Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебные споры риэлторов и клиентов: основные выводы из судебной практики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как обезопасить сделку по оказанию услуги
Вступая в отношения с исполнителем услуги, необходимо закрепить этот факт документально, а все моменты предстоящей сделки должны быть оговорены договором о предоставлении услуг. Все дело в том, что любые устные договоренности не имеют законной силы, поэтому в суде, если до этого дойдет дело, такие аргументы не будут приняты в качестве доказательства.Договор об оказании услуг не только надо заключать в обязательном порядке, но и перед его подписанием необходимо его тщательно изучить. В случае если договорные обязательства были нарушены исполнителем, клиент имеет полное право в одностороннем порядке прекратить действие документа. Законную силу в этом случае будет иметь только правильно составленная претензия, также поданная в письменной форме.
Документы, необходимые для возврата средств за неоказанную услугу
Вернуть деньги за неоказанную услугу, если сторонам не удалось договориться, можно только через суд, поэтому такую возможность нужно предусмотреть еще при заключении договоренностей. Без документального доказательства факта сделки сделать это будет невозможно, а помочь решить проблему может наличие следующих документов:
- соглашение об оказании услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется выполнить услугу соответствующим образом и в установленные сроки.
- кассовые чеки, другие документы, подтверждающие факт оплаты стоимости услуг, а по статистике половина из них производится по предоплате.
- фото- и видеоматериалы, которые могут стать доказательством несостоятельности исполнителя.
- доказательство того, что услуга не была оказана, а это может быть, к примеру, билет из аэропорта до гостиницы, в то время как эта услуга входит, согласно договору, в стоимость услуги.
Особенности спорных ситуаций с риэлторами
В основе порядка разрешения конфликтных ситуаций лежит изучение заключенного договора с агентством недвижимости или с частным риэлтором. Значение имеет предмет договора (то есть какие конкретно услуги должны быть оказаны клиенту и в какой срок), порядок взаиморасчетов участников, порядок разрешения спора. Относительно последнего пункта – порядок может быть оговорен в вопросе территориальной подсудности и обязательности претензионного порядка.
Если договор в письменном виде заключен не был, то задача доказывания заметно усложняется. При согласовании услуги рекомендуется надлежаще оформить правоотношения, не зависимо от личных взаимоотношений и уровня доверия. В частности, правовая практика показывает, что без предварительного ознакомления юристом с типовым договором агента по вопросам недвижимости не желательно ставить на нем подпись. Если агентство или частное лицо настроено работать серьезно и прозрачно, они предоставят договор для ознакомления. Другой вариант, пригласить юриста на подписание для того, чтобы он непосредственно перед сделкой ознакомил клиента со всеми имеющимися рисками.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда, принятого в июне 2012 года и зарегистрированного под номером 17, на отношения между риэлтором и клиентом распространяются требования закона 1992 года о защите потребительских прав.
Важно четко прописать в документе, какие конкретно услуги будут предоставлены. Формулировки формата «информационные услуги», «прочие услуги» должны отсутствовать в тексте документа.
Должна быть четко прописана система оплаты услуг. Чем больше конкретики содержит документ, тем больше шансов на то, что документ приведет к взаимовыгодному сотрудничеству. А в случае возникновения спорной ситуации будет гораздо проще доказать свою правоту.
Особенность спорных ситуаций с риэлторами состоит в отсутствии четкого регулирования со стороны закона их деятельности. Они подчиняются нормам двух правовых актов:
- Закон «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг
В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:
«Риелтор обязан провести:
- юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
- юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
- проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц».
Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:
- право собственности будет зарегистрировано;
- в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена.
Руководителю ООО «Гостиница «Отдых в горах»
от Селезнева Петра Сергеевича,
проживающего по адресу: 125525, г. Москва, ул. Останкинская, д. 154, кв.18,
тел. (903)1112 233
Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры
Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).
Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор
Что это значит для вас:
- если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
- подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;
Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.
Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.
Порядок расторжения договора с риэлтором
- составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
- вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
- убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
- только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.
Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.
Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:
- обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
- ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
- конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
- сроки и формат предоставления отчетов;
- количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
- действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
- указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны; виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
- даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
- вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.
Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Как считать неустойку по договору?
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Продажа некачественного товара
Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.
За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец.
Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.
В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве. Ведь это не имущество так называемого обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что эта вещь не понравилась или не подошла вам по каким-то параметрам.
Почему лучше обратиться к агенту
Снять квартиру через агентство на первый взгляд кажется, довольно просто. Клиент обращается к риэлтору, специалист подбирает объекты, учитывая пожелания потребителя. Потенциальный арендатор выбирает понравившеюся ему квартиру, а затем, стороны подписывают арендное соглашение.
Агентство недвижимости – это специализированная компания, которая предлагает услуги по подбору квартир, домов и других недвижимых объектов для снятия, сдачи в аренду и др. Как правило, такие организации ориентированы на куплю продажу, однако многие из них берутся и за поиск объектов для передачи в аренду.
Надо отметить, что агентства не только подбирают квартиры, отвечающие потребностям клиента, но и предоставляют сопутствующие услуги:
- подготавливают проект договора аренды;
- проверяют чистоту сделки;
- оказывают содействие в передаче задатка;
- помогают в ведение переговоров, торгов.
Советы по поиску квартиры
Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:
- попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
- если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
- относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
- для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
- проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
- общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
- относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
- обязательно проверьте документацию на квартиру;
- будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
- сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
- перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.
В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».
Однако, как утверждает Алексей Комаров, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, почти не встречаются. «Ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами – любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. Главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно», – говорит Алексей Комаров.
В «сухом остатке» получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами не сложилась. Агент и агентство, по сути, не отвечают перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки. А законодательная инициатива обязательного нотариального удостоверения всех сделок на вторичном рынке, которая бы позволила защитить права добросовестных покупателей, зависла на неопределенный срок.
Как говорят руководители риэлторских компаний, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья хоть и происходят, но не носят массового характера. «Некогда распространенные криминальные схемы продажи жилья с подделкой документов ушли в прошлое – клиентов рынка сегодня достаточно надежно защищает четкая система регистрации прав», – говорит Екатерина Романенко.
Что можно посоветовать тем, кто продает или покупает жилье? В первую очередь – обращаться в крупные компании, которые входят в профессиональные сообщества (Санкт-Петербургскую палату недвижимости или Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга). По крайней мере, ответственность большинства членов этих объединений застрахована – в случае форс-мажора это частично покроет ваши финансовые потери.
Также имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования и в среднем составляет около 1% от суммы сделки. Перед покупкой объекта необходимо тщательно проверить юридическую чистоту вашего будущего жилья – сделать это можно и самостоятельно.
В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А застраховаться абсолютно от всех – практически невозможно.
Обращение с иском о некачественном предоставлении услуг в суд
Обращение с исковым заявлением в суд может дать лучшие результаты при условии, что вы исполнили досудебный порядок разбирательства (однако в случае с конфликтами между поставщиками услуг и заказчиками он не обязателен — такие споры рассматривает Арбитражный суд). Помните — вы должны изначально попытаться урегулировать вопрос мирным путем — отправить претензию исполнителю и получить от него ответ (бездействие и игнорирование документа приравниваются к отказу выполнения требований).
Исковое заявление можно направлять, на свой выбор, в суд по месту выполнения работ или заключения соглашения, по месту проживания ответчика или фактического расположения предприятия. К иску необходимо приложить квитанции об оплате услуг, договор на их оказание, опись-вложение, доказывающую факт отправки досудебной жалобы ответчику (или вашу копию претензии со штампом и росписью получателя), другие материалы дела. В пакет документов должна войти также в случае необходимости квитанция об оплате государственной пошлины за обращение в суд (при сумме ущерба, превышающей 1 000 000 рублей).
Какие могут быть нарушения
Обычно заказчики недовольны:
- несвоевременностью;
- некачественностью результата.
Нарушение сроков выполнения услуги проявляется в:
- несвоевременном окончании услуги;
- запоздалое начало;
- нарушение промежуточных сроков (как начала срока, так и окончание), если услуги оказываются поэтапно или систематически.
Право на претензию у потребителя при просрочке возникает:
- в случае, если оказание услуги еще не завершено (при этом договорный срок нарушен) или деятельность не начата;
- исполнитель приступил к своим договорным обязательствам, но поздно. Иными словами, если потребитель обнаружил нарушение сроков с опозданием, то есть когда услуга завершена. Это не освобождает исполнителя от ответственности.
Претензия может быть предъявлена, так сказать, постфактум. Исполнитель не имеет право отказывать заказчику по мотивам того завершенности услуги, пусть даже сроки нарушены. Однако заказчик не может реализовать весь спектр потребительских прав. Выбор его требований ограничиваются здравым смыслом.
Кроме вышеуказанных рекламаций позволительно говорить о возмещении убытков.
Убытки это все расходы, которые потребитель понес или понесет в будущем из-за неисполнения или некорректного исполнения услуги. То есть затраты, необходимые для восстановления своего положения (в материальном, социальном и других планах), которое было ухудшено неудовлетворительными действиями исполнителя. Они компенсируются если было нарушение прав заказчика.
Предположим, что услуга оказана своевременно и как положено, но потребитель всё же претерпел некие утраты. Их взыскать не получится.
Допустим, гражданин решил провести диагностику ходовой части и двигателя своего автомобиля. Он договорился с автомастерской о дате оказания услуги. В соответствии с договором срок услуги составил 7 часов. В итоге жалоб к исполнителю нет. Но для визита в СТО хозяин машины брал отпуск за свой счет (значит не получил заработок за этот день). Такие убытки ложатся на плечи автовладельца. А вот если бы услуга была некачественной, и потребитель взял дополнительный день неоплачиваемого отпуска для устранения недостатков услуги. Этот убыток (второй неоплаченный день) исполнитель возместить обязан.
Также не придется рассчитывать на компенсацию, если нарушение было, а потребитель не отреагировал на него. То есть умолчал и не предъявил жалобу.
Основанием для возмещения убытков могут быть:
- отказ от исполнения договора (при наличии вины исполнителя);
- претензия к качеству или сроку услуги, предъявляемая без расторжения договора.
Различие между двумя указанными основаниями заключается в том, что при отказе от договора цена услуги (стоимость договора) признается убытком. А вот нарекание к качеству и сроку без расторжения договора не позволяют расценивать стоимость услуги как убыток.
Размеры убытков не ограничиваются. Главное условие для их взыскания – это документальное подтверждение.
Например, при некачественных юридических услугах потребитель по просьбе исполнителя оплатил госпошлину в размере 1 000 рублей (госпошлина за рассмотрение дела в суде). Это уже подтвержденные убытки потребителя. А вот если заказчик оплачивал проезд юриста в суд и обратно, но билеты не сохранились, то такие убытки взыскать не удастся.
Но это условие необходимо для суда. Убытки истребуются на основании обыкновенной претензии с арифметическим расчетом и расшифровкой всех расходов. Исполнитель может удовлетворить это жалобу добровольно и никаких документов не понадобиться. А если дело дойдет до суда, то нужно готовить документальное подтверждение.
Для возмещения убытков предусмотрены специальные сроки:
| что требует заказчик | срок добровольного (внесудебного) возмещения убытков |
|
10 дней со дня предъявления претензии об убытке |
| безвозмездное устранение недостатка | такой же период, как и срок устранения недостатка, установленный заказчиком (период начинает течь с момента предъявления требования об убытках) |
| повторное исполнение | такой же период, как договорный срок, отведенный на оказание услуги (период начинает течь с момента предъявления требования об убытках) |
| новый срок для исполнения (при нарушении первоначального срока) | срок аналогичный новому сроку (исчисление срока начинается со дня вручения претензии об убытках) |
В чем проявляются особенности различных видов услуг
Отличительные признаки видов услуг касаются:
- особенности заключения договора;
- существенных условий договора;
- перечня документации, которая определяет ход оказания услуги, ее результат, а также передачу результатов деятельности заказчику;
- порядка исполнения (этапность, технологическая специфика, система обеспечения безопасности);
- ответственность сторон и прочее.
Потребителя больше интересует вопрос качества. Поэтому давайте рассмотрим, какие бывают недостатки у наиболее распространенных видов услуг.
| Вид | Недостатки качества |
| Медицинские |
|
| Связь |
|
| Перевозка пассажиров и грузов |
|
| Туризм |
|
| Автостоянка |
|
| Техническое обслуживание и ремонт транспортных средств |
|
| Образовательные |
|