Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека в 2022 году. Тонкости и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продление льготный ипотеки не позволит упасть ценам на новостройки, считают эксперты, опрошенные редакцией. В 2023 году цены на жилье будут расти как минимум на уровне инфляции. За первое полугодие 2023 года средняя цена 1 кв. м в столичных новостройках повысится на 5–7% и достигнет отметки 440–450 тыс. руб., считает Надежда Коркка.
Выбор банка при покупке вторичного жилья в ипотеку
Выбор банка — один из важных пунктов при определении, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье в 2023 году, так как взаимодействие с финансовой организацией растянется на долгие годы. Здесь не просто надо смотреть на условия ипотечных кредитов, но и на рейтинг банка, его срок работы на финансовом рынке России, перечитать отзывы, как банк реагирует на форсмажорные ситуации, предоставляет ли кредитные каникулы и т.д.
Тщательно изучив все предложения банков и узнав, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье в 2023 году, выберите несколько банков с выгодными условиями, отправьте онлайн заявку на ипотеку и дождитесь предварительного решения, которое зачастую приходит в виде смс-уведомления на мобильный телефон. Пообщайтесь с менеджерами банков для уточнения всех нюансов и выберите для себя лучшее предложение, после чего обязательно вернитесь и оставьте комментарий, рассказав соискателям, где вы нашли лучшее предложение ипотеки на вторичное жилье в 2023 году.
Помощь государства в погашении ипотеки
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:
- Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
- Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.
Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:
- Длительность и сложность процедуры.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Отрицательная ипотечная ставка – это возможно
Сложно поверить, но в некоторых странах заёмщики выплачивают банкам сумму меньшую, чем брали изначально.
Суть отрицательно ипотеки заключается в том, что с каждым месяцем остаток по кредиту уменьшается на сумму большую, чем ежемесячный платёж. Бывает и такое, что банк возвращает клиентам некоторую часть выплат. Подвох заключается в том, что банки не выплачивают своим клиентам проценты по вкладам, и даже могут вводить сервисные сборы за хранение средств.
Случаи отрицательной ипотеки возникали ранее по кредитам с нефиксированной ставкой, так как она зависит от ключевых банковских показателей, которые могут опускаться ниже нуля. В то же время при их росте поднимается и сумма ипотечного платежа. Но в августе 2019 года один из лидирующих датских банков Jyske Bank объявил о готовности выдавать ипотеку со ставкой -0,5% годовых на целых 10 лет.
Швейцарские покупатели тоже могут взять выгодный для себя заём. Национальный банк страны уже несколько лет сохраняет отрицательную процентную ставку, в этом году она составила -0.75%. Но швейцарские банки Zuger Kantonalbank и Grisons cantonal bank по нулевой и отрицательной ставке выдают лишь краткосрочные кредиты на большие суммы.
Меры господдержки 2020 по регионам
Кроме вышеперечисленного, 2020 год закрепил новые виды льгот для покупки недвижимости отдельным категориям граждан. Разработаны четыре основные программы, согласно которым государство предоставляет субсидии для взятия кредита на приемлемых условиях. Посмотрим также как государство подошло к региональному вопросу.
Итак, вот что он из себя представляют:
- Предоставление сниженной ставки 6, 5 %. Нет требований к возрасту, семейному положению, минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.)
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье
Российские банки предлагают множество программ: для пенсионеров, для студентов, на покупку уже ненового дома, при наличии материнского капитала. Популярен кредитный продукт по причине востребованности на квартиры, возраст которых превысил 5 лет.
Финансовые организации идут на уступки в предоставлении ипотечного кредита по причине ликвидности. Недвижимость, которая не была достроена, не сможет быть реализована в случае наличия просрочек. Большая часть банков работают с кредитованием семей на протяжении 20-25 лет. Проценты для клиентов выгодны, так как были учтены возможные риски, совершающиеся на протяжении 20 лет.
Особенностью такого вида кредитования является то, что взять ссуду на вторичное жилье можно без предоставления залога. При наличии залогового имущества процентная ставка уменьшается, а после просрочки или отказа от выполнения своих обязанностей квартиру не продадут.
Вторичную ипотеку оформить можно по такому же принципу, как и другие кредитные продукты. Дополнительно понадобятся траты на риэлтерскую фирму. Действия заемщика следующие:
- Сбор необходимой документации, которая потребуется банку. Люди, получающие зарплату через финансовое учреждение, могут не подавать дополнительно справку о доходах.
- Выбирается банк и проверяется следующая информация: процент, размер ссуды, ограничения и дополнительные требования.
- Подача заявления. Такая процедура возможна для осуществления в сети через личный кабинет на официальном сайте или после посещения банковского учреждения.
- Ожидается ответ от банковской организации. Заявка рассматривается на протяжении 2-5 дней.
- Если будет получен положительный ответ, клиент начинает искать подходящую недвижимость. Банк дает в среднем месяц для поиска жилья. Отдельно тратят деньги на помощь риелтора.
- После подходящего недвижимого объекта, нужно потребовать от хозяина имущества всей документации на имущество. Банковские сотрудники предоставляют перечень документов, которые должны быть у хозяина квартиры.
- Оценивается недвижимый объект у эксперта, предлагаемого от банка.
- Оформляется договор купли-продажи с владельцем имущества.
- После того, как будет подписан договор с банком, человек должен обратиться в Россреестр, чтобы провести процедуру оформления недвижимого имущества на должника.
- После того, как будет оформлена документация, потребуется пойти в банк, чтобы проверить правильность оформления данных.
- Оформляется ипотека с денежным переводом на личный счет владельца недвижимости.
Сравнение с другими программами
Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?
Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:
| Сельская ипотека | Семейная ипотека | Льготная ипотека (2020) | Дальневосточная ипотека | Стандартные программы | |
|---|---|---|---|---|---|
| Требования к заемщику | Стандартные | В семье после 2018 года должен родиться хотя бы один ребенок | Стандартные | Молодая семья (оба супруга не старше 36 лет) или неполная семья, где заемщику не более 36 лет | Стандартные |
| Требования к недвижимости | Должна находиться в селе: новостройки, вторичный рынок, строительство своего дома | Новостройки, рефинансирование (тоже на квартиры в новостройках), строительство своего дома | Новостройки и строительство своего дома | Новостройки, вторичный рынок (только в селе), строительство своего дома – все это только на территории Дальнего Востока, Чукотского АО и Магаданской области | Любые объекты – в зависимости от программы |
| Процентные ставки | Не более 3% годовых, по факту 2,7% | Не более 6% годовых, по факту от 4,7% | Не более 7% годовых, по факту от 5,7% | Не более 1% годовых, по факту от 0,1% | В зависимости от банка и программы – 10% годовых плюс надбавки |
| Суммы | До 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ДФО и ЯНАО, до 3 миллионов в остальных регионах | До 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге с областями, до 6 миллионов в остальных регионах | До 3 миллионов рублей | До 6 миллионов рублей | Ограничения устанавливает сам банк, это могут быть десятки миллионов рублей |
| Согласование | Все кредиты согласовываются в Минсельхозе | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Риски | Могут отказать, если субсидия не выделена. Могут поднять ставку до рыночной, если Минсельхоз не выделит субсидию на новый год | Нет | Нет | Нет | Нет |
Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в такой местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.
Но специально выбирать жилье именно за пределами крупного города, чтобы поучаствовать в программе, не стоит – получить такой кредит сложнее обычного, плюс есть риск возможного повышения ставки через несколько лет.
Когда не хватает чуть-чуть
Для нашей страны характерна ситуация, когда на квартиру молодой паре с ребенком деньги копят всем миром. В складчине участвуют родители мужа и жены, бабушки, дедушки, тети, дяди. Общими усилиями часто собирается сумма, достаточная для полной оплаты стоимости дома или квартиры. Однако вы можете решить все же взять жилищный кредит, так как в ближайшем будущем потребуются деньги на ремонт, а потребительские ссуды выдаются под более высокие ставки.
Многие считают, что в таком случае дешевле всего обойдется ипотека на год. Но это не совсем верно. Выгоднее взять ту же сумму, необходимую для ремонта квартиры, на более длительный срок – 5 или 10 лет. Величина процентной ставки при этом не изменится, а ежемесячный платеж уменьшится за счет более щадящего распределения платежей. В Сбербанке РФ, например, базовые процентные ставки одинаковые для любых сроков кредитования в пределах 10 лет. Однако, оформляя ипотеку, обязательно удостоверьтесь, что вам разрешено досрочное погашение.
Как рассчитать допустимую сумму кредита для себя
Определите, какую долю составляет сумма ежемесячного платежа в совокупном доходе вашей семьи. Она не должна превышать 30-35 % от суммы «чистых» зарплат всех ее членов. Если платеж по ипотеке составляет 40 и более процентов дохода семьи, то вы рискуете испортить кредитную историю свою и поручителей.
Нельзя брать ипотеку впритык, чтобы на нее уходили все свободные средства. Всегда могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные, например, с необходимостью оплатить расходы на лечение или ремонт. Подумайте о том, сможете ли вы гасить ипотеку в том случае, если кто-либо из членов семьи потеряет постоянный источник дохода.
Если вы опасаетесь быть уволенным с работы, то, оформляя кредит, постарайтесь отложить на черный день сумму, равную трем-четырем месячным платежам. Благодаря такой мере предосторожности у вас в критической ситуации будет достаточно времени для того, чтобы найти новое место службы и сохранить при этом безупречную кредитную историю. Чтобы не возникало соблазна растратить финансовую «подушку безопасности» в иных направлениях, положите денежные средства на вклад.
Подумайте также о том, располагаете ли вы каким-либо имуществом, которое можно будет при необходимости быстро продать, чтобы вырученные деньги внести в счет оплаты долга по кредиту. Это может быть, например, личный автомобиль.
Еще 5 рекомендаций, как выбрать банк для ипотеки
- Обратите внимание на «зарплатный» банк
Можно рассчитывать на более лояльные условия банка, если заемщик является участником зарплатного проекта именно в этом учреждении. В таком случае заявка будет рассмотрена намного быстрее, необходимо будет предоставить меньше документов, а также есть шанс на льготные ставки по кредиту. Кроме этого, можно рассчитывать на понижающие коэффициенты для ипотечной ставки по стандартным программам. Обычно это от 0,25 до 0,5 %.
- Не игнорируйте коммерческие банки
Не стоит соглашаться на менее выгодные условия только потому, что вам это кредитное учреждение известно давно. Можно выбрать подходящую организацию среди множества коммерческих банков, которые предлагают действительно выгодные условия. Часто встречаются довольно гибкие условия, выгодные обеим сторонам.
- Особые программы для индивидуальных предпринимателей
Если индивидуальный предприниматель или владелец собственного бизнеса хочет оформить ипотеку, то выбрать банк стоит тот, где оформляют кредиты по программам с упрощенным рассмотрением заемщиков. Это намного быстрее и документов требуется меньше, чем при стандартных программах.
Некоторые финансовые учреждения не принимают на рассмотрение заявления от предпринимателей, использующих единый налог на вмененный доход. В данной ситуации намного сложнее проследить реальные доходы потенциального заемщика.
А есть финансовые организации, которые стараются уходить от бюрократических проволочек. ВТБ предоставляет возможность воспользоваться программой «Победа над формальностями». По ней достаточно предоставить только паспорт, СНИЛС и заполненную анкету банка.
- Не скрывайте свою кредитную историю
Каждый банк имеет право выбрать себе клиента среди обратившихся. Он может рассматривать или игнорировать заемщиков с плохой кредитной историей или тех, кто уже параллельно выплачивает другой кредит. Скрывать эти факты не нужно. Специалисты кредитной организации должны подобрать нужную вам программу или посоветовать другой банк.
Есть финансовые учреждения, для которых просрочка по кредитам заемщиков не страшна, но чаще всего с такими клиентами предпочитают не связываться. В такой ситуации финансовая организация может рассмотреть заявку клиента компании-партнера (девелопера или риелтора). Его просят предоставить объяснительную записку по факту нарушения финансовой дисциплины и приступают к оформлению кредита, не обращая внимание на нарушения в прошлом.
- Оцените себя объективно: подходите ли вы под параметры банков
Решили взять ипотеку, а какой выбрать банк, не знаете. Изучите требования финансовой организации к заемщику до того, как начнете тратить время и силы в поиске подходящего кредитора. Финансовые учреждения выдвигают ряд требований. Если вы не будете соответствовать каким-либо из них, кредитная организация не сможет выбрать вас в качестве своего клиента.
Вот основные критерии:
- Возраст — начиная с 21 года на дату подписания договора и 65 лет на время полного погашения долга.
- Стабильная работа — стаж на последнем месте не менее полугода.
- Уровень дохода — его месячный размер должен быть в 2,5 раза больше, чем регулярный месячный взнос. Учитывается доход всей семьи заемщика.
- Доказательство наличия суммы первоначального взноса. Обычно это от 10 до 30 %.
- Созаемщики — нужны, когда размер дохода самого заемщика не удовлетворяет банк.
Белая зарплата — это плюс. Но редкий
«Но при этом нужно понимать, что минимальные ставки по ипотеке все равно будут доступны не всем заемщикам, а только наиболее перспективным для банка категориям: зарплатным клиентам банка, заемщикам с большим первоначальным взносом, а также тем, кто приобретает первичное жилье у застройщиков — партнеров банка», — уточняет эксперт.
Сегодня же, по словам Елены Земцовой, отмечается тенденция снижения общего объема выданных ипотечных займов. То, что ипотека дешевеет, не позволяет полностью сгладить отрицательного влияние постепенного роста цен на недвижимость из-за изменений в законодательстве относительно застройщиков. В итоге растет не количество выданных ипотечных займов, а общая закредитованность населения. При этом на рынок начинают выходить заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 % и выше.