Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5. Ипотека (залог) земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Меняют параметры предмета залога
Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.
Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.
Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.
Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.
Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.
Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя
На первый взгляд вопрос залога зданий и сооружений, расположенных на земельном участке переданном в залог, четко урегулирован положениями Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)», согласно которым право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на таком земельном участке (статьи 64, 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)».
Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость, следовательно, и не возникло?
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)» (далее — Закон об ипотеке).
В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 5 названного Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.
Таким образом, при заключении договора ипотеки здания или сооружения земельный участок закладывается в ипотеку в силу вышеуказанного требования закона.
Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, зарегистрированные в установленном законодательстве порядке.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Вместе с тем положения статьи 64 Закона об ипотеке распространяется только на те случаи ипотеки, когда земельный участок является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки.
Ст. 53 Закона 218-Ф3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права».
На основании вышеизложенного, и, принимая во внимание то, что, если в ипотеку было передано здание и земельный участок, на котором оно расположено, государственная регистрация залога на все иные, имеющиеся на таком земельном участке объекты недвижимого имущества залогодателя не требуется.
Дом построен, что дальше
После того как ипотека получена и строительные работы закончены, нужно согласовать построенный дом. Это можно сделать, подав уведомление о завершении строительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или лично, посетив местную администрацию. Подать уведомление о завершении строительства можно не позже 30 дней после окончания работ.
К уведомлению о завершении строительства нужно приложить технический план дома, который делает кадастровый инженер, соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности. В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона. После того как построенный дом согласован, в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды
Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.
Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды
В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику , по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11 по делу N А37-2221/2010.
Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.
В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.
Как производится взыскание на заложенные участки земли
Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.
Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения. Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.
ДОГОВОР залога (ипотеки) земельного участка
Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно. Федеральным законом от Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков. Так, в соответствии с п. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.
При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.
Залог — это передача имущества под ссуду.
В основном, объектами залога признаются:
- движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
- предметы искусства, антиквариат;
- драгоценности;
- акции, облигации, ценные бумаги;
- деньги.
В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.
Строительство дома под залог земельного участка
Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.
В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект. Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.
Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).
В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.
Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.
Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.
Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.
Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.
Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.
Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.
Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:
- Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
- Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
- Хорошо развитая инфраструктура.
- Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
- Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
- Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
- Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
- Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
- Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
- У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
- Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
- На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
- Продавец должен являться собственником земельного участка.
Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.
Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:
- Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
- И земель слишком маленькой площади.
Плюсы и минусы арендного залога
Ипотека с залоговым обеспечением имеет свои преимущества по сравнению с другими кредитными продуктами. Положительные стороны такого залога:
- получение кредита гражданами, у которых отсутствует собственная недвижимость, но имеется арендованный земельный участок;
- использование как дополнения к кредитной линии для увеличения размера кредита;
- арендаторы считаются полноценными участниками ипотечного процесса;
- для того, чтобы заложить участок, не нужно предварительно его выкупать у собственника;
- заложенный участок и жилое строение, возведенное на нем, не влияют на возможность выкупа арендатором этой земли и оформления в свою собственность;
- сложившаяся судебная практика направлена в сторону заемщика.
Залоговый способ получения кредита имеет отрицательные моменты. Не все банки берут арендные права для обеспечения ипотеки. Сложность представляет оценка права на дату кредитного соглашения. Такая сделка автоматически получает статус рискованной. Для банка выгоднее и понятнее активы с кадастровой стоимостью, чем оформленные на бумаге права, считающиеся сложноликвидными.
Учреждения, готовые кредитовать на условиях такого залога, устанавливают невыгодные и неудобные условия его использования:
- срок окончания кредитного соглашения совпадает с датой завершения аренды, например право аренды заканчивается через 2 года, поэтому погасить долг заемщик обязан тоже за 2 года;
- получить большую сумму займа только под залог права не получится;
- заемщик оплачивает работу независимого оценщика по выездной оценке ликвидности участка, подготовки заключения о его пригодности для кредитных целей;
- риски кредитной сделки закладываются в процентные ставки.
Передача права аренды земли
Не каждый арендатор земельного надела может исполнять свои обязанности по использованию земли, особенно актуально прекращение деятельности в связи с кризисной ситуацией, прослеживающийся в последнее время.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Поэтому многие решают свои арендные права, установленные договором, передать в пользу других по договору переуступки. Что представляет собой этот юридический факт, и как правильно следует это делать?