Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор коммерческого найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
- использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
- обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
- своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
В чём разница между договорами?
Теперь разберём разницу между договором аренды и договором найма квартиры. Ключевых отличий несколько:
- сроки договора. В обоих случаях срок обсуждается участниками сделки и обязательно вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора, а вот наём не может длиться больше 5 лет;
- обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежит только договор аренды, срок действия которого — год и больше. В случае договора найма регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и как только документ подписан, он вступает в силу;
- порядок расторжения до окончания его действия.
Инициатором при расторжении договора найма может быть наниматель, но он должен письменно уведомить собственника за 3 месяца. Документ вправе расторгнуть и сам наймодатель — но только если наниматель не платит, портит имущество, нарушает права соседей и прописанные в договоре условия. С арендой всё сложнее: досрочное расторжение возможно только через суд.
Мы попробовали разобраться, чем аренда отличается от найма жилого помещения, какая между ними разница, в чём отличия между договором найма и договором аренды и какой документ лучше заключить конкретно в вашем случае.
Предоставление служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых (служебных) отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В качестве служебных используются жилые дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в число служебных и исключение из их числа осуществляется на основании решения органа местного самоуправления. К категории служебных должны быть отнесены только свободные жилые помещения. Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры (ст. 92 ЖК РФ).
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности включения жилого помещения в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива в число служебных (ранее это было возможно только с согласия общего собрания членов кооператива).
Специфика частных договоров
Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние — владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.
Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.
Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков — до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.
В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.
Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.
Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения — ГК РФ, — включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.
Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.
Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.
Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, — ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.
Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни
Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.
Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.
Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.
Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:
- просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
- умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.
Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.
Права и обязанности сторон
Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:
- передать освобожденное от других лиц жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
- обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
- проводить капитальные ремонтные работы;
- обеспечивать ремонт общедомовой собственности.
Обязанности арендатора:
- эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
- принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
- своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
- ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.
Права арендатора следующие:
- вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
- проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.
Дополнительные особенности и нюансы
При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.
Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.
Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.
Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет. По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях. Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.
Сперва внимательно ознакомьтесь с имеющимся договором социального найма. Они бывают трех видов:
Новый:
Регулируется разделом 3 Жилищного Кодекса РФ. Можно сдавать социальное жилище даже в том случае, когда имеется нетрудовой доход.
Черненковский:
В нем оговаривается, что сдавать жилье в субаренду можно только в соответствии с действующим законодательство Жилищного Кодекса РФ. Но если местные органы управления обнаружат сокрытие уплаты налогов или периодическое предоставление жилого помещения в субаренду, с целью получения личной выгоды, арендатора могут выселить, а жилище изъять в установленном судом порядке.
Брежневский:
В таком соглашении четко указано, что в случае передачи в аренду муниципального жилья с целью получения личной прибыли и дохода нетрудового характера, жилплощадь изымается государством.
Таким образом, можно сделать вывод, что с договором социального найма брежневского образца, у арендатора может возникнуть ряд проблем. И можете поверить, если начнется судебное разбирательство, шансы на победу практически нулевые.
В качестве заключения можно смело утверждать, что муниципальная квартира может сдаваться, но в обязательном порядке следуйте вышеизложенным правилам и рекомендациям.
Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма (коммерческого) жилого помещения:
| № п/п | Размер ставок платы за коммерческий наем жилого помещения общей площади в месяц (руб./кв. м) | ||
| Для жилых помещений, расположенных на втором и последующих этажах дома | Для жилых помещений, расположенных на первом этаже дома | ||
| 1. | Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом | 2,50 | 2,30 |
| 2. | Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода | 2,40 | 2,20 |
| 3. | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом | 2,30 | 2,10 |
| 4. | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода | 2,20 | 2,00 |