Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 апреля 2014 г. N Ф06-5402/13 по делу N А55-18963/2013 (ключевые темы: заключение договоров аренды земельных участков — нежилые помещения — лесные участки — ставки арендной платы — солидарная ответственность)
| г. Казань |
| 29 апреля 2014 г. | Дело N А55-18963/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие:
истца — извещен надлежащим образом,
ответчика — извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.10.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.) по делу N А55-18963/2013
по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003) г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» (ОГРН 1026301159598) г. Самара, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее — Управление) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» (далее — Общество) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0604002:221.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Управление просит принятые по делу судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что заключение спорного договора для Общества обязательно, в связи с чем имелись правовые основания для понуждения Общества к заключению договора аренды земельного участка в предложенной Управлением редакции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лесная, участок б/н, с кадастровым номером 5:01:0604002:221, площадью 2160 кв. м, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2002 серии 63-АА N 461620, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.07.2009 N 01/063/2009-483.
На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Обществу: нежилое помещение, состоящее из комнат N 24 — 52 площадью 377,8 кв. м, на пятом этаже; нежилое помещение площадью 42,1 кв. м и мастерская площадью 61,7 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.06.2008 серии 63-АВ N 703296, от 07 08 2004 серии 63-АБ N 241721, от 21 11 2009 серии 63-АД N 322441.
Общая площадь нежилого здания по адресу: г. Самара, ул. Лесная, д. 7, согласно данным технической инвентаризации, составляет 5599,3 кв.м, в связи с чем Общество является собственником 8,6% от общей площади здания. Остальными собственниками помещений в указанном здании являются физические лица (собственники гаражей) и юридические лица, что подтверждается выписками из ЕГРП.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 по делу N А55-24084/2012 по спору между теми же лицами.
Распоряжением от 15.04.2013 N 262-р Управление предоставило Обществу в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Лесная, участок б/н.
Письмом от 22.05.2013 N 8806 Управление в адрес Общества направило проект договора аренды земельного участка, по условиям которого Управление (арендодатель) предоставляет Обществу (арендатор) в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Лесная, участок б/н, с кадастровым номером 5:01:0604002:221, площадью 2160 кв. м для эксплуатации многоэтажного гаража с офисными помещениями. Расчет арендной платы (приложение N 1) выполнен исходя из площади 2160 кв. м на основании рыночной оценки стоимости земельного участка.
Письмом от 01.07.2013 N 89 Общество отказалось от подписания указанного договора, ссылаясь на необоснованный размер арендной платы, и предложило внести изменения в договор, уменьшив размер арендной платы с учетом занимаемой им доли от общей площади здания.
Полагая, что заключение договора аренды для Общества является обязательным в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.
В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статьи 426 и 429 ГК РФ регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. Правила данных норм на Общество не распространяются.
Действующее земельное законодательство не предусматривает специальных случаев, когда арендатор земельного участка должен заключить договор аренды в обязательном порядке.
Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договор аренды земельного участка, о понуждении заключения которого просит Управление, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ. Заключение спорного договора обязательно для уполномоченного органа — Управления. Законом не предусмотрена обязанность Общества заключить с Управлением договор аренды земельного участка, в связи с чем у Управления отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на Общество обязанности заключить договор.
Также судами при разрешении спора учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», применительно к настоящей правовой ситуации если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка только (исключительно) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то даже в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Поскольку Общество является лишь одним из собственников помещений в здании, то при указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что понуждение Общества к заключению договора аренды земельного участка недопустимо.
Также судами правомерно отклонен довод Управления о применении солидарной обязанности.
В соответствии со статьей 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Как было указано выше, собственниками нежилых помещений в здании, наряду с Обществом, являются физические лица.
В соответствии с пунктом 20 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О нек��торых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Доказательств использования помещений в предпринимательских целях всеми собственниками здания Управлением не представлено, что в силу указанных норм исключает применение положений о солидарных обязательствах.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 04.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А55-18963/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
| Председательствующий судья | М.В. Коноплёва |
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка
Уже много лет сельскохозяйственная организация пользуется моим земельным участком (земли сельскохозяйственного назначения): выращивает сельскохозяйственные культуры. На мое предложение заключить договор аренды данное ООО отказало мотивируя тем, что земельный участок не отмежеван. Данный земельный участок площадь 5,2 га относится к общей долевой собственности. У меня на руках имеются кадастровая выписка о земельном участке с планом земельного участка. Для отмежевания земельного участка необходима кругленькая сумма.
ВОПРОС: можно ли через суд принудить данное ООО заключить со мной Договор аренды земельного участка с проведением отмежевания земельного участка за его счет? Данный земельный участок документально является моей собственностью с 2014 года по наследству
В аренду вы можете сдать и часть участка в вашу долю, определенную в соглашении сторон по порядку пользования участком.
Обязать заключить договор вы можете, если есть согласия на это остальных собственников.
Свидетельство есть и вы можете подать в суд с требованием возмещения платы за землю на основании ст.22 и 65 ЗК РФ за фактический период использования участка, в частности применить главу 60 ГК РФ.
Суд округа согласился с нижестоящими инстанциями, не удовлетворившими иск о понуждении собственника недвижимости к заключению договора аренды земельного участка, на котором она расположена.
Этот земельный участок является собственностью Российской Федерации.
По смыслу ГК РФ заключение договора обязательно лишь для той стороны, в отношении которой законом установлена обязанность по его заключению. А земельное законодательство не предусматривает специальных случаев, когда арендатор земли должен заключить договор аренды в обязательном порядке.
Заключение спорного договора обязательно для уполномоченного госоргана — истца. Законом не предусмотрена обязанность организации-ответчика заключить договор аренды земельного участка.
Если здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц, они имеют право на приобретение этого участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Ответчик является лишь одним из собственников помещений в здании. Поэтому его понуждение к заключению договора аренды земельного участка недопустимо.
На практике возникает вопрос о том, может ли лицо, получившее право пользования участком недр, понудить собственника к заключению договора аренды земельного участка.
12.1. Вывод из судебной практики:Лицо, получившее право пользования участком недр, не вправе понудить собственника к заключению договора аренды земельного участка, соответствующего участку недропользования, если земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в границах нескольких земельных участков, принадлежащих собственнику.
Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2010 N Ф09-1311/10-С6 по делу N А71-5401/2009
«. Обществом «Добывающая компания» заявлено встречное исковое требование к обществу «Универсал-строй» о заключении договора аренды земельного участка площадью 24,24 тыс. кв. м, расположенного в границах участков с кадастровыми номерами 18:26:010144:10, 18:26:010144:11, 18:26:010403:73, 18:26:010403:74, 18:26:010403:75, 18:26:010403:76, 18:26:010403:77, 18:26:010403:78, 18:26:010311:47, 18:26:010311:48, 18:26:010287:13, 18:26:010287:14, 18:26:010069:17, 18:26:010069:18, 18:26:010209:232, 18:26:0:370 с адресным ориентиром в 1,6 км западнее пос. Орловский, в 1 км. восточнее пос. Старый Игерман, с географическими координатами угловых пунктов: 1.53 гр. 10 мин. 49 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 50 сек. С.Ш., 2.53 гр. 11 мин. 06 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 43 сек. С.Ш., 3.53 гр. 11 мин. 03 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 41 сек. С.Ш., 4.53 гр. 10 мин. 46 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 49 сек. С.Ш. на территории муниципального образования «Город Ижевск» Удмуртской Республики, в редакции, представленной 21.05.2009 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Участок недр, право пользования которым предоставлено обществу «Добывающая компания» расположен в пределах земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 16:26:0:268, и принадлежащих на праве собственности обществу «Универсал-строй».
В письме от 20.05.2009 общество «Добывающая компания» обратилось к обществу «Универсал-строй» с предложением заключить договор аренды земельного участка площадью 24 240 кв. м, находящегося в кадастровом квартале 18:26:010403 с адресным ориентиром в 1,6 км западнее п. Орловский, в 1 км восточнее п. Старый Игерман, на территории муниципального образования «Город Ижевск», с целью геологического изучения и добычи песчано-гравийного материала в пределах участка недр «Староигерманский-1».
В соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» (далее — Закон «О недрах») объектом права пользования признается участок недр для разработки полезных ископаемых, индивидуализация которого производится в виде горного отвода. Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согл��сия пользователя недр, которому он предоставлен.
Согласно абз. 6 ст. 11 Закона «О недрах» отвод земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию.
Суды установив, что обществом «Добывающая компания» испрашивается земельный участок площадью 24 240 кв. м, находящийся в пределах принадлежащих истцу земельных участков общей площадью 5 741 247 кв. м, а также то, что земельный участок в пределах участка недр «Староигерманский-1» в установленном порядке не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, суды пришли к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть идентифицирован в качестве объекта аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении встречных требований.
В настоящее время существует много законных способов понуждения к заключению договора.
Договор — это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств.
Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В частности, публичный договор заключается в следующих случаях:
- с частным предпринимателем или юридическим лицом, выигравшим торги;
- с банком при открытии расчетного счета;
- с лицом, которое подписало предварительный договор;
- с государственным фондом при проведении купли-продажи приватизационного имущества, если лицо, заключающее контракт, стало победителем в соответствующем конкурсе;
- с компанией-монополистом, производящей отдельные виды продукции, при организации продуктовых поставок для федеральных нужд.
Споры, связанные с понуждением к заключению договоров
Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.
Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.
В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.
Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.
Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:
- Указываются данные сторон и предмета договора.
- Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
- Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
- Соглашение закрепляется подписями сторон.
После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.
Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.
Ст.619 ГК ч.2 указывает на следующие возможные причины для досрочного расторжения арендного соглашения по инициативе собственника, если арендатор:
- В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
- Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
- Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
- Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.
Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.
Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.
Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.
Принуждение к заключению договора: консультация юриста
Сразу вам скажу, что понуждение к заключению договора запрещено законом и в отдельных случаях даже граничит с вымогательством, предусматривающим уголовное наказание.
Вместе с тем, есть ряд ситуаций, когда это правило не действует и, более того, лицо, понесшее убытки по причине отказа от подписания соглашения, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении.
Такие правила прописаны в Гражданском кодексе РФ и соблюдаться должны беспрекословно.
В статье 451 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского права – принцип свободы договора. Иными словами, принудить вступить в договорные правоотношения никого нельзя, но есть исключительные ситуации, когда:
- конкретное обстоятельство прописано в законодательных актах;
- гражданин выразил добровольное согласие заключить сделку и принял на себя соответствующие обязательства.
Оформление земельного участка в аренду
Заключение, сопровождение сделки, регистрация и расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.
Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.
Споры, связанные с понуждением к заключению договоров
В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.
И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:
- должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
- должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
- должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).
Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.
Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.
Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.
1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.
- Постановление 02АП-9850/2019 от 03 февраля 2020 года по делу А29-6216/2019
- Постановление 02АП-10779/2019 от 31 января 2020 года по делу А29-9424/2019
- Постановление 02АП-11152/2019 от 28 января 2020 года по делу А82-8076/2019
- Постановление 02АП-11185/2019 от 24 января 2020 года по делу А28-5981/2019
- Постановление 02АП-11473/2019 от 29 января 2020 года по делу А17-2048/2019
В каких случаях подается исковое заявление о понуждении к заключению договора
Российским гражданским законодательством предусмотрено свободное вступление в договорные отношения. Понуждение к заключению договора становится возможным только в исключительных случаях (они могут быть предусмотрены законом) либо если соответствующая сторона договора ранее приняла на себя указанное обязательство (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Если субъект, для которого заключение сделки является обязательным, уклоняется от этого, становится возможным понуждение к заключению сделки (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Например, в ситуациях, когда:
- гражданско-правовое соглашение является публичным: о торговле в розницу, перевозке общественным транспортом, услугах связи, энергоснабжении, медобслуживании, гостиничных услугах и т. п. (п. 1 ст. 426 ГК РФ);
- один из контрагентов по предварительному договору уклоняется от заключения основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
- сделка совершена на торгах (абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ);
- арендодатель муниципального и госимущества в отсутствие причин, указанных в ч. 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ, отказал арендатору в заключении договора на новый срок, не заключив при этом договор с другим лицом.
ВАЖНО! В потребительских правоотношениях подать иск о понуждении к заключению публичного договора вправе только потребитель — контрагент коммерческой организации, обязанной его заключить (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).
Как обосновать иск о понуждении к заключению договора
При подготовке искового заявления о понуждении к заключению договора, помимо требований ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ, истцу важно убедиться в следующем:
- У контрагента существует обязанность заключить договор (в силу закона или обязательства).
Так в постановлении Арбитражного суда Московской области от 30.01.2015 № Ф05-16224/2014 суд удовлетворил требование о преимущественном праве на покупку земельного участка, поскольку обязанность по заключению данного договора прямо предусмотрена законом.
Или же, наоборот, ФАС Московского округа в постановлении от 01.08.2013 по делу № А40-52102/12-40-479 отказал в иске в силу того, что договор соинвестирования и дополнительное соглашение к нему не содержат обязанности заключить договор об участии в долевом строительстве. - Оферта или протокол разногласий содержат все существенные условия.
ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 22.04.2013 № Ф03-1288/2013 оставил иск без рассмотрения в отсутствие согласования сторонами существенных условий хотя бы в 1 из данных документов. - Истец является контрагентом обязанной стороны.
Например, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 02.09.2008 № А33-8896/07-Ф02-3835/08 отказал в понуждении к совершению сделки, так как истец не доказал, что он является заинтересованным лицом — участником торгов, чьи права были нарушены.
ВАЖНО! Для подачи иска не имеет значения, в какой форме контрагент уклоняется от заключения договора. Например, отказывается от подписания договора или не подписывает протокол разногласий и т. д. (постановление президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11).
Несогласованность предмета аренды
Для аренды существенными условиями являются:
- объект;
- размер арендной платы (в некоторых случаях);
- выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).
Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.
Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:
- арендодатель знал, какое имущество он передает;
- арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.
Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.
Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.
Возможность принуждения к заключению договора
Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ принуждать к заключению соглашения запрещено – любые договорные отношения могут наступать только при наличии согласия обеих сторон.
С другой стороны, законодательно допускается наличие исключений, при которых такое действие не будет идти вразрез с действующими нормами и правилами. К таким ситуациям относятся следующие:
- Если сложившиеся обстоятельства указываются в Гражданском кодексе или ином законе. При этом они должны точно отвечать описанным пунктам, в противном случае принуждение со стороны требующего подписать соглашение уже будет рассматриваться КоАП РФ либо уголовным кодексом;
- Если лицо перед принуждением добровольно взяло на себя обязательство вступить в договорные отношения.
Наряду с правом к принуждению применяется также и понятие несения обязательства заключения договора. Используется оно в таких ситуациях:
- Если договор носит публичный характер, что рассматривается 426 статьей ГК РФ. В частности, сюда допустимо отнести заключение соглашения на вывоз мусора, которое подписывается для возможности сбора и последующей утилизации отходов с жилых домов;
- Если подписываемый договор предусматривает необходимость открытия банковского счета, для чего необходимо заключение дополнительного соглашения;
- При наличии условий, описываемых статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, в которой определено, что при необходимости возведения здания или сооружения на участке, не принадлежащем застройщику, следует заключить договор аренды;
- Если предварительно подписанное соглашение рассматривает вопрос осуществления опеки согласно статьи 145 Семейного кодекса РФ;
- Если договор касается необходимости распространения рекламы, имеющей социальный характер согласно закона «О рекламе»;
- Когда вопрос касается предприятия-монополиста в определенной сфере и необходимо заключение контракта на поставку каких-либо товаров в государственный резерв;
- При необходимости заключения договоров об обязательном пенсионном страховании, исключение применяется только в случаях организаций, подпадающих под действие закона «О негосударственных пенсионных фондах»;
- При условии предварительной организации торгов, когда возникает необходимость заключения договора с организацией одержавшей победу.
Принуждение к заключению договора: консультация юриста
Сразу вам скажу, что понуждение к заключению договора запрещено законом и в отдельных случаях даже граничит с вымогательством, предусматривающим уголовное наказание.
Вместе с тем, есть ряд ситуаций, когда это правило не действует и, более того, лицо, понесшее убытки по причине отказа от подписания соглашения, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении.
Такие правила прописаны в Гражданском кодексе РФ и соблюдаться должны беспрекословно.
В статье 451 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского права – принцип свободы договора. Иными словами, принудить вступить в договорные правоотношения никого нельзя, но есть исключительные ситуации, когда:
- конкретное обстоятельство прописано в законодательных актах;
- гражданин выразил добровольное согласие заключить сделку и принял на себя соответствующие обязательства.
Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?
В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.
1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.
Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.
При этом, в остальной части договор останется действующим.
Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.
2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.
Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.
5-ая особенность.