Обладая богатым опытом в этой сфере, мы оперативно решаем задачи любой сложности и масштаба, связанные с переводом категории помещения из нежилой и жилую.
КАССАЦИОННОЕ — ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Решение суда в этой части является законным, обоснованным и отмене не подлежит. В кассационной жалобе, хотя и содержится просьба об отмене всего решения суда, на самом деле не приведено доводов, ставящих под сомнение решение суда в этой части. Все доводы жалобы посвящены садовому участку и суд кассационной инстанции признает их обоснованными. Суд первой инстанции не мотивировал в решении свои выводы относительно земельного участка, но в деле имеется достаточно доказательств, позволяющих принять новое решение.
В соответствии со ст.362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Требования и ограничения для приведения нежилого объекта к статусу «жилое»
В Жилищном Кодексе РФ приведена ссылка на достаточно объемный перечень характеристик, которым должно удовлетворять жилое помещение. В целом, помещение считается жилым, если оно изолированно, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, пригодно для круглосуточного проживания людей.
В вопросе перевода нежилого помещения в жилое есть ряд ограничений. Отрицательное решение будет выдано, если:
- помещение не соответствует техническим нормам и санитарным правилам;
- здание попадает в санитарно-защитную зону промышленного предприятия.
- помещение находится в залоге;
- выход из переводимого помещения, реализован совместно с нежилыми помещениями;
- здание, где находится помещение, представляет опасность для проживания;
- отсутствует отдельная вентиляционная система, водопровод, канализация.
Отказ перевода коммерческого фонда в жилой
Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:
- нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
- несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
- невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
- несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.
Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:
- отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
- несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
- несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.
В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.