Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилье по договору социального найма, и кому оно положено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Что такое жилье по соц найму
Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.
Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Рассмотрим, куда и как обращаться для получения социального жилья:
|
Порядок действий при получении жилья по договору соцнайма |
||
|
1 |
Встаньте на жилищный учет, получив статус нуждающегося в улучшении жилищных условий |
Бланк заявления о постановке на учет можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на Госуслугах. Нужно, чтобы в заявлении каждый член семьи поставил свою подпись. В некоторых субъектах, в частности, в Москве, заявление заполняется прямо при подаче. |
|
2 |
Соберите необходимые бумаги |
К заявлению приложите все документы, подтверждающие право на жилье по социальному найму: справки о доходах, которые подтверждают вашу малообеспеченность, справка о том, что дом является аварийным, медицинское заключение с диагнозом родственника, страдающего тяжелым заболеванием и пр. |
|
3 |
Подайте заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет |
Так, в столице этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане таким органом являются районные администрации. |
|
4 |
Дождитесь ответа от властей |
В течение месяца вас должны уведомить о том, поставлена ли семья на жилищный учет или нет. Отказ разрешено обжаловать в суде. |
|
5 |
Дождитесь своей очереди |
Как правило, это занимает годы. |
|
6 |
В ожидании очереди следует уведомлять жилищные органы о любых событиях, имеющих отношение к вопросы |
Речь идет об изменении размера заработка, переменах в составе семьи и пр. |
|
7 |
Получите жилье |
В ряде регионов предоставляется выбор из нескольких вариантов, но не во всех. |
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Как получить через МФЦ и какой срок ожидания?
Сдача документов в многофункциональных центрах проще и удобнее:
- отделения территориально доступнее и расположены даже в удаленных селах;
- сотрудники центров помогут собрать необходимые справки и документы;
- не придется посещать различные структуры и стоять в длинных очередях.
Важно знать:
- Если документы подавались через органы местного самоуправления, то максимальный срок ожидания ответа составит 30 дней.
- Если обращение происходило через МФЦ, то к 30 дням добавляется время на доставку пакета документов в орган осуществляющий работу и принимающий решение о подписании договора.
Получение квартиры — инструкция
- Для начала стоит обратиться в ближайший офис МФЦ для получения консультации. Во время разговора со специалистом необходимо выяснить:
- Можете ли Вы претендовать на получение статуса, нуждающегося в жилье?
- К какой категории нуждающихся лиц Вы относитесь?
- Какой пакет документов необходимо предоставить?
- Собрать необходимую подтверждающую документацию.Обычно в этот список входят:
- заявление;
- копии паспортов, ИНН и пенсионных свидетельств всех членов семьи;
- свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении;
- документы, подтверждающие право владения текущем жильем или справка об отсутствии такового;
- информация о всех доходах и имуществе;
- другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.
- Подать на рассмотрение заявление и заранее подготовленный комплект документов. Сделать это можно в любом удобном офисе МФЦ или в администрации местного самоуправления.
- Ожидать рассмотрение заявки.
- Получить письменное подтверждение или обоснованный отказ в постановке на учет.
- Дождаться подтверждения наступления очереди.
- Выбрать из предложенных вариантов (обычно их не более 3) понравившееся жилье. Если отказаться от всех — исключат из списка и переведут в лист ожидания.
- Подписать договор в муниципалитете или МФЦ.
- Осмотреть предложенное жилье и подписать акт приема-передачи. Обратите внимание, в акте указывается состояние самого помещения и установленного в нем санитарно-технического оборудования. Во избежание споров перед подписанием рекомендуется все тщательно проверить.
- Вселиться.
- При желании и возможности – приватизировать жилье.
Следующее описание поможет сориентироваться в последовательности действий при получении жилплощади из госфонда:
- Первым делом необходимо определить, положено ли по закону право на получение соцжилья.
- В жилищном отделе местной администрации узнают условия для постановки на очередь.
- Подают заявление с просьбой предоставить недвижимость с приложением подтверждающего пакета документации.
- По истечении 30-дневного срока муниципалитет обязан уведомить о принятом решении.
- В случае положительного ответа, заявитель вместе с семьей регистрируется в очереди. При наличии прав на внеочередное предоставление жилья, будущий наниматель получает жилье в отдельном порядке.
Как правило, стандартный перечень бумаг представлен:
- личными документами заявителя и членов его семьи;
- документами, подтверждающими материальную нуждаемость (справки с места работы, о пособиях, пенсиях и т.д.);
- при наличии собственности, прилагают заключение об оценке;
- справка, подтверждающая место проживания заявителя на протяжении последнего 10-летия.
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско- правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 62 ЖКпредметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.
Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).
Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.
Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:
- субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
- предмет — исключительно жилая недвижимость;
- сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
- специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.
Нужно ли перезаключать?
Договор социального найма не имеет срока действия. Такое правило закреплено в статье № 60 Жилищного кодекса РФ. Однако сегодня существуют 3 основания, которые приводят к необходимости перезаключения соглашения. Они закреплены в статье №82 Жилищного кодекса РФ.
Потребность в заключении договора социального найма жилого помещения может возникнуть, если:
- лицо, которое выступало в роли нанимателя квартиры, решило переоформить соглашение на одного из членов своей семьи;
- гражданин, занимавший недвижимость, умер;
- лица, которые жили в одной недвижимости и имели разные договора социального найма, стали одной семьей.
В последней ситуации потребуется заключение одного соглашения. Чтобы договор социального найма был переоформлен, потребуется подготовить пакет документации.
В его состав в обязательном порядке необходимо включить:
- предыдущий договор социального найма жилого помещения;
- копию ордера;
- паспорт или свидетельство о рождении всех лиц, проживающих в недвижимости;
- справка из БТИ, содержащая характеристику недвижимости;
- квитанция, подтверждающая своевременное внесение коммунальных платежей;
- копия документации, регламентирующей возникновение причины переоформления сделки.
Если хоть один из установленных действующим законодательством документов будет отсутствовать, в переоформлении соглашения будет отказано.
Расторжение и основания для прекращение действия
Документ может быть расторгнут и его действие прекращено.
Прекращение – по объективным обстоятельствам, независимым от чьей-либо воли или судебного решения:
- Смерть нанимателя.
- Разрешение (утрата) помещения.
Расторжение – связано с волей сторон или решением суда:
- Добровольно — нужно письменное согласие всех членов семьи:
- соглашение сторон;
- по инициативе нанимателя.
- Принудительно (по решению суда):
- неоплата коммунальных услуг или проживания более 6 месяцев;
- нарушение целостности жилья нанимателем или лицами, за которых он отвечает;
- нарушение прав соседей систематически;
- использование жилья против его назначения (не для проживания).
Получить квартиру, дом, комнату по договору социального найма могут не все, а только определенные категории льготников.
Важно! К ним относятся:
- инвалиды первой и второй группы;
- инвалиды боевых действий, инвалиды Великой Отечественной войны;
- ветераны Великой отечественной войны, ветераны боевых действий;
- инвалиды, ставшие таковыми из-за аварии на Чернобыльской атомной электростанции;
- люди, которые лишились жилплощади по причине стихийных бедствий, пожара, наводнения и тому подобное;
- люди, которые по своему состоянию здоровья обязаны находиться в обособленных условиях;
- люди, отслужившие в рядах российской армии и получившие там увечья, инвалидность, заболевания.
Вышеуказанный список регламентирован на федеральном уровне.
Однако региональные власти приравнивают к статусу нуждающихся в обеспечении жильем лиц, относящихся к следующим категориям:
- семьи, чей доход ниже прожиточного минимума (малоимущие);
- семьи с тремя и более детьми (многодетные);
- дети, оставшиеся без попечения родителей (сироты);
- семьи, которые проживают в аварийном доме, строении, предназначенном под снос.
Физическое лицо вправе вселять в помещение других людей на бесплатной основе, однако им необходимо соблюдать порядок проживания, установленный законодательством.
Жильцы вселяются в квартиру по договоренности с семьей проживающего или по дозволению наймодателя. Цель – проживание в квартире на бесплатной основе. При этом их нахождение в помещении не должно превышать 6 месяцев. В случае если временно проживающие люди отказываются покидать помещение, человек должен обратиться в суд с заявлением и требованием выселить этих лиц в понудительном порядке.
Таким образом, к характерным особенностям подобных правоотношений относятся безвозмездность и ограниченный срок временного проживания.
Член семьи вправе претендовать на получение аналогичного статуса. Однако необходимо, чтобы остальные родственники были на это согласны.
Если люди проживают в одной квартире на основе разных договоров соцнайма, то они могут объединить соглашение. Для этого им необходимо заполнить соответствующее заявление, указав в нем требование оформить единый договор с кем-либо из членов семьи. Действие этого договора затронет все помещения, занимаемые одной семьей. В случае если наймодатель вынес по данному вопросу отказ, последний должен иметь четко прописанные основания и причины.